Corte d'Appello Roma, sentenza 07/01/2025, n. 62

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
Sezione Sesta Civile
composta dai magistrati:
- Antonio Perinelli Presidente
- Luca Ponzillo Consigliere
- Elena Maria Guida Giudice ausiliario est. all'udienza del 7 gennaio 2025 ha pronunciato ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. la seguente
S E N T E N Z A definitiva nella causa civile in grado di appello iscritta al n.1445 del registro generale degli affari contenziosi dell'anno 2020 (al quale è stata riunita la causa r.g. n.1617/2020, giusto provvedimento del 20.01.2021), vertente tra
- COMUNE DI MONTEROTONDO, con sede m Monterotondo (Roma), Piazza A. Frammartino n.4 (c.f. 80140110588), in persona del Sindaco legale rappresentante p.t., elettivamente domiciliato presso gli avvocati Clara Curreri (c.f. [...]- pec: clara.curreri@pecavvocatitivoli.it - fax: 0690964425) e Francesca Antonacci (c.f. [...]- pec: francesca.antonacci@pecavvocatitivoli.it - fax: 0690964425), dell'Avvocatura Comunale con sede in Monterotondo, Piazza A.
Frammartino n. 4, che lo rappresentano e difendono, congiuntamente e disgiuntamente, giusta delibera della Giunta Comunale n. 38 del
20.02.2020 e procura alle liti in atti,
-APPELLANTE
e
- EDILIZIA DP S.r.l., con sede in Mentana (Roma), via Marsala n. 2, (c.f. e p. iva n. 07167501001), in persona del suo legale rappresentante p.t., Geom. Marcello Di OL, elettivamente domiciliata in Monterotondo (Roma), Viale Bruno Buozzi n. 31, presso lo studio dell'Avv. Pericle Calvaresi, (c.f.[...], fax 06/89672941, pec: pericle.calvaresi@pecavvocatitivoli.it) che la rappresenta e difende giusta procura alle liti in atti, - --
APPELLATA /APPELLANTE INCIDENTALE
e
-CONDOMINIO VIA DELLE FORNACI N. 23/D (C.F.97474980584), con sede in Monterotondo (Roma) alla via delle Fornaci n. 23, in persona dell'Amministratore p.t. AG DE (c.f. [...]) rappresentato e difeso dall'avv. Alessandro Ferrone
(c.f. [...]– pec: alessandro.ferrone@legalmail.it – fax 0771.680311) con il quale elettivamente domicilia in Gaeta (LT) alla via V. Veneto n. 21 in virtù di delibera condominiale del 01.07.2020 e procura alle liti in atti,
1

---

-APPELLATO
e
-IANNELLA LL, nato a [...] il [...] ivi residente a[...] (c.f.[...]) rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'avv. Iolanda Bottiglieri (c.f.[...]– pec: iolandabottiglieri@legalmail.it
– fax 0823.931154) e con la quale elettivamente domicilia in Minturno (LT) alla via A. Simonelli n. 61,
-APPELLATO
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§.1. Con atto di citazione ritualmente notificato in data 03.03.2020, il Comune di Monterotondo ha proposto appello avverso la sentenza
n.1588/2019 emessa dal Tribunale ordinario di Tivoli, pubblicata in data 24.12.2019, notificata in data 31.01.2020, resa nel giudizio di primo grado promosso da EL IA nei confronti del predetto appellante nonchè di Edilizia DP SR e del DO via delle
Fornaci n.23 di Monterotondo;
la causa è stata iscritta al n.1445/2020 R.G. Con diverso atto di citazione ritualmente notificato in data
04.03.2020 anche la Edilizia Dp SR ha proposto appello avverso la medesima sentenza n.1588/2019 emessa dal Tribunale ordinario di
Tivoli, pubblicata in data 24.12.2019, notificata in data 31.01.2020;
la causa è stata iscritta al n.1617/2020 R.G.
