Corte d'Appello Messina, sentenza 07/03/2025, n. 162

Corte di Appello di Messina
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

La Corte di Appello di Messina, Seconda Sezione civile, in persona di
Dott.ssa Vincenza Randazzo Presidente
dott. GI Minutoli consigliere rel.
Dott. Antonino Zappalà consigliere all'udienza del 27 febbraio 2025 ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo,
la seguente
SENTENZA
nella cause riunite nn. 48/2024 R.G. e 69/2024 R.G., vertenti
TRA
AMBULATORIO POLISPECIALISTICO SS. ANNUNZIATA s.r.l. (p. iva
00394340830), in persona del legale rappresentante pro tempore ed
Amministratore Unico, Prof. Dott. Maurizio Isaja, con sede in Messina, via
Epifanio Abate, n. 13, rappresentato e difeso dall'avv. GI Currò (C.F.
[...]), per procura speciale conferita su foglio separato;

appellante (causa n. 48/2024 RG)
NZ RT (C.F. [...]), nato il [...] a
Messina, e NZ EP (C.F. [...]), nato il
20/01/1966 a Messina, rappresentati e difesi dall'Avv. Vincenzo Proiti, per

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procura in atti
Appellanti (causa n. 69/2024 R.G.)
contro
NZ FR, [...], rappresentato e difeso dall'avv. GUERRERA FABRIZIO, c.f. [...], SO
DE ([...]) VIA G.VENEZIAN 23 98122 MESSINA;

che lo difende per procura in calce alla comparsa di costituzione;

appellato
Oggetto: appello avverso la sentenza del tribunale di Messina n. 2294/2023 –
“cause relative alla validità o efficacia del contratto o di singole clausole (azione
di simulazione, nullità, annullamento ecc.).
Motivi della decisione
1. Con ricorso depositato nella cancelleria del Tribunale di Messina il signor
NC NZ ha citato i suoi fratelli GI NZ e ER NZ,
nonché l'MB Polispecialistico SS. Annunziata s.r.l., in persona del legale rappresentante p.t., premettendo:
a) di essere comproprietario, insieme ai fratelli germani ER e GI,
per successione ereditaria dal padre, delle unità immobiliari site in Messina, nel fabbricato tra Via Del Fante e Piazza Matteotti, di vani 37, 5 totali, allibrate in
Catasto fabbricati foglio n. 102, particella 49, sub. 49, 50, 52 (derivanti dalle particelle 49/45, 51/40, 49/44, 51/39 e 54 del foglio 102);
b) che il padre, in data 10.04.2014 aveva stipulato contratto di locazione dell'immobile suindicato con l'MB Polispecialistico SS. Annunziata, del quale egli stesso era legale rappresentante, per un canone annuo di €. 3.600,00.

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Ciò premesso, il ricorrente, assumendo che il negozio presentava “evidenti
diversi vizi che ne inficiano la validità, sotto il profilo sia della volontà
dell'apparente locatore, sia dei poteri del rappresentante della parte locataria, sia
della regolarità formale del contratto alla luce della disciplina speciale in materia”
e che dopo la morte del padre in sede di mediazione i resistenti avevano manifestato la disponibilità a novare il contratto locatizio con un canone di €
36.000,00 annui, importo comunque largamente inferiore a quello di € 55.516,00,
corrispondente al reddito minimo locatizio fiscalmente presunto, ha formulato le seguenti domande:

1. ritenere e dichiarare l'inesistenza giuridica e/o la nullità del contratto di locazione registrato in Messina il 05-11-2014, n. 3230, per le ragioni suesposte;

2. conseguentemente, ritenere e dichiarare che l'MB Polispecialistico
SS. Annunziata s.r.l. occupa sine titulo gli immobili allibrati in Catasto
fabbricati di Messina, foglio n. 102, particella 49, sub 49, 50, 52;

3. per l'effetto, condannare la Società resistente a rilasciare tale fabbricato in favore del ricorrente quale coerede del dott. ET NZ e comproprietario pro-indiviso dell'immobile occupato;

4. condannare la Società resistente al risarcimento dei danni, subiti dall'odierno ricorrente, in misura pari a minimo € 18.505,33 annui (o nella maggiore o minore somma che verrà ritenuta di giustizia) a decorrere dal 1°-05-2014 e fino al rilascio effettivo delle unità immobiliari, oltre interessi legali e rivalutazione.
2. Nel costituirsi in giudizio, contestando le domande avversarie l'MB
Polispecialistico SS. Annunziata s.r.l. ha eccepito che l'assemblea dei

