Corte d'Appello Lecce, sentenza 05/11/2024, n. 894

RE BBLICA HANA PU
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Lecce
Seconda sezione civile
Nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. AN F. Esposito
- Presidente ^Dott.^ssa ^Raffaella ^Brocca - Consigliere
Dott.ssa Consiglia Invitto - Consigliere rel.
Ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al N. 964 del Ruolo Generale delle cause dell'anno 2022
promossa da
ST AR IN (c.f. CSTCML68H46D8831), nella sua qualità di titolare dell'omonima ditta individuale (P.IVA 04248820757), rappresentata e difesa, giusta mandato in atti, dall'Avv. Cosimo Montanaro, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio legale in Lecce alla Via
M.R. Imbriani, n. 24
appellante
e
LL IO (c.f. [...]), LL GI UI (c.f.
FRLGML6529J549G), IA AG (c.f. [...]), LL SI
(c.f. [...]), LL RE IO (c.f. [...]), rappresentati e difesi, in virtù di mandato a margine della comparsa di costituzione e risposta, dall'Avv.
Chiara Pinca, tutti elettivamente domiciliati presso il suo studio legale in Galatone alla via Savoia n. 20

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appellati
nonché
FAMILIS S.r.l.
appellata contumace
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CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da memorie depositate all'udienza collegiale del 18.06.2024 a seguito di trattazione scritta ex art. 83 comma 3 lett. h) d.l. n.18/20.
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MOTIVAZIONE

1.Con sentenza n. 2933/2022, pubblicata in data 19.10.2022, notificata il 07.11.2022, il Tribunale di Lecce dichiarava inammissibile l'opposizione di terzo ex art. 404, c.1, c.p.c. proposta con ricorso dell'08.01.2022 da CA IN AS, nella sua qualità di titolare della omonima ditta individuale, avverso
l'ordinanza di convalida di sfratto del 13.03.19;
rigettava anche la querela di falso avanzata dall'opponente in corso di causa.
Ed invero.
Con ricorso ex art. 404, c. 1, c.p.c. CA IN AS, nella sua qualità di titolare della omonima ditta individuale, proponeva opposizione avverso l'ordinanza del 13.03.2019 con cui il Tribunale di Lecce aveva convalidato lo sfratto per morosità intimato da RI NI, RI CO IG, RI
IM, UD GI e RI RE AN nei confronti della Familis S.r.l. in relazione al contratto di locazione, ad uso commerciale, del 23.08.2008 dell'immobile sito in Salve, alla via Nicola De
Lecce n. 42, censito in catasto al foglio 20, part.lle 10 e 11 sub.

2. In particolare, a sostegno della spiegata opposizione deduceva che con contratto di locazione commerciale del 23.08.2008 RI NI, RI
CO IG, GI UD, RI IM e RI RE AN avevano concesso in locazione alla società CA Supermercati S.r.l. il predetto immobile, adibito all'attività di vendita di beni di largo consumo (supermercato). La durata del contratto veniva determinata in anni 6, con decorrenza dall'1.11.2008, mentre il canone annuo veniva fissato in complessivi € 30.300,00. Assumeva la deducente che l'attività veniva ceduta, giusta atto di cessione di ramo d'azienda del 30.07.2009, alla ditta Supermercati di CA IN AS, la quale, con contratto di affitto di ramo d'azienda del 29.03.2017, la

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concedeva a sua volta in affitto a Familis S.r.l. Deduceva, quindi, che tale ultima società, dopo aver sopportato ingenti spese per adeguare il locale alle norme igienico-sanitarie, mai rimborsate dai proprietari, sospendeva il pagamento dei canoni, per cui i locatori notificavano atto di intimazione di sfratto per morosità per € 24.319,44 (mensilità maggio 2017 gennaio 2018), introducendo il relativo giudizio innanzi al Tribunale di Lecce, rubricato al n. R.G. 1468/2018. Riferiva che, nelle more del
procedimento di sfratto, i proprietari dell'immobile e Familis S.r.l. raggiungevano un accordo transattivo datato 05.06.2018 che al punto 4) prevedeva le modalità mediante le quali la conduttrice Familis S.r.l. avrebbe dovuto effettuare il pagamento dei canoni non corrisposti, ossia le mensilità maggio 2017 - aprile
2018, così estinguendo l'esistente morosità a fronte dell'abbandono della procedura di sfratto.
Aggiungeva che all'udienza fissata il 13.03.2019, Familis S.r.l., confidando nel concordato rinvio del giudizio di sfratto sino al pagamento di tutti i canoni, non compariva in udienza, mentre gli intimanti, nonostante il regolare pagamento dei ratei, confermavano invece la persistenza della morosità, comunicando alla conduttrice, tramite Pec, l'avvenuta decadenza del beneficio del termine, concesso con
l'atto di transazione. Conseguentemente, il Tribunale emetteva ordinanza di convalida di sfratto nei confronti della conduttrice Familis S.r.l.. Tanto premesso, la opponente deduceva quindi che detto provvedimento pregiudicasse i suoi diritti dovendo la stessa, in seguito alla cessazione del contratto di affitto di azienda del 01.04.2017, all'epoca stipulato in favore della Familis S.r.l., rientrare nel possesso dell'immobile e nella titolarità del contratto, quale conduttrice. La convalida dello sfratto, a detta della
CA, era intervenuta sia a causa dell'inerzia della conduttrice, per aver subìto passivamente l'azione, senza opporsi, pur sussistendone i presupposti, sia a causa della non corretta attestazione della persistenza della morosità da parte dei locatori, considerato che la conduttrice, benché il contratto fosse stato risolto in data antecedente alla convalida, non aveva mai restituito i locali commerciali, continuando a pagare direttamente ai locatori i relativi canoni, peraltro, sulla scorta di un accordo verbale anche in misura maggiore e rispetto al canone mensile dovuto. Chiedeva quindi, previa sospensione dell'esecuzione dell'ordinanza di convalida opposta, di dichiarare il predetto provvedimento inefficace nei suoi confronti.
Il Tribunale, con provvedimento del 17.01.2022, sospendeva l'esecuzione dell'ordinanza impugnata.
Ritualmente costituitisi, RI NI, RI CO IG, UD GI, RI IM e RI
RE AN eccepivano, in via preliminare, l'inammissibilità del giudizio per difetto dei presupposti, posto che la ricorrente, subentrata nella medesima posizione giuridica contrattuale della Familis S.r.l., non poteva considerarsi terza legittimata a proporre l'opposizione ex art. 404 c.p.c. Nel merito, contestavano la ricostruzione in fatto operata dalla CA. In particolare, l'opponente, a parere dei resistenti, non aveva corrisposto loro alcuna somma, a titolo di canone di locazione, a far data dal 1.2.2016, oltre al fatto che la CA non aveva provveduto a notiziare i locatori dell'intervenuto contratto di fitto d'azienda intercorso con la ditta Familis S.r.l. Aggiungevano che nelle more del giudizio di sfratto l'accordo transattivo era stato raggiunto non solo con la Familis S.r.l., ma anche con CA IN AS, accordo che

