Corte d'Appello Bologna, sentenza 05/08/2024, n. 1080

N. R.G. 2067/2019
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
2 SEZIONE CIVILE

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Maria Cristina Salvadori Presidente dott. Mariacolomba Giuliano Consigliere dott. Pietro Iovino Consigliere Relatore
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di 2^ Grado iscritta al n. r.g. 1144/2023 promossa da:
EL MI OS S.R.L. (C.F. 00178390365), con il patrocinio dell'avv. MARTINCICH ALDO e dell'avv. DETTORI FEDERICO ([...]) VIA D'AZEGLIO 25 40123 BOLOGNA;
dell'avv. ARMAROLI ALEXIA ([...]) VIA MASSIMO D'AZEGLIO 25 40123 BOLOGNA;
elettivamente domiciliato in VIA MASSIMO D'AZEGLIO 25 BOLOGNA presso il difensore avv. MARTINCICH ALDO
APPELLANTE/I
Contro
FINEL MI S.R.L. (C.F. 00148160351), con il patrocinio dell'avv. RUSTICHELLI MONICA e dell'avv. MAGNANINI LUCA ([...]) C/O AVV. MONICA RUSTICHELLI VIA CESARE BATTISTI N. 63 41121 MODENA;
elettivamente domiciliato in VIA CESARE BATTISTI 63 41121 MODENA presso il difensore avv. RUSTICHELLI MONICA

APPELLATA
e APPELLANTE INCIDENTALE

pagina 1 di 14 AD OGGETTO: CONTRATTO DI LOCAZIONE – ANNULLAMENTO –
RISOLUZIONE - IN GRADO DI APPELLO

CONCLUSIONI PRECISATE ALL'UDIENZA DEL 17.05.2025:

Le parti hanno concluso come da note scritte depositate telematicamente in vista dell'udienza di discussione e pertanto:
APPELLANTE: << - insiste per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate nell'atto di appello, ovviamente da considerarsi integrate con la qui richiesta reiezione delle domande ed istanze tutte (ivi comprese quella ex art. 96 c.p.c. nonché quella a titolo di appello incidentale) formulate da BA HE S.r.l..>> e pertanto
<< contrariis reiectis;
previe le declaratorie e gli accertamenti - anche istruttori - del caso;
voglia la Corte d'Appello di Bologna:
I) in via principale, accertare e dichiarare che il contratto di locazione tra LB HE Pontefossa S.r.l. e BA HE S.r.l. è stato stipulato per conto di LB HE Pontefossa S.r.l. dal sig. EO BA nato a FI DE (MO) il [...] in [...] interessi e in danno dell'odierna ricorrente;
conseguentemente e per l'effetto annullare il contratto di locazione commerciale inter partes ai sensi degli artt. 1394 e 2475-ter c.c., con contestuale condanna di BA HE S.r.l. al rilascio immediato in favore di LB HE Pontefossa S.r.l. dei predetti immobili posti a FI DE (MO), via Ghiarola Nuova n. 270 e 272 ed identificati al N.C.E.U. del detto Comune al foglio n. 1 mappale 40;

II) in via subordinata, accertare e dichiarare il grave (reiterato) inadempimento di BA HE S.r.l. all'obbligo contrattuale, previsto all'art. 7 del contratto di locazione commerciale inter partes, con il quale le parti hanno pattuito che la conduttrice consegnasse alla società locatrice una polizza assicurativa a garanzia degli eventuali danni prodotti all'immobile e a terzi;
conseguentemente dichiarare la risoluzione del contratto inter partes per fatto e colpa della società conduttrice con contestuale condanna della stessa al rilascio degli immobili posti a FI DE (MO), via Ghiarola Nuova n. 270 e 272 in favore di LB HE Pontefossa S.r.l. ed identificati al N.C.E.U. del predetto Comune al foglio n. 1 mappale 40;

III) in via di ulteriore subordine, accertare e dichiarare il grave (reiterato) inadempimento di BA HE S.r.l. all'obbligo contrattuale previsto all'art. 6) del contratto di locazione commerciale inter partes, con il quale le parti hanno previsto che la conduttrice non potesse apportare, senza il consenso della locatrice, modifiche all'immobile condotto in locazione;
conseguentemente dichiarare la risoluzione del contratto di locazione commerciale inter partes, per fatto e colpa della società
pagina 2 di 14 conduttrice, con contestuale condanna della conduttrice al rilascio degli immobili posti a FI DE (MO), Via Ghiarola Nuova n. 270 e 272 in favore di LB HE Pontefossa S.r.l. ed identificati al N.C.E.U. del predetto Comune al foglio n.
1 mappale 40;

IV) in ogni caso, condannare BA HE S.r.l. (in persona del legale rappresentante pro tempore):
(i) a rifondere ad LB HE Pontefossa S.r.l. (in persona del legale rappresentante pro tempore) l'intero ammontare di compensi di avvocato e spese inerenti al primo ed al secondo grado del presente giudizio, oltre rimborso spese forfettarie (15%) ex DM 55/2014, contributi unificati, contributo integrativo Cassa Previdenza Forense ed I.V.A. di legge;

