Corte d'Appello Cagliari, sez. distaccata di Sassari, sentenza 02/01/2025, n. 371

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai Magistrati
Dott.ssa Maria Grixoni Presidente
Dott.ssa Cinzia Caleffi Consigliere
Dott.ssa Cristina Fois Consigliere - relatore ha pronunciato, la seguente:
SENTENZA nella causa civile di 2° grado iscritta al n. 185 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno
2023 tra:
DO DE ([...]), rappresentato e difeso, come da procura in atti, dall'Avv. Michele Torre, presso il cui studio è elettivamente domiciliato;
appellante contro
UI AN DU ([...]), rappresentata e difesa dall'Avv. Luigi Carta, presso il cui studio è elettivamente domiciliata;
appellata
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
Per parte appellante:
“1) Previa sospensione della efficacia esecutiva della Sentenza di I grado;

2) reietta ogni contraria istanza ed eccezione;
3) Previo espletamento della TU tecnica e contabile richieste, e delle prove orali dedotte nella memoria di costituzione in I^ Grado 4)
Riformarsi l'appellata Sentenza n. 388/2023 in RG 2360/2022 del Tribunale di Sassari del
18.04.2023 notificata il 3.5.2023 in accoglimento dei motivi di fatto e di diritto della presente impugnazione, e per l'effetto 5) Dichiarare la nullità del ricorso introduttivo nel primo grado;

6) rigettare la domanda attrice in quanto improponibile, inammissibile e/o nelmerito infondata per
i motivi di cui all'espositiva in primo grado ed in appello;
7) in ogni caso dichiarare che nulla è dovuto da DD DE alla RI UI NN;
8) Condannare parte locatrice alla consegna dell'attestazione della Prestazione energetica relativa all'immobile locato;
9)

Condannare ai danni da inadempimento contrattuale rispetto alle pessime condizioni dell'immobile locato, alla scorrettezza delle trattative e stipulazione del contratto avvenuta in assenza di certificazione e APE, mediante il pagamento si una somma non inferiore ad euro 25.000,00 o quella ritenuta di giustizia. 10) Con vittoria di spese, diritti e onorari;”
Per parte appellata:
“Tutto quanto sopra premesso DU UI AN, come sopra rappr.ta e difesa, insta affinchè la Corte adita voglia, in via istruttoria, in caso di ammissione della prova per testi dedotta dall'appellante, ammettere alla prova contraria come dedotta nella memoria di replica alla riconvenzionale depositata in data 23 gennaio 2023, in via principale rigettata ogni contraria istanza deduzione e conclusione, confermare la sentenza appellata. Con vittoria delle spese di entrambi i gradi del giudizio.”
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 28/07/2022, UI AN DU adiva in giudizio di fronte al
Tribunale di Sassari DE DO esponendo di aver stipulato con quest'ultimo, in data
23/12/2019, due contratti annuali, soggetti a rinnovo automatico in caso di mancata disdetta, rispettivamente denominati “contratto di locazione commerciale” e “Contratto di noleggio di beni mobili”, fra loro funzionalmente collegati, in forza dei quali aveva affittato al DO il proprio complesso aziendale concernente un'attività di ristorazione -pizzeria. Esponeva il contenuto dei due distinti contratti, il canone convenuto, per il primo anno pari a complessivi euro 21.600 (di cui euro
12.000 per l'immobile ed euro 9.600 per insieme dei beni mobili) e per gli anni successivi pari all'indicato importo aumentato di anno in anno del 7%, e dava, altresì, atto che le parti avevano posto a carico di DE DO anche l'obbligo di assicurare le res oggetto dei singoli contratti.
La ricorrente lamentava che la controparte non aveva correttamente adempiuto ai propri obblighi contrattuali, dato che non aveva né versato gli importi di euro 1.512 e di euro 5.623,74, rispettivamente riferiti ai canoni dovuti per gli anni 2021 e 2022, né aveva stipulato l'assicurazione, cosicché la DU chiedeva: la risoluzione contrattuale, la condanna della controparte alla corresponsione della somma di euro 7.135,74, o del diverso importo dovuto per “canoni scaduti”, i canoni “a scadere sino alla data dell'effettivo rilascio dei beni mobili ed immobili”, il rilascio dei beni nonché la dichiarazione giudiziale dell'obbligo dell'allora convenuto di rifonderle “le spese di registrazione del documento denominato nolo di beni mobili, nella misura di € 192,00 o veriore accertanda”.
Con memoria in data 2/11/2022 si costituiva in giudizio DE DO, che in particolare sosteneva: 1) la nullità dell'avverso ricorso per violazione dell'art. 414 comma 4 c.p.c. (rectius art.
414 n. 4 c.p.c.);
2) la nullità del termine annuo previsto nell'art. 4 del contratto con riferimento alla

