Corte d'Appello Napoli, sentenza 07/01/2025, n. 40

REPUBBLICA ITALIANA
CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
IV SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte, in persona dei sottoscritti Magistrati dott. Giuseppe De Tullio Presidente;
dott. Massimo Sensale Consigliere;

dott. Rosanna De Rosa Consigliere estensore;

ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel giudizio iscritto al numero di R.G. 3438/2020, avente ad oggetto: giudizio di rinvio ex art. 392
c.p.c. a seguito dell'ordinanza della Corte di Cassazione n.11308/2020 del 12/6/2020, sul ricorso avverso la sentenza n. 1773/2018 di questa Corte di Appello pubblicata in data 24/4/2018, sull' appello proposto avverso la sentenza n. 1679/2014 del Tribunale di Avellino pubblicata in data
17/12/2014, vertente
TRA
GI LE (C.F. [...]), rappresentato e difeso dall'Avv. Sergio
Tecce (C.F. [...])
RICORRENTE IN RIASSUNZIONE
E
RO MA NA (C.F. [...])
RESISTENTE IN RIASSUNZIONE CONTUMACE
CONCLUSIONI
Il ricorrente ha concluso chiedendo dichiararsi redatto secondo lo schema ordinario ( art.2 co.1 L.431/1998) il contratto di locazione per cui è causa, con contestuale applicazione dei termini di durata previsti dalla legge per la medesima tipologia di contratto e condannarsi la resistente, ex

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art. 3 comma 5 L. 431/1998, al risarcimento del danno patrimoniale nella misura di euro 13.000,00 oltre rivalutazione ed interessi dalla domanda al soddisfo, con vittoria di spese del giudizio di legittimità e di quelli di merito.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato in data 26.06.2012, TT LE conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Avellino, ON MA NA, chiedendo venisse condannata, nella sua qualità di locatrice, al risarcimento dei danni – da ritenersi sussistenti, in via presuntiva, nella misura non inferiore ad € 13.000,00 (pari a 36 mensilità), oltre accessori – per non aver adibito l'immobile, entro l'anno successivo al rilascio, all'uso dichiarato nella disdetta qualificata, ex art. art. 3 comma
5 L. 431/1998. Deduceva allo scopo che con contratto sottoscritto in data 01.02.2006, la ON gli aveva concesso in locazione l'immobile di sua proprietà, sito in Avellino, alla via Due Principati n.
169, con annesso box auto, per complessivi mq 110, verso il corrispettivo di un canone pari a €
350,00 mensili e per la durata di tre anni, rinnovabili per altri 2, salvo disdetta con preavviso semestrale. Deduceva altresì che ai fini della formalizzazione del detto rapporto negoziale, le parti avevano utilizzato un modello prestampato, proprio dei contratti “ordinari”, accanto alla cui intestazione (recante la scritta: “contratto d'affitto libero ad uso abitativo”), era stata aggiunta a mano la seguente dicitura: “… e ai sensi dell'accordo territoriale per il Comune di Avellino sottoscritto in data 5.11.1999 e depositato in data 9.11.1999”. Ad avviso del conduttore, siffatti elementi apparivano idonei a far sì che il detto contratto venisse qualificato come ordinario (ai sensi dell'art. 2 co. 1 L. 431/1998), anche in ragione del suo contenuto sostanziale, fissato liberamente dalle parti e non rispondente a quanto previsto dalla legge per il contratto di tipo locale, considerato che in esso non erano state riportate le condizioni qualificanti l'ipotesi alternativa e che il canone era stato pattuito oltre la misura legale. Avrebbe dovuto derivarne, dunque, secondo il ricorrente in primo grado, la nullità della clausola con cui la durata era stata convenuta in 3 anni, rinnovabili in altri 2, ai sensi dell'art. 13 co. 3 L. 431/1998, in favore di quella prevista per il contratto ordinario, ovvero una durata di 4 anni rinnovabili di altri 4, con prima scadenza al 31.01.2010 (in quanto
l'originaria stipula risaliva alla data dell'1.02.2006).
Nel merito il ricorrente deduceva che con raccomandata A.R. del 23.1.2010, la locatrice aveva intimato disdetta dichiarando la necessità di adibire ad abitazione personale l'immobile locato, che il conduttore-ricorrente aveva rilasciato nel gennaio 2011. ON MA NA ,tuttavia, non aveva ottemperato all'obbligo di destinare l'immobile all'uso dichiarato in disdetta entro l'anno successivo al rilascio in quanto, dopo averlo offerto in vendita, con atto pubblico per notaio Des Loges del
12.05.2011, addiveniva alla risoluzione per “mutuo dissenso”, con il padre ON ES, dell'atto di donazione del 18.06.2004 in virtù del quale era divenuta proprietaria del citato cespite. Avendone