Con provvedimento del 20.01.2021 i due giudizi di appello sono stati riuniti.
§.2. I fatti di causa sono esposti nell'appellata sentenza come qui di seguito viene riportato.
<
s.r.l. e il DO di via delle Fornaci n. 23 in Monterotondo. Premesso di essere proprietario dell'appartamento ubicato al secondo piano del condominio, edificio D, iscritto nel NCEU al foglio 40, p.lla 1868 sub 7, in virtù di atto di compravendita in Notaio Camillo
Verde del 14.5.2007 - rep. 21332, la pianta planimetrica allegata al quale prevedeva che a copertura dell'appartamento fosse realizzato un tetto di tegole di tipo portoghese, lamentava che in violazione di tale previsione contrattuale, oltre che della normativa urbanistica, la società venditrice Edilizia DP s.r.l., avesse realizzato un piano sopraelevato al posto del tetto. Esponeva, inoltre, che tale violazione urbanistica aveva determinato non solo un procedimento per abuso edilizio a carico della società, con conseguente emanazione di ordine di demolizione del piano sopraelevato ed acquisizione dello stesso al patrimonio del Comune, ma aveva, altresì, in mancanza di tetto di copertura, determinato danni da infiltrazioni all'appartamento dell'attore, il quale aveva di conseguenza anche perso l'introito da locazione dell'immobile, a causa del recesso anticipato del conduttore, dovuto proprio al cattivo stato dell'appartamento. Dolendosi, infine, anche della diminuzione di valore subita dall'immobile a causa delle infiltrazioni e della permanente descritta situazione, domandava la condanna della Edilizia DP SR e del Comune di Monterotondo, in solido, al risarcimento dei danni. Si costituiva in giudizio il Comune di Monterotondo eccependo la propria estraneità ai fatti lamentati, riconducibili in ipotesi alla esclusiva responsabilità della società costruttrice. Quest'ultima, costituitasi in giudizio, eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva, deducendo che l'intervenuto sequestro in sede penale dell'immobile, seguito dall'acquisizione al patrimonio del Comune, aveva precluso alla Edilizia DP SR ogni possibilità di intervento materiale sul bene. Nella contumacia del DO convenuto la causa, istruita attraverso la documentazione acquisita in atti oltre che sulla base di una consulenza tecnica d'ufficio, all'udienza del 30 settembre 2019 veniva trattenuta in decisione con assegnazione del termine di sessanta giorni per il deposito di comparse conclusionali e di venti giorni per memorie di replica.>>.
2 §.3. L'adito Tribunale con la sentenza gravata ha così deciso: al pagamento in favore dell'attore dell'importo di € 18.466,30 (16.000,00 + 2.466,30), oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;

2) condanna la Edilizia DP SR e il Comune di Monterotondo, in solido, al pagamento in favore dell'attore dell'importo pro quota allo stesso spettante sulla somma di € 5.778,00, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;
3) condanna la Edilizia DP s.r.l. al pagamento in favore dell'attore dell'importo di euro 18.000,00 oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;
4) condanna la Edilizia DP s.r.l. e il
Comune di Monterotondo al rimborso in favore dell'attore delle spese di CTU sostenute in sede di ATP, pari a € 1.543,55, oltre interessi dalla domanda al soddisfo;
5) condanna la Edilizia DP SR e il Comune di Monterotondo, in solido, alla rifusione delle spese del procedimento per ATP e del presente giudizio in favore della parte attrice, liquidandole in complessivi euro 264,00 per esborsi ed euro
5.200,00 per compensi, oltre al rimborso delle spese forfettarie al 15% ed IVA e CPA come per legge;
6) pone le spese di CTU definitivamente a carico della Edilizia DP SR e del Comune di Monterotondo>>.
§.4. La decisione è motivata come qui di seguito riportato.