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locazione del bene immobile;
3) la nullità, per contrasto con il dettato dell'art. 79 L. 392/1978, di quanto pattuito nei singoli contratti in ordine all'aumento del 7% del canone annuo;
4) la nullità ex art. 1344 c.c. dell'affitto d'azienda frutto del collegamento negoziale de quo;
5) la nullità del
“Contratto di noleggio di beni mobili” per assenza di registrazione;
6) di aver compiuto l'integrale anticipazione delle “spese della registrazione del contratto di locazione dell'immobile e dei due rinnovi”;
7) di avvalersi dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., dato che l'immobile locato e molteplici beni oggetto del contratto di noleggio non erano idonei all'esercizio della pattuita attività di ristorazione;
8) la mancata ricezione dell'attestazione di prestazione energetica nonché dei documenti attestanti l'idoneità del locale commerciale e dei correlati impianti. Inoltre, chiedeva di poter esperire un'apposita TU finalizzata alla verifica della “inidoneità funzionale” di determinati beni a lui concessi in godimento dalla DU.
In data 18/04/2023 il Tribunale di Sassari, con la sentenza n. 388/2023, accoglieva integralmente il ricorso della DU. Il giudice di prime cure accertava l'esistenza di un collegamento tra i due contratti, che realizzavano un affitto d'azienda, ed escludeva la presenza delle nullità eccepite da
DO per le seguenti ragioni:
1) entrambi i contratti erano in verità registrati;

2) l'inserimento del termine annuale, vista la sussunzione del caso di specie nell'affitto d'azienda, era rimesso all'autonomia delle parti e, ad ogni modo, nella locazione commerciale opera il meccanismo sostitutivo di cui all'art. 1419 c.c.;

3) la manifesta irrilevanza, nel caso de quo, dell'asserita nullità inerente all'aumento del canone annuo;

Il giudice di primo grado rilevava, poi, nel merito: la pacifica mancata corresponsione dei canoni richiesti, l'assenza di prova dell'esistenza dei vizi lamentati dal convenuto, la natura esplorativa dell'invocata TU e la non ammissibilità delle “deduzioni di prova orale” in quanto irrilevanti;
riteneva, poi, che gli asseriti difetti delle res de quibus, anche qualora fossero stati presenti, non avrebbero comunque legittimato l'eccezione di cui all'art. 1460 c.c.;
sottolineava quanto dichiarato dall'odierno appellante, nei contratti in questione, in ordine all'adeguatezza dei beni a lui concessi in godimento e all'esame operato sugli stessi;
evidenziava, infine, il dettato dell'art. 2561, comma
2, c.c. e dell'art. 1621 c.c..
Con ricorso depositato il 22/05/2023 DE DO ha appellato la sentenza, lamentandone
l'erroneità e l'ingiustizia per i seguenti motivi:
1) “Nullità del ricorso in I^ Grado ex art. 164 cpc comma 4 cpc – per violazione dell'art. 163 n. 3
e 4 cpc: Nullità della Sentenza ex art. 159 cpc per violazione del comma 5 dell'art. 164 cpc”:
L'appellante dà atto del fatto che la controparte, nel proprio ricorso introduttivo, pretendeva il

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pagamento di euro 1.512 per l'anno 2021 e di euro 5.623,74 per l'anno 2022 senza però specificare
“l'oggetto e la natura del presunto credito vantato”, dato che non veniva precisato a quale/i dei contratti stipulati fossero ascrivibili tali importi. Eccezione formulata dal DO sin dalla memoria di costituzione e risposta in primo grado, cui non aveva fatto seguito l'ordine giudiziale di integrazione ex art. 164, comma 5, c.p.c., dalla cui omissione sarebbe conseguita, ai sensi dell'art.
159 c.p.c., la nullità dell'impugnata sentenza.
2) “Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1460 c.c. e dell'art. 1584 c.c.”.
L'appellante, in particolare, sostiene che quanto da lui dichiarato nell'art. 2 del “contratto di locazione” aveva ad oggetto la situazione dei beni presente al momento della conclusione del contratto, mentre i vizi lamentati sarebbero insiti alle res concesse in godimento, estrinseci alla
“sfera di azione del conduttore”, e si sarebbero manifestati solo successivamente alla