Corte d'Appello Roma, sentenza 16/10/2024, n. 6494

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R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile
composta dai signori magistrati
Dott.ssa Cecilia De Santis Presidente,
Dott.ssa Antonella Miryam Sterlicchio Consigliere,
Dott.ssa Carla Santese Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di II° grado iscritta al n. 6829/2021 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi, riservata in decisione in data 8.10.2024 all'esito della trattazione scritta disposta ai sensi degli artt. 127, terzo comma e 127-ter e vertente
tra
PI NC (c.f. [...]), elettivamente domiciliato in Roma, via Tuscolana n. 1348, presso lo studio dell'avv. Marco Marchese (c.f. [...]), che lo rappresenta e difende come da procura estesa a margine dell'atto di citazione in appello
- appellante -
e
FU IA (c.f. [...]), elettivamente domiciliata in Roma, via Giuseppe Ferrari n. 4, presso lo studio degli avv.ti Michele Piccari (c.f. [...]) e Luisa Pecoraro (c.f.

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[...]), anche disgiuntamente tra loro, che la rappresenta e difende in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione di nuovo difensore in appello
- appellata -
Oggetto: Appello sentenza n. 16361/21 emessa dal Tribunale di Roma, pubblicata in data 15.10.2021
(Vendita cose immobili).
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
Parte appellante: “Piaccia alla Ecc.ma Corte d'Appello adìta, contrariis reiectis:
- IN VIA PRELIMINARE, sospendere ai sensi degli articoli 283 e 351 c.p.c. la provvisoria esecuzione della sentenza n. 16361/21 emessa dal Tribunale Civile di Roma il 15.10.21, depositata in cancelleria in pari data
e notificata a mezzo pec il 22.10.21;

- IN VIA PRINCIPALE NEL MERITO, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per
l'effetto, in riforma della sentenza n. 16361/21 emessa dal Tribunale Civile di Roma il 15.10.21, depositata in cancelleria in pari data e notificata il 22.10.21, nell'ambito del giudizio rubricato al R.G. n. 11359/17 presso il Tribunale Civile di Roma, rigettare la domanda attorea perché priva di ogni fondamento sia in fatto che in diritto, con ogni conseguenza di legge;

- IN VIA SUBORDINATA NEL MERITO, riformare in ogni caso la sentenza n. 16361/21 emessa dal Tribunale
Civile di Roma il 15.10.21, depositata in cancelleria in pari data e notificata il 22.10.21, nell'ambito del giudizio rubricato al R.G. n. 11359/17 presso il Tribunale Civile di Roma, condannando il Signor PI
a restituire al massimo alla RA FU la sola somma di € 35.000,00, pari a quanto effettivamente versato;

con vittoria di spese ed onorari, Iva e Cpa e spese generali del doppio grado di giudizio.”

Parte appellata: “Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello adita, disattesa ogni contraria istanza: - In via principale, nel merito, rigettare l'appello siccome infondato con conferma della sentenza di primo grado
e, per l'effetto, condannare l'appellante al pagamento della somma pari ad € 70.000,00 oltre interessi sino all'effettivo soddisfo;
- In via subordinata, nel merito, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della superiore domanda, condannare parte appellante alla restituzione della caparra confirmatoria corrisposta, pari ad € 35.000,00 oltre interessi sino all'effettivo soddisfo;
- In ogni caso con vittoria delle spese del doppio grado di giudizio.”

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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, FU IA aveva citato in giudizio PI NC, dinanzi al Tribunale di Roma, al fine di ottenere la dichiarazione di risoluzione del contratto preliminare di compravendita dell'immobile sito in Roma, via Biagio Petrocelli n. 162, stipulato con il convenuto in data 16.10.2015, ex art. 1454, comma 3, c.c. per fatto e colpa del promittente venditore con obbligo di costui alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria da lei versata, pari ad euro 35.000,00.
A fondamento della sua domanda, aveva dedotto che l'immobile promesso in vendita dal PI (a questi pervenuto dalla Aquilina s.r.l.) ricadeva nel programma di edilizia popolare ed economica e che, per tale ragione, non avrebbe potuto essere venduto al prezzo libero di mercato di euro 240.000,00, indicato nel preliminare, ma al prezzo della prima cessione, persistendo il vincolo del prezzo massimo di cessione anche per le vendite successive alla prima.
Si era costituito in giudizio PI NC, che aveva chiesto il rigetto della domanda attorea od in subordine, la propria condanna alla restituzione in favore dell'attrice della sola somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria.
Il medesimo aveva, inoltre, proposto domanda riconvenzionale al fine di ottenere, previo accertamento della legittimità del proprio recesso, lo scioglimento del contratto preliminare sottoscritto in data 16.10.2015 e la declaratoria del proprio diritto a ritenere la somma di euro 35.000,00 versata dalla
FU a titolo di caparra confirmatoria.
Nel corso del giudizio era stata disposta una c.t.u. finalizzata ad accertare quale fosse il prezzo massimo di cessione dell'immobile alla data della stipula dell'atto in base ai criteri indicati nella Convenzione allegata all'atto di acquisto ed alle delibere del Commissario Straordinario del Comune di Roma n. 33 del
17.12.2015 e n. 40 del 6.5.2016.
Con sentenza n. 16361/21, pubblicata in data 22.10.2021, il Tribunale di Roma aveva rigettato la domanda riconvenzionale avanzata dal PI ed in accoglimento della domanda attorea, aveva dichiarato risolto il contratto preliminare di vendita concluso tra le parti in