Corte d'Appello Catanzaro, sentenza 06/03/2024, n. 245

Repubblica Italiana In nome del popolo italiano
CORTE D'APPELLO DI CATANZARO III SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Catanzaro, terza sezione civile, riunita in camera di consiglio e così composta:
dott. Alberto Nicola Filardo Presidente
dott. Fabrizio Cosentino Consigliere relatore
dott.ssa Teresa Barillari Consigliere
ha pronunciato la presente
SENTENZA
nella causa civile n. 646/2018 del ruolo generale degli affari civili contenziosi, vertente TRA
PA ME [C.F.:[...]] residente in [...]is, rappresentata, difesa ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. Giuseppe ZI (c.f.: [...]) in Catanzaro via Citriniti 5, in forza di procura in calce all'atto introduttivo del giudizio

Appellante

E
CO TO [C.F.: [...]], nato a [...] il [...] ed ivi residente in [...], rappresentato e difeso dal prof. avv. Valerio Donato
[[...]], ed elettivamente domiciliato presso lo studio in Catanzaro, Via Kennedy n. 2, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
Appellato

Conclusioni
Entrambe le parti si riportano alle conclusioni di cui ai rispettivi scritti difensivi, atti e verbali di causa.
PRINCIPALI FATTI DI CAUSA
1.
Con ricorso depositato presso la Cancelleria del Tribunale di Catanzaro, RC RT chiedeva che il Tribunale di Catanzaro volesse autorizzare il sequestro conservativo dell'appezzamento di terreno sito in
Montauro, località Ceci, in CT al foll. 14 part. 1059 e 1067, lotto 36 della lottizzazione “eredi Russo” nonché dell'intero fabbricato sopra insistente o della porzione che risulta ancora extra commercium fino alla concorrenza della somma di € 396.000,00, in proprietà a LA ZI. Assumeva il ricorrente di aver stipulato in data 26 marzo 2008 contratto di vendita di cosa futura ai sensi e per gli effetti dell'art. 1472 cc., avente ad oggetto una unità immobiliare parte dell'indicato fabbricato. Il prezzo della futura vendita restava pattuito in € 172.730,18 che RT avrebbe versato, a fronte di una cessione di credito, alla ditta alla quale, con contratto dello stesso 26 marzo 2008, LA ZI aveva affidato i lavori in base allo stato di avanzamento. Nell'indicato contratto, veniva altresì previsto che le parti avrebbero provveduto a rogitare a lavori ultimati e che in caso di mancata presentazione davanti al notaio designato da parte di LA ZI, la stessa avrebbe dovuto versare una penale all'istante pari al doppio del prezzo oltre ad € 200.000,00. Sennonché, LA ZI allegava al contratto un progetto difforme rispetto a quello approvato dal Comune di Montauro. Il progetto redatto e presentato per suo conto dal progettista incaricato, prevedeva la costruzione di una villa bifamiliare da realizzare su due piani fuori terra, dalla quale potevano essere ricavate due unità immobiliari, al contratto di vendita di cosa futura veniva allegato invece altro progetto che prevedeva la realizzazione di un manufatto su tre piani, composto da tre unità abitative. Sulla base di tale progetto difforme ed allegato al contratto venivano avviati i lavori. Per tali motivi l'opera non poteva essere completata e la ZI presentava progetto in variante che prevedeva una diversa copertura del fabbricato. Ottenuta in data 12.9.2008
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l'autorizzazione paesaggistica concernente il progetto in variante, il 3.11.2008 la Sovrintendenza Regionale per i Beni Architettonici pronunciava l'annullamento del provvedimento autorizzativo dell'Ente
Provinciale e rigettava il progetto di variante presentato dalla ZI. Deduceva quindi il ricorrente di aver versato all'Impresa AR l'importo complessivo di € 98.000,00 e che stante l'inadempimento della ZI, che non si era presentata davanti al notaio per la stipulazione dell'atto di vendita e la consegna della documentazione attestante la conformità urbanistica dell'immobile, aveva maturato il diritto – come da contratto – di esigere il pagamento del doppio del prezzo versato per l'acquisto del cespite a titolo di penale, nonché l'ulteriore somma di € 200.000,00 a titolo di risarcimento del danno, per un complessivo importo di € 396.000,00.
Con provvedimento del 14/15.5.2013, in accoglimento del ricorso cautelare ante causam, il Tribunale di Catanzaro disponeva il sequestro conservativo di tutti i beni mobili e immobili di LA ZI sino alla concorrenza della somma di € 396.000,00 e condannava la resistente alle spese di giudizio.
2.
Con successivo atto di citazione del 5 luglio 2013, RC RT, agendo ai sensi dell'art. 669 octies e 669 novies c.p.c. in prosecuzione del sequestro conservativo ante causam, conveniva in giudizio LA ZI, chiedendo al Tribunale di dichiarare la nullità del contratto di vendita di cosa futura o subordinatamente pronunciarne l'annullamento o ancor più subordinatamente la risoluzione per inadempimento, condannando la convenuta al pagamento del complessivo importo di € 396.000,00. Si costituiva in giudizio LA ZI, la quale deduceva la nullità del procedimento cautelare e l'infondatezza della domanda. La convenuta proponeva una diversa ricostruzione dei fatti di causa, tale da importare il rigetto della domanda formulata da parte attrice, rilevando come RT fosse stato immediatamente reso edotto della circostanza che il progetto allegato al contratto era difforme rispetto a quello approvato e che in accordo con la ZI aveva dato mandato all'ing. Raffaele RA per redigere un progetto in variante che rendesse possibile realizzare tre unità abitative. In più, veniva evidenziato come la ZI avesse richiesto di bloccare i lavori e che invece fu RT a
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volerli continuare prima dell'approvazione del progetto in variante depositato. RC RT, sulla base del nuovo progetto non ancora approvato fece fronte ad esborsi per circa 100 mila euro. Di poi, senza alcun apparente motivo, RT bloccava i pagamenti alla ditta la quale, a sua volta, fermava i lavori. A fronte dell'annullamento emesso dalla Sovraintendenza Regionale ai beni culturali, la ZI si era adoperata a far redigere progetto in sanatoria dei lavori voluti realizzare da RT prima della approvazione del relativo progetto e rendendone edotto controparte. Pertanto, nessuna responsabilità sarebbe addebitabile alla convenuta, atteso il nuovo assetto di interessi concordato tra le parti;
in via gradata si chiedeva dichiarare la nullità del contratto sottoscritto il 26 marzo 2008 con conseguente declaratoria di nullità della clausola penale ivi contenuta vista la impossibilità giuridica del progetto allegato al medesimo. Tali le conclusioni della parte in primo grado:
“1.- in via preliminare dichiarare la nullità della notificazione del ricorso e del decreto per sequestro conservativo e la conseguente nullità del provvedimento di sequestro del del 15.5.2013 e dell'atto di citazione introduttivo del presente giudizio, perché notificato ai sensi dell'art. 669 octies e 669 novies c.p.c. in prosecuzione del sequestro conservativo ante causam, autorizzando la trascrizione della sentenza presso l'Agenzia del Territorio, Ufficio Provinciale di Catanzaro, Servizio di Pubblicità
Immobiliare, esonerando il Conservatore da ogni responsabilità;