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comproprietari del 18 novembre 2015 con il voto contrario dell'attore, aveva deciso di ratificare il contratto di locazione con l'adeguamento del canone, a partire da maggio 2014, ad €. 36.000.00 e che, pertanto doveva ritenersi cessata la materia del contendere.
Analoghe difese svolgevano i fratelli NZ GI e NZ ER
contestando le domande di parte attrice.
3. Nelle more del giudizio, NZ NC ha notificato a NZ ER
e NZ GI atto di impugnazione avverso la delibera di ratifica del contratto di locazione, chiedendone l'annullamento, perché adottata a maggioranza dei comproprietari e non all'unanimità, come invece necessario,
trattandosi di una transazione, ai sensi dell'art. 1108 c.c.
La causa, iscritta al n. 7080/2015 R.G., è stata riunita a quella n. 5458/2015
R.G.
4. Disposta consulenza tecnica d'ufficio per accertare il valore locativo degli immobili, con sentenza 30 novembre 2023, n. 2294 il Tribunale di Messina ha così deciso:

1. dichiara nullo per simulazione il contratto di locazione stipulato in data
10.04.2014 tra NZ ET e l'MB Polispecialistico SS.
Annunziata s.r.l., in persona del legale rappresentante p.t., relativo alle unità
immobiliari site in Messina, nel fabbricato tra Via Del Fante e Piazza
Matteotti, di vani 37, 5 totali, allibrate in Catasto fabbricati foglio n. 102,
particella 49, sub. 49, 50, 52 (derivanti dalle particelle 49/45, 51/40, 49/44,
51/39 e 54 del foglio 102);

2. dichiara invalida la delibera adottata a maggioranza dai comunisti;

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3. dichiara l'occupazione sine titulo, da parte dell'MB Polispecialistico
SS. Annunziata s.r.l., degli immobili sopra descritti e, per l'effetto, condanna l'MB Polispecialistico SS. Annunziata s.r.l., in persona del legale rappresentante p.t. all'immediato rilascio degli immobili suddetti;

4. condanna l'MB Polispecialistico SS. Annunziata s.r.l., in persona del legale rappresentante p.t., a corrispondere a NZ NC €. 1.044,08
per n. 8 mensilità (fino a novembre 2015) e €.144,08 per le successive mensilità, ove sia corrisposta la quota di canone nella misura di €. 1.000,00,
ovvero alla regolare corresponsione dell'indennità di occupazione nella misura di €. 1.144,08 mensili sino all'effettivo rilascio, oltre interessi dalle singole scadenze e rivalutazione monetaria.

5. Rigetta ogni altra domanda.

6. Spese compensate.
5. La sentenza è stata appellata sia dall'MB (causa n. 48/2024 RG),
con gli appellati GI e ER NZ che hanno aderito alle censure in esame, sia da questi ultimi, con separato appello (causa n. 69/2024 R.G.).
I giudizi sono stati riuniti.
L'appellato NC NZ si è costituito, proponendo a sua volta appello incidentale sulla statuizione di compensazione delle spese.
6. La Corte ha sospeso la provvisoria esecutività della sentenza impugnata esclusivamente sub specie del periculum.
7. Con il primo motivo di appello dell'MB (“Violazione dell'art.101
c.p.c. omessa motivazione sull'eccezione di difetto di litisconsorzio necessario.
Nullità sentenza”) e il secondo motivo di appello dei signori GI e
ER NZ, viene dedotta la nullità della sentenza per difetto di

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litisconsorzio necessario, perché nel giudizio intrapreso da NC NZ
di nullità della ratifica del contratto di locazione non è stata citata e convenuta in giudizio MB Polispecialistico SS Annunziata s.r.l. Non avendo il
Tribunale trattato l'eccezione, a giudizio degli appellanti ne deriverebbe la nullità
della sentenza impugnata.
7.

1 - La doglianza è priva di previo.
Come eccepito dall'appellato NC NZ, intanto l'MB, ove sia stato effettivamente pretermesso in primo grado (e, come si vedrà, non lo è
stato), quale terzo rispetto alla sentenza avrebbe dovuto proporre opposizione di terzo e non appello.
Ma la censura è infondata nel merito, posto che – al di là della questione se sussista o meno litisconsorzio necessario nel caso in esame, trattandosi di azione di impugnazione di delibera assembleare con gli altri soci quali contraddittori, la circostanza che innanzi al Tribunale il giudizio n. 7080/2015 R.G. sia stato riunito fin dalla fase introduttiva con quello n. 5458/2015 R.G., in cui l'MB era parte resistente, implica che quest'ultimo ha avuto modo di contraddire a tutte le domande proposte in entrambe le cause dal dott. NC NZ, come emerge dalle difese in