Corte d'Appello Roma, sentenza 14/01/2025, n. 236

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE SETTIMA CIVILE così composta:
dr. Maria Rosaria Rizzo Presidente e relatore dr. Paola Agresti Consigliere dr. Maria Speranza Ferrara Consigliere
riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 3220 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020, assunta in decisione all'udienza del 26.6.2024, con termini ex art. 190 cpc, tenutasi con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
IA GL rappresentata e difesa dell'Avv. Arabella Cannone APPELLANTE –
E
CONDOMINIO DI VIA GAIO MELISSO, 16, Roma,
LUCIA FUSCO, ERMINIO AL, e GI AL, in qualità di eredi di PO
DI, tutti rappresentati e difesi dall'avv. Guido De Pamphilis APPELLATO –

OGGETTO: risarcimento danni.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

§ I fatti, oggetto della controversia, possono essere così riassunti:

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AM IA ha agito in giudizio, in qualità di proprietaria di un immobile sito nel condominio di via Gaio Melisso n. 16, chiedendo la condanna del condominio e dell'amministratore al risarcimento dei danni.
A sostegno della domanda ha rappresentato che l'assemblea condominiale, in data 28.10.2014, aveva approvato lavori straordinari per la bonifica dall'amianto presente nel sottotetto;
nel corso dei lavori, erano stati rinvenuti dei detriti che coprivano gli sfiati, presenti all'interno del sottotetto, delle cucine
e dei bagni dei singoli appartamenti, causando i cattivi odori e reflussi già da essa evidenziati, nel corso di 15 anni;
l'amministrazione condominiale aveva, dunque, deciso di procedere alla costruzione di un camino, per ogni scala, collegato agli sfiati dei bagni e delle cucine, concordando l'intervento con un consigliere del palazzo e due condomini, senza convocare una regolare assemblea e successivamente fornire alcun riscontro alle varie richieste di resoconto dei lavori per verificarne la regolarità.
Ha poi contestato all'amministratore di condominio ulteriori inadempienze e irregolarità nell'esercizio del proprio mandato e, in particolare: di non aver dato seguito ad una segnalazione di un condomino di una perdita di gas, proveniente dal muro esterno della facciata condominiale;
la votazione per l'elezione del portiere effettuata in modalità non legale, privandola della possibilità di partecipare ed avvisando con ritardo i condomini delle dimissioni del vecchio portiere;
medio tempore il posto era stato assegnato ad una persona scelta dall'amministratore, senza interpellare l'assemblea;
la mancata convocazione dell'assemblea per la revisione delle tabelle millesimali secondo le modalità imposte dalla delibera condominiale del 28 ottobre 2010, che aveva previsto la convocazione per procedere a tale adempimento entro la data del 30 novembre 2010;
il tentativo di ottenere una delibera dell'assemblea finalizzata a regolarizzare una installazione realizzata sul solaio condominiale;
di non aver mai dato esecuzione alla delibera del 16 maggio 2014 concernente la revisione delle tabelle millesimali scale e ascensori, che avrebbero determinato la ripartizione delle spese relative anche agli ultimi lavori;
la mancata approvazione dei costi dei lavori decisi l'8.7.2015.
§ Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 20266/2019 ha rigettato la domanda, con la condanna al pagamento delle spese di lite
In particolare, ha rilevato che l'attrice ed altri condomini, nell'assemblea del 5 novembre 2002, avevano lamentato la presenza di esalazioni di cui non è stata provata l'entità e soprattutto la permanenza nel tempo;
l'assenza di ulteriori segnalazioni fino all'assemblea condominiale del 25 marzo 2009, quando la IA ha motivato il voto contrario alla conferma della nomina dell'amministratore evidenziando il mancato intervento per la verifica del funzionamento dello sfiatatoio, presente nella colonna del bagno del suo appartamento;
intervento poi avvenuto, affidando

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ad una ditta i lavori per ripristinare il tubo di ventilazione come da fattura del 16.11.2010;
l'assenza di ulteriori segnalazioni fino al 30.5.2016, quando ha chiesto una relazione sui lavori di copertura del tetto.
In punto di diritto, ha ritenuto la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1135 c.c., che consente all'amministratore di ordinare lavori di manutenzione straordinaria urgenti, con il solo obbligo di riferire alla prima assemblea utile, dovendo lo stesso vigilare, ex art. 1130 n.2 c.c., sulla regolarità dei servizi comuni. In concreto, l'urgenza è risultata pacifica e, comunque, documentata attraverso la produzione del verbale del 26.6.2015 redatto presso il cantiere a seguito di una riunione alla quale erano presenti l'amministratore, il direttore dei lavori, l'impresa edile, il responsabile tecnico, i consiglieri del condominio ed alcuni condomini;
i lavori sono stati collaudati ed approvati dall'assemblea in data 26.10.2018.
Ha dunque, concluso che l'amministratore, in quanto mero esecutore della volontà assembleare ha agito correttamente;
d'altra parte, l'attrice non ha mai impugnato le delibere relative alle problematiche dei lavori di ristrutturazione e non risulta neppure che tali lavori abbiano arrecato pregiudizio alla stessa.
Gli altri addebiti sono stati ritenuti infondati, mancando l'allegazione di un concreto interesse leso;
generiche le doglianze inerenti gli abusi edilizi dei condomini.

§ AM IA propone appello, articolando sette motivi.
Con il primo, rubricato “Omessa o carente motivazione - incoerenza ed illogicità dell'iter logico argomentativo della sentenza”, sostiene la contraddittorietà della decisione per aver ritenuto la domanda sfornita di prova, senza aver dato conto dell'esame delle richieste istruttorie, il cui rigetto può essere solo ritenuto implicito.
La censura così posta è infondata.
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