(ii) a restituire ad LB HE Pontefossa S.r.l. (in persona del legale rappresentante pro tempore) quanto quest'ultima ha corrisposto - a titolo di spese di lite del I grado di giudizio (= € 8.970,00) - in esecuzione della sentenza oggi impugnata, oltre a interessi e rivalutazione monetaria dal giorno del pagamento al saldo;

V) in via istruttoria, ammettere consulenza tecnica d'ufficio volta a determinare il valore locativo dell'immobile di proprietà dell'odierna ricorrente concesso in locazione a BA HE S.r.l..>>

APPELLATA: <<Si confida, pertanto, nell'accoglimento delle conclusioni già rassegnate nella propria memoria difensiva ex artt. 436 e 447-bis c.p.c. di costituzione e risposta, nonché del contestuale appello incidentale interposto.>> e pertanto
<< Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, contrariis rejectis,
IN VIA PRINCIPALE:
- RESPINGERE l'appello proposto da LB HE Pontefossa s.r.l., in persona del suo l.r.p.t., avverso la sentenza n. 95/2023 del Tribunale di Modena, resa in data 19/01/2023, depositata in pari data e mai notificata, in quanto infondato per le ragioni meglio esposte in narrativa;
e conseguentemente
- RIGETTARE le domande tutte, anche istruttorie, ex adverso formulata, in quanto inammissibili, improponibili, infondate in fatto ed in diritto e, comunque, non provate, per i motivi tutti e le ragioni tutte meglio esposte nella narrativa del presente atto;
in ogni caso e comunque
- CONFERMARE la sentenza n. 95/2023 del Tribunale di Modena, resa in data 19/01/2023, depositata in pari data e mai notificata, tranne nel capo relativo alla sussistenza del conflitto di interessi, nella parte oggetto di impugnazioni incidentale da parte di BA HE s.r.l., così come specificato nella narrativa del presente atto al punto VII del Diritto;

pagina 3 di 14 - CONDANNARE ex art. 96 c.p.c. LB HE Pontefossa s.r.l., in persona del suo l.r.p.t., per i motivi esposti a pag. 30 del presente atto.
IN VIA INCIDENTALE
- ACCOGLIERE l'appello incidentale proposto da BA HE s.r.l., in persona del suo l.r.p.t., avverso il capo della sentenza impugnato come meglio specificato in narrativa al punto VII del Diritto per i motivi tutti e le ragioni tutte ivi esposti, e, per l'effetto,
- RIFORMARE il capo della sentenza impugnato in via incidentale, accertando e dichiarando la insussistenza del conflitto di interessi ex adverso lamentato;

IN OGNI CASO, E COMUNQUE, ACCOGLIERE LE CONCLUSIONI GIÀ RASSEGNATE NEL GIUDIZIO DI PRIMO GRADO, QUI RITRASCRITTE:
“NEL MERITO, IN VIA PRINCIPALE: - respingere il ricorso ex art. 447-bis c.p.c. ex adverso proposto, in quanto infondato per insussistenza del conflitto di interessi e comunque per le ragioni meglio esposte in narrativa;
e conseguentemente - rigettare le domande tutte, anche istruttorie, ex adverso formulate, in quanto inammissibili, improponibili, infondate in fatto e in diritto e, comunque, non provate, per i motivi tutti e le ragioni meglio esposte nella narrativa del presente atto;

IN VIA SUBORDINATA, NELLA DENEGATA IPOTESI in cui l'Ill.mo Tribunale adito dovesse ritenere sussistente il conflitto di interessi al momento della conclusione del contratto di locazione inter partes sottoscritto in data 04/11/2019, si eccepisce l'intervenuta convalida tacita ai sensi dell'art. 1444, comma 2°, c.c. del contratto di locazione inter partes per avere parte locatrice continuato per ben due anni a darvi volontariamente esecuzione, nonostante fosse a conoscenza dell'annullabilità dello stesso perché stipulato in conflitto di interessi quantomeno sin dal momento della sua conclusione, e conseguentemente rigettare la domanda di annullamento del contratto di locazione inter partes, in quanto divenuta improponibile, a seguito della intervenuta predetta convalida ex art. 1444, comma 2°, c.c., e, per l'effetto, respingere il ricorso ex art. 447-bis c.p.c. ex adverso proposto;

IN OGNI CASO, rigettare le domande di risoluzione contrattuale proposte in via subordinata da parte ricorrente, in quanto infondate in fatto e in diritto e, comunque, non provate, e ciò per i motivi tutti e le ragioni meglio esposte nella narrativa del presente atto, e, per l'effetto, respingere il ricorso ex art. 447-bis c.p.c. ex adverso proposto.
Con vittoria integrale di spese ed onorari, oltre al rimborso forfetario delle spese generali 15% ex art. 2 D.M. 10 marzo 2014, n. 55, IVA e CPA 4%, come per legge. IN
VIA ISTRUTTORIA: rigettarsi sin d'ora la richiesta di CTU ex adverso formulata in quanto esplorativa e unicamente volta ad