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riacquistato la piena proprietà, ON ES aveva ceduto infine l'immobile a terzi, in data
28.07.2011. Da qui la domanda del ricorrente volta ad ottenere il risarcimento danni ex art. 3 co. 5
L. 431/1998, per l'illegittima disdetta da parte della locatrice, attesa la mancata adibizione dell'immobile - nel termine di dodici mesi dal riacquisto della disponibilità - all'uso personale abitativo indicato nella disdetta del 23.1.2010.
Instaurato ritualmente il contraddittorio la resistente deduceva che il contratto di locazione de quo andava qualificato come di natura alternativa;
rappresentava la conformità del contratto stipulato
e della condotta tenuta a quanto stabilito per i contratti di locazione conclusi sulla base di accordi territoriali (art.2, comma 3, L.431/1998 unitamente all'accordo territoriale per il comune di Avellino del 1999, richiamato nell'atto).
Il tribunale di Avellino con sentenza n. 1679/2014 rigettava la domanda di TT
LE.
Il giudizio di appello
Con ricorso del 16.5.2015 la sentenza veniva impugnata innanzi alla Corte di Appello di
Napoli. L'appellante deduceva, a sostegno del gravame, l'inosservanza degli requisiti di forma e di contenuto qualificanti la fattispecie del contratto stipulato in base ad accordo territoriale, ai sensi dei commi 3 e 5 della L.431/98, oltre alla circostanza della pattuizione di un canone di € 350,00 mensili
(superiore di € 15,00 all'importo massimo stabilito dall'accordo territoriale) Rilevava che il contratto doveva essere ricondotto allo schema ordinario delle locazioni ad uso abitativo di cui all'art.2 comma 1 L.431/1998, di durata quadriennale, reiterando le conclusioni del giudizio di primo grado quanto alla domanda risarcitoria.
L'appellata, ritualmente costituita, reiterava le deduzioni formulate in prime cure.
La Corte di appello di Napoli con sentenza n. 1773/2018, rigettava l'impugnazione e condannava l'appellante alla refusione delle spese di lite, così motivando: “[…] Orbene, alla luce di questi non controversi rilievi, delle due l'una: se la locazione intercorsa tra le parti fosse corrispondente al modello alternativo delineato dall'art. 2 comma 3 leg. cit., la disdetta del 23 gennaio 2010, in quanto successiva alla prima scadenza (come detto, individuata nel 31 gennaio
2009), riguarderebbe, come ritenuto dal tribunale, la seconda scadenza, quella (31 gennaio 2011) successiva alla proroga di diritto di due anni prevista dal medesimo art. 2 comma 5, e quindi sarebbe al di fuori del meccanismo sanzionatorio disciplinato dalla disposizione speciale invocata dal ricorrente (attuale appellante) a sostegno della sua domanda. Se invece la locazione fosse da inquadrare nel modello ordinario in cui, indipendentemente dalla eventuale diversa volontà espressa dalle parti, la durata minima non può essere inferiore a quattro anni, allora la disdetta del
23 gennaio 2010, data dalla locatrice per il 1° febbraio 2011, sarebbe stata chiaramente intempestiva rispetto alla prima scadenza (legale) quadriennale del 31 gennaio 2010 - dovendo il locatore, com'è noto, portarla a conoscenza del conduttore almeno con un preavviso di sei mesi - la locazione si sarebbe automaticamente rinnovata per altri quattro anni e quella disdetta tardiva avrebbe potuto valere soltanto in vista della