Corte d'Appello Palermo, sentenza 21/05/2024, n. 689

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Palermo – Seconda Sezione Civile riunita in camera di consiglio e composta dai sig.ri Magistrati:
1) Dott. GI Lupo Presidente
2) Dott. Rossana Guzzo Consigliere
3) Dott. Alfonso Pinto Consigliere relatore ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1474 del Registro Generale degli Affari Contenziosi Civili dell'anno
2022, promossa
DA
Immobiliare San Domenico s.r.l. (p. iva 02362560811) rappresentata e difesa dall'Avv. Corrado Di
Girolamo e dall'Avv. Flavio Vito Maria Spanò;

APPELLANTE
CONTRO
RI s.r.l. (p. iva 02478580810) rappresentata e difesa dall'Avv. Marianna Conforto e dall'Avv.
Giovanni Lentini;

APPELLATA
Oggetto: risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso
Conclusioni: per l'appellante: “Piaccia alla Corte, ritenere e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