Corte d'Appello Roma, sentenza 30/01/2025, n. 666

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
Composta dai seguenti Magistrati:
Maria Rosaria Rizzo Presidente
Maria Speranza Ferrara Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
Riunita in Camera di Consiglio ha pronunziato la seguente

SENTENZA
Nella causa in materia in materia locatizia in grado di appello iscritta al n. 2058 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020 trattenuta in decisione all'esito dell'udienza del 29.01.2025, a seguito del deposito delle note telematiche ex art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA

BE MORE SOCIETÀ COOPERATIVA (c.f. 02685940609) in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Pierpaolo Lucchese (c.f. [...]), che la rappresenta e difende per procura in atti - APPELLANTE-
E
INGROSS 2000 S.r.l. (c.f. 01596100600) in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato
Fabrizio Zoli (c.f. [...]) che la rappresenta e difende per procura in atti - APPELLATA-

OGGETTO: appello di Be More Società Cooperativa, nei confronti di Ingross 2000
S.r.l., avverso la sentenza del Tribunale Ordinario di Frosinone n. 1013/2019, in data
18.10.2019, resa tra le parti a definizione del giudizio recante n° R.G. 1161/2018
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 1

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promosso da Ingross 2000 S.r.l. nei confronti di Be More Società Cooperativa - oggetto: contratto di affitto di ramo di azienda, risoluzione del contratto, risarcimento danno -
CONCLUSIONI: come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Il 28.03.2018 la Ingross 2000 S.r.l. propone ricorso art. 447 bis c.p.c. per l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“accertare l'inadempimento contrattuale della Società “BE MORE Società
Cooperativa” con sede legale in Ceccano (Fr) Via Casette n. 20 in persona del l.r.p.t., per il mancato pagamento dei canoni di affitto dal mese di settembre 2016 sino al mese di marzo 2018, per le spese comuni dal mese di settembre 2016 sino al mese di marzo
2018 e dei consumi di acqua e gas come di seguito: di acqua del periodo luglio/settembre per €. 186,90, di gas del periodo novembre 2016 per €. 53,94, di acqua del periodo ottobre/dicembre 2016 per €. 235, 36, di gas del periodo di dicembre 2016 per €. 139,59, di gas del periodo gennaio 2017 per E. 83,23, di gas del periodo febbraio
2017 per €. 120,82, di acqua del periodo gennaio/marzo 2017 per E. 325,37, di gas di aprile e maggio 2017 per €. 207,44, di gas del periodo di maggio 2017 per E. 7,41, di acqua del periodo di aprile/giugno per €. 378,31 come da prospetto allegato in atti, tutto per complessivi € 39.653,87 e per l'effetto del superiore accertamento dichiarare, poiché la ricorrente intende avvalersi della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto originario e nei successivi atti modificativi, la risoluzione di diritto del contratto, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1456 c.c., così condannando l'affittuaria alla restituzione del patrimonio aziendale oggetto del contratto costituito dall'immobile ubicato in Frosinone alla via Gaeta s.n.c. come da planimetria allegata all'atto modificativo del contratto a Notar Dott. Carlo. Fragomeni del 31.1.2013 in favore della
ricorrente ed al pagamento dei canoni scaduti e a scadere, delle spese comuni e dei consumi di acqua e gas oltre al risarcimento del danno per l'inadempimento della resistente alle pattuizioni contrattuali e per il ritardo nella restituzione dell'immobile oggetto del contratto di affitto. In subordine, accertare e dichiarare il grave inadempimento della società “BE MORE Società Cooperativa” con sede legale in
Ceccano (Fr) Via Casette n. 20 in persona del l.r.p.t. per il mancato pagamento dei canoni di affitto dal mese di settembre 2016 sino al mese di marzo 2018, per le spese comuni dal mese di settembre 2016 sino al mese di marzo 2018 e dei consumi di acqua
e gas come di seguito: di acqua del periodo luglio/settembre per €. 186,90, di gas del periodo novembre 2016 per €. 53,94, di acqua del periodo ottobre/dicembre 2016 per €.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 2 235, 36, di gas del periodo di dicembre 2016 per €. 139,59, di gas del periodo gennaio
2017 per E. 83,23, di gas del periodo febbraio 2017 per €. 120,82, di acqua del periodo gennaio/marzo 2017 per E. 325,37, di gas di aprile e maggio 2017 per €. 207,44, di gas del periodo di maggio 2017 per E. 7,41, di acqua del periodo di aprile/giugno per €.
378,31 come da prospetto allegato in atti, tutto per complessivi €, 39.653,87 e per
l'effetto del superiore accertamento dichiarare la risoluzione del contratto di affitto per cui è causa, così condannando la resistente alla restituzione dell'immobile indicato nella planimetria allegata all'atto modificativo del contratto del 31.1.2013 Rep. N.
37450/18735, ed al pagamento dei canoni scaduti ed a scadere, delle spese comuni e dei consumi di acqua e gas oltre al risarcimento del danno per l'inadempimento della resistente alle pattuizioni contrattuali e per il ritardo nella restituzione dell'immobile oggetto del contratto di affitto.”
A fondamento delle rassegnate conclusioni, la ricorrente allega:
- proprietaria di un'area in Frosinone, Via Gaeta, località Fornaci, vi ha realizzato il complesso multifunzionale “Fornaci Village”, costituito da una multisala cinematografica, una struttura esterna e una piazza su cui insistono superfici destinate ad attività commerciali, di ristorazione, svago e divertimento, per autorizzazione amministrativa n.258 rilasciata, dal Comune di Frosinone, il
26.02.2010;