2.- nel merito riconoscere e dichiarare che nessuna responsabilità può essere addebitata a LA ZI in ordine ai fatti dedotti da RC RT;

3.- riconoscere e dichiarare che i danni lamentati da RC RT si sono prodotti per il fatto colposo esclusivo dello stesso danneggiato il quale, conseguentemente, non può avanzare nei confronti della venditrice alcuna pretesa risarcitoria;

4.- per l'effetto, rigettare la domanda attrice, perché infondata in fatto e in diritto;

5.- in via subordinata, dichiarata la nullità del contratto di vendita di cosa futura del 26.3.2008, riconoscere e dichiarare che la clausola penale prevista dall'art. 6) della stessa scrittura privata resta caducata dalla stessa nullità del contratto e per l'effetto dichiarare che RC RT non ha titolo di pretendere le somme ivi previste a titolo di danno predeterminato;

pag. 4/18 6.- in ogni caso, e ferma la già eccepita nullità, revocare il sequestro conservativo concesso con decreto del 15.5.2013 autorizzando la trascrizione della sentenza presso l'Agenzia del Territorio, Ufficio
Provinciale di Catanzaro, Servizio di Pubblicità Immobiliare, esonerando il Conservatore da ogni responsabilità;
7.- con vittoria di spese e competenze del giudizio”.
Il Tribunale di Catanzaro, all'esito dell'istruzione probatoria, così provvedeva:
- accoglie la domanda attorea e, per l'effetto, dichiarava la nullità del contratto di vendita di cosa futura stipulato da RT e ZI, in data 26 marzo 2008;

- condanna LA ZI a restituire a RC RT la somma di € 98.000,00 oltre interessi al tasso legale dal 9/07/2013 al soddisfo;

- condanna LA ZI alla refusione in favore di RC
RT delle spese di lite, liquidate nella somma complessiva di
€ 8.881,26 (di cui € 1086, 26 per esborsi ed € 7.795,00 per compensi professionali), oltre rimborso spese generali IVA e CPA come per legge, con distrazione in favore del costituito difensore.
3.
Sostiene l'appellante che, alla luce di quanto emerso, la sentenza avrebbe dovuto avere diverso esito: la circostanza che l'opera non fosse ancora venuta ad esistenza dipendeva e dipende dalla sola volontà di RC RT che non avrebbe pagato l'impresa perché ultimasse i lavori. Qualora si volesse ritenere tale comportamento omissivo da ricollegare alla mancata concessione dei titoli abilitati, allora non poteva non considerarsi, come alla luce dei nuovi accordi intercorsi tra le parti, il contratto fosse sottoposto a condizione sospensiva che ad oggi non è ancora venuta ad esistenza (rilascio sanatoria ambientale da parte del competente ente regionale). Era stato RT a voler andare avanti nei lavori e spendere l'indicata somma, malgrado le diverse indicazioni date dalla ZI, e l'opera al momento è inutilizzabile perché abusiva. Ancora, la pronuncia impugnata non fa emergere alcuna conseguenza dalla circostanza che non fu RT a versare la somma di
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cui è stata chiesta la restituzione bensì il di lui padre: tale incontestato dato avrebbe dovuto