Corte d'Appello Lecce, sentenza 06/03/2024, n. 162

n. 454/2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce – Sezione 2a civile – composta dai Signori:
1) Dott.ssa Raffaella Brocca - Presidente rel
2) Dott.ssa Consiglia Invitto - Consigliere
3) Dott . Giovanni Surdo - Consigliere sciogliendo la riserva di cui all'udienza del 22.02.2024
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 454/2023 R.G., promossa
da
Cooperativa Edilizia a r.l. “La Casa” (c.f. 91000030758 – p.iva 00614040756), in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dagli Avv.ti Silvia Ciccarone e
Lucia Longo
APPELLANTE
contro
CA Immobiliare SG S.p.A. (c.f.: 07753061006), non in proprio ma esclusivamente nella qualità di società di gestione, pertanto nell'interesse ed in rappresentanza del FIA immobiliare di tipo chiuso denominato "Esperia - Fondo Comune di Investimento
Immobiliare di Tipo Chiuso", in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dagli Avv.it Andrea Guaccero e Simona Pavone
APPELLATA
CONCLUSIONI

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Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni da intendersi qui per integralmente riportate.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza n. 3454/2022, pubblicata in data 06.12.2022, il Tribunale di Lecce, decidendo sull'atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida con ingiunzione di pagamento, depositato il 01.06.2021 da CA Immobiliare SG S.p.a. contro
Cooperativa Edilizia a r.l. “La Casa”, così provvedeva:
“dichiara l'intervenuta risoluzione del contratto locativo del 2.8.2018 ai sensi delle previsioni di cui all'art. 15
(clausola risolutiva espressa) stante la persistente morosità della Cooperativa intimata e il suo grave inadempimento delle previsioni negoziali;
condanna la COOPERATIVA EDILIZIA A R.L. “LA CASA” a rilasciare il lotto E oggetto del contratto di locazione entro il 31.01.2023;
condanna la COOPERATIVA EDILIZIA A R.L. “LA CASA” a corrispondere alla ricorrente la somma di € 445.493,24 a titolo di canoni scaduti e impagati al 31.10.2022, il tutto oltre ai relativi accessori ed interessi di mora al tasso convenzionalmente pattuito dalle scadenze di ciascuno dei canoni scaduti e
impagati, nonché agli ulteriori canoni a scadere sino all'effettivo rilascio dell'immobile e ai relativi interessi di mora condanna, altresì, la COOPERATIVA EDILIZIA A R.L. “LA CASA” al pagamento, in favore di
FABRICA IMMOBILIARE SG S.p.A., delle spese di lite che quantifica in euro 379,50 per spese, euro
6.301,00 per compensi professionali, oltre spese generali ed accessori di legge”.
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida con ingiunzione di pagamento, la CA Immobiliare SG S.p.A. adiva il Tribunale di Lecce, deducendo:
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- di agire in qualità di società di gestione del “Fondo Esperia – Fondo Comune di
Investimento Immobiliare di tipo chiuso” destinato al contenimento del disagio abitativo nel sud Italia attraverso la dotazione di alloggi sociali in attuazione del Piano Nazionale di Edilizia
Abitativa;

- che, nell'ambito della detta finalità, il Fondo aveva realizzato l'operazione immobiliare
“Progetto Lecce Quartiere Stadio” e sottoscritto con la Cooperativa l'Accordo Quadro del
23.12.2014 (successivamente integrato e modificato con gli accordi dell'1.3.2018, 30.5.2018 e
2.8.2018);

- di aver inoltre stipulato con la Cooperativa tre negozi:
1) contratto di appalto del 25.05.2015 per la realizzazione “chiavi in mano” degli edifici denominati “Lotto E” e “Lotto G”,
2) atto di “Cessione di contributo regionale” del 25.05.2015,
3) contratto di locazione del 02.08.2018 avente ad oggetto 52 appartamenti siti nel complesso immobiliare dell'edificio denominato “Lotto E”, per un canone annuale, a corpo, di €
121.640,04, da corrispondersi in dodici rate mensili di € 10.136,67 ciascuna, a partire dal
5.9.2018;

- che, col medesimo contratto di locazione, erano stati previsti ulteriori obblighi in capo alla conduttrice: ex art 23, fornire, per 5 anni, “servizi di promozione sociale, comunità e vicinato finalizzati alla valorizzazione delle relazioni tra gli inquilini”, a fronte di un corrispettivo annuo, a carico della locatrice, di € 6.000,00 oltre IVA, pagato in un'unica rata dopo il rilascio di relativa fattura;
ex art. 2.2, utilizzare gli alloggi esclusivamente per uso abitativo (come da Bando, Convenzione
Urbanistica, Atto d'Obbligo, Atto di Vincolo da parte dei Soggetti Aventi Diritto), con divieto espresso di adibirli a uso diverso, pena la risoluzione del contratto;
ex art. 4.3, assegnare gli alloggi in godimento esclusivamente in favore di soggetti aventi i requisiti previsti;