- per contratto in data 31.03.2011, rep. n. 36131/17858, oggetto di successive modifiche, di aver concesso in affitto, alla Be More, il ramo di azienda avente ad oggetto attività di centro estetico/dimagrimento e abbronzante, vendita di cosmetici per la cura, la bellezza e l'igiene del corpo, comprensivo del locale distinto in catasto al foglio 49 part. 1410 sub. 23 e ubicato all'interno di detto complesso multifunzionale;

- il canone, originariamente pattuito in euro 1.750,00 mensili, il 31.01.2013 è stato concordato nel maggior importo di euro 3.550,00, essendo intervenuto ampliamento del locale;
il 07.02.2014, il canone di locazione è stato ridotto ad euro 2.250,00;
il 22.10.2015 a euro 1.650,00 ed infine, il 23.06.2016, ad euro
1.100,00 per il solo periodo dall'1.2.2016 al 31.1.2017;

- la conduttrice, il 16.06.2017, senza preavviso, cessa l'attività e rimuove le attrezzature e i mobili di sua proprietà presenti all'interno del locale;
tuttavia, trattiene le chiavi del locale;

r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 3

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- la conduttrice è morosa rispetto al pagamento dei canoni da settembre 2016, per euro 25.498,00, nonché rispetto al pagamento di euro 12.318,50 per oneri accessori e utenze;

- il contratto di locazione e le successive modifiche prevedono clausola risolutiva espressa in ragione della quale, il mancato puntuale pagamento anche di una sola rata del canone, avrebbe determinato la risoluzione ipso iure del contratto ex art. 1456 c.c.
Il 18.11.2018, la Cooperativa si costituisce ed eccepisce l'inammissibilità delle domande, essendosi, il contratto, risolto il 30.06.2017 a seguito di corrispondenza intercorsa tra le parti. Nel merito, sostiene di aver corrisposto tutti i canoni sino al mese di giugno 2017;
di aver consegnato, alla locatrice, assegno bancario, tratto sull'istituto
Unicredit, filiale di Frosinone, n. 3713078155-07, dell'importo di euro 8.000,00, privo di data, e quindi nullo;
di aver consegnato, alla, locatrice gli assegni n. 3737634261-10,
n. 3737634262-11, n. 3737634263-12, n. 3737634264-00, n. 3737634265-01 e n.
3737634266-02, tutti postdatati, e, quindi, nulli;
che il contratto di affitto di ramo d'azienda è, in realtà, un contratto di locazione di immobile ad uso commerciale, con la conseguenza che il canone pattuito è eccessivo.
Ciò detto, conclude, in via pregiudiziale, per la inammissibilità del ricorso;
in via principale, per il rigetto della domanda, essendosi risolto, il contratto, in data 30.6.2017.
In via riconvenzionale, chiede di dichiarare la nullità dell'assegno n. 3713078155-07 per mancanza di data e degli assegni n. 3737634261-10, n. 3737634262-11, n.
3737634263-12, n. 3737634264-00, n. 3737634265-01 e n. 3737634266-02, post datati nonché l'intervenuta simulazione del contratto di affitto di ramo d'azienda stipulato tra le parti e la rideterminazione, a far data dalla stipula, del canone mensile di “locazione”, con condanna, della locatrice, alla restituzione del maggior canone versato.
La locatrice eccepisce l'inammissibilità della domanda di nullità dei titoli, in quanto priva di collegamento con la domanda introdotta con ricorso e resiste, nel merito, alle domande riconvenzionali, di cui chiede il rigetto.
La locatrice ottiene in corso di causa, a seguito di ricorso ex art. 700 c.p.c., la emanazione di una ordinanza per il rilascio dell'immobile del 23.05.2019.
L'immobile viene rilasciato in esecuzione di tale ordinanza.
La sentenza impugnata definisce, come di seguito, la controversia:
<< (…) Dichiara che il contratto del 31.3.2011, rep. n. 36131/17858, di affitto del ramo di azienda destinato ad attività di centro estetico/dimagrimento e abbronzante, con la
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 4 vendita di cosmetici per la cura, la bellezza e l'igiene del corpo, ubicato in Frosinone,
Via Gaeta s.n.c., all'interno del Complesso “Fornaci Village”, nel locale distinto in catasto al foglio 49 part. 1410 sub. 23, e successive modifiche, si è risolto alla data del
28.3.2018;2) Condanna Be More Società Cooperativa a pagare a Ingross 2000 s.r.l.
l'importo di € 25.498,00 per canoni scaduti e non pagati da settembre 2016 a marzo
2018, l'importo di € 12.318,50 per oneri accessori (spese comuni, acqua e gas) come indicati nel ricorso e l'importo di € 23.100,00 a titolo di risarcimento del danno da ritardo nel