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prevedeva, tra l'altro, il pagamento ai locatori, da parte di Familis S.r.l., subentrata nel contratto di locazione del 2008, della somma di € 32.425,92 per i canoni maturati e non corrisposti da maggio 2017 ad aprile 2018, secondo le modalità pattuite al punto 4) della transazione, con la precisazione che il mancato pagamento, anche di una sola rata, avrebbe comportato la decadenza automatica dal beneficio
del termine e la risoluzione automatica del contratto di affitto tanto nei confronti di Familis S.r.l., quanto nei confronti di CA IN, con obbligo al rilascio immediato dell'immobile ai proprietari;
pertanto, non avendo Familis S.r.l. corrisposto interamente i canoni di locazione da novembre 2018 a gennaio
2019, i locatori correttamente davano atto della persistenza della morosità, per cui il Tribunale ^convalidava ^lo ^sfratto. ^{Successivament}e ricevimento della notifica dell'ordinanza e dell'atto di precetto,
la Familis S.r.l. provvedeva a pagare parte del debito maturato e dette somme erano trattenute dai proprietari a titolo di acconto sul maggior importo dovuto. Chiedevano quindi di dichiarare inammissibile la spiegata opposizione, oltre alla condanna della ricorrente ex art. 96 c.p.c.
Anche Familis S.r.l. si costituiva in giudizio, aderendo alle doglianze esposte nel ricorso introduttivo ed eccependo l'illegittimità, l'inesistenza ed inefficacia dell'ordinanza di sfratto, l'inesistenza della morosità e la nullità del contratto di locazione per mancata registrazione dello stesso.
Con ordinanza del 19.07.2022, il Tribunale revocava la sospensione del provvedimento di sfratto in quanto Familis S.r.l. che non aveva sanato la morosità per canoni relativi al periodo da maggio 2017 al
31.01.2018, vi aveva invece provveduto solo in epoca successiva alla notifica della convalida dello sfratto.
Tale ordinanza veniva impugnata dalla CA, la quale chiedeva la sospensione dell'esecuzione dell'ordinanza di convalida di sfratto del Tribunale di Lecce del 13.03.2019, proponendo, altresì, querela di falso in ragione della falsità della presunta sottoscrizione dalla stessa apposta in calce all'atto di transazione sottoscritto in data 05.06.2018.
Il Tribunale di Lecce, con provvedimento del 30.08.2022, accoglieva l'istanza, sospendendo l'esecuzione dell'ordinanza di convalida di sfratto.
All'esito dell'istruzione probatoria, esperita mediante prova documentale, il giudice di prime cure, in via preliminare, dichiarava inammissibile la querela di falso proposta da CA IN SU per carenza dei presupposti. Invero, da un lato, l'accertamento della falsità della sottoscrizione apposta in calce all'accordo transattivo del 05.06.18 non rappresentava una questione pregiudiziale, non essendo la transazione dirimente ai fini della risoluzione della controversia, e dall'altro, si trattava di uno strumento
non esperibile avverso un documento prodotto e, quindi, implicitamente riconosciuto dalla parte che lo protestava di falso.
Quanto poi all'opposizione di terzo, il Tribunale la dichiarava inammissibile per difetto dei requisiti previsi dall'art. 404 c.p.c., mancando, in particolare, in capo alla ricorrente, la titolarità di un diritto autonomo, incompatibile con quello riconosciuto nel provvedimento opposto. In particolare, la CA, a seguito della cessazione del contratto di affitto di azienda, era subentrata nella stessa posizione giuridica

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contrattuale di Familis S.r.l., destinataria del provvedimento di