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- che la Cooperativa La Casa si era resa gravemente inadempiente rispetto ai predetti obblighi: per esser rimasta morosa per ingenti importi, non avendo onorato alcun canone da maggio
2019;
per aver stipulato contratti di assegnazione in godimento degli alloggi pattuendo con gli assegnatari un canone maggiorato in media del 40% rispetto a quello pattuito nel rispetto della disciplina vigente;
per aver variato taluni nominativi degli assegnatari rispetto a quelli indicati nell'allegato “H” dell'atto aggiuntivo all'Accordo quadro sottoscritto l'01.03.2018;
per non aver fornito i servizi di promozione sociale, né aver esibito le relative fatture;

- di aver notificato alla Cooperative due diffide all'adempimento degli obblighi inadempiuti, tra cui il pagamento dei canoni maturati e non pagati, rimaste prive di effettivo riscontro, sicché nelle more il debito aveva raggiunto complessivi € 241.203,99, oltre interessi fino al marzo
2021.
Tanto premesso, chiedeva di ottenere la convalida dello sfratto per morosità in relazione all'immobile predetto e l'emissione di D.I. per € 241.203,99 a titolo di canoni scaduti e non corrisposti sino a marzo 2021, oltre ulteriori oneri, interessi e spese.
Con atto di comparsa di costituzione e risposta in opposizione all'intimazione di sfratto e all'ingiunzione di pagamento, depositato in data 24.09.2021, si costituiva in giudizio la
Cooperativa Edilizia a r. l. La Casa, prospettando una operazione negoziale tra le parti più complessa di quello dedotta dalla resistente. Rappresentava che le parti avessero concluso, in data 25.05.2015, tre atti pubblici:
1) un contratto di compravendita, con cui CA Immobiliare SG, costituitasi per il Fondo
Esperia, acquistava dalla Cooperativa, per € 872.000,00, la proprietà dei terreni edificabili, siti nel comune di Lecce, denominati Lotto G e Lotto E, unitamente alle lavorazioni già eseguite sugli stessi (scavi di sbancamento, scavi dei piani interrati e di fondazione), col fine ultimo di completare a sue spese il complesso immobiliare, mediante affidamento dei lavori al venditore;

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2) contratto di cessione del contributo pubblico con cui la Cooperativa (già beneficiaria del contributo pubblico della Regione Puglia giusta delibera di G.R. n. 231/2011) si impegnava a cedere l'intero contributo a CA SG, per € 2.691.549,68;

3) contratto di costruzione con cui CA SG incaricava la Cooperativa di completare la costruzione del complesso immobiliare, impegnandosi a corrispondere il corrispettivo €
5.210.000,00 (poi aumentato a € 5.312.000,00 con tre atti di sottomissione, non autorizzati dalla Regione, né dagli organi direttivi interni).
Precisava, inoltre, che con l'Accordo Quadro del 23.12.2014, era stata prevista una opzione di acquisto delle palazzine del Lotto E e del Lotto G in favore della Cooperativa, a partire dal sesto anno di durata del contratto di locazione e sino alla scadenza dello stesso. Deduceva, infine, di essere creditrice della somma di € 136.936,66, per il saldo dei lavori eseguiti in ragione del contratto di costruzione del 25/05/2015, nonché della somma di 170.798,42 come quota parte dei lavori eseguiti in relazione alle opere svolte in aerea comune e DO.
Tanto premesso, la resistente chiedeva dichiararsi l'inammissibilità dello sfratto e dell'ingiunzione di pagamento;
la nullità/annullabilità/inefficacia del contratto di locazione per violazione di legge e illiceità della complessiva operazione economica e, dunque, l'insussistenza della morosità;
in via riconvenzionale, la nullità/annullabilità/inefficacia di tutti contratti collegati stipulati il 25.05.2015 e l'Accordo Quadro del 23.12.2014, attesa la simulazione della restituzione di un capitale ottenuto dalla Cooperativa solo in prestito.
Con ordinanza del 27.09.2021, il Tribunale disponeva il mutamento del rito.
Con ordinanza dell'08.02.2022, il Tribunale ingiungeva alla Cooperativa il pagamento, in favore della ricorrente, di € 347.648,34, oltre le spese processuali, senza dilazione.
La causa veniva decisa all'udienza del 06.12.2022, a esito dell'istruttoria documentale.
Il primo giudice rilevava:
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che la ricorrente aveva provato il titolo (contratto di locazione) posto a fondamento della domanda e allegato l'altrui inadempimento;
che la resistente non aveva provato di aver corrisposto i canoni di locazione, né aveva contestato lo stato di morosità, così