<< Le domande di parte attrice sono fondate. La documentazione acquisita in atti, oltre che l'elaborato depositato dall' Ing. Luigi Tarei, nominato CTU nel corso del procedimento per accertamento tecnico preventivo intercorso tra le parti, e 1'integrazione di CTU disposta nel corso del presente giudizio, elaborati le cui argomentazioni e conclusioni si ritiene di pienamente condividere in quanto improntate a rigore tecnico e coerenza logica e non inficiate dalle osservazioni formulate da parte convenuta, hanno consentito di accertare che: “L'appartamento presenta in tutti gli ambienti tracce di infiltrazioni che si concentrano principalmente nelle zone perimetrali del soffitto e si estendono, a tratti, anche sulle pareti. Le cause di tali infiltrazioni sono riconducibili alla situazione che si riscontra sul lastrico solare di copertura dell'appartamento;
infatti al piano superiore dell'appartamento è presente una situazione di assoluta precarietà in quanto, a causa della demolizione di un manufatto abusivo in corso di realizzazione, ad oggi
l'impermeabilizzazione del solaio di calpestio, che funge, in parte, da copertura dell'appartamento dell'attore, è realizzata mediante una guaina bituminosa che si presenta in stato di manutenzione precario ed in particolare non garantisce una idonea tenuta idraulica specialmente nelle zone perimetrali dove si trovano i verticali ed i bocchettoni;
la guaina inoltre non è idoneamente protetta".
La responsabilità per i danni evidenziati è addebitabile alla Edilizia DP Srl, per la mancata realizzazione del tetto di copertura in difformità al progetto originariamente approvato, e per la mancata effettuazione della manutenzione straordinaria necessaria ad evitare le infiltrazioni nell'appartamento sottostante in solido con il Comune di Monterotondo che, una volta acquisito l'immobile al proprio patrimonio, nella veste di proprietario e di custode, ha omesso di attivarsi per l 'eliminazione delle cause delle infiltrazioni. Emerge, invero, dalla documentazione in atti quanto segue. Il manufatto abusivo sovrastante l'immobile dell'attore risulta realizzato in data antecedente al 13.02.2007, come documentato dal processo verbale prot. n 8749 del 27.02.2007 (doc. n. 1, all. 1 in atti dell'amministrazione convenuta) redatto dagli agenti della Vigilanza Edilizia del Comune di Monterotondo. La relativa ordinanza di demolizione, con la quale il Comune di Monterotondo ha ingiunto ai responsabili dell'abuso, tra cui la società Edilizia DP SR, la demolizione delle opere abusive in questione è stata emessa in data 16.03.2007 prot. n. 11521 (doc. n. 1 all.2). Il manufatto abusivamente realizzato in sopraelevazione all'edificio D, indicato nell'ordine di demolizione prot. n. 11521 del 16.03.2007 (cit. doc. n. 1, all.2 in atti del
Comune) con la lettera A), è stato in gran parte demolito, come relazionato dalla Polizia Locale del Comune di Monterotondo con nota del 30.04.2012 (doc. n. 5 in atti) inviata alla Corte d'Appello di Roma;
in tale nota infatti si legge: “L'unica porzione di solaio rimasta è
3 collocata in prossimità del vano scala". Tale demolizione è stata effettuata su istanza della società Edilizia DP SR depositata in data
20.12.2011 (doc. n. 4, all. 1 in atti) e autorizzata dalla Corte d'Appello di Roma Sezione III Penale con pedissequa ordinanza del 29.12.2011
(tale provvedimento autorizzatorio si rendeva necessario poiché il manufatto era stato sottoposto a sequestro giudiziario e affidato al custode giudiziario Sig. Di OL Marcello legale rappresentante della società Edilizia DP SR, nell'ambito del procedimento penale per abuso edilizio). I lavori di demolizione si sono conclusi nel mese di aprile 2012, come si legge nella menzionata relazione della Polizia
Locale del 30.04.2012 (cit. doc. n. 5 in atti). In data 06.11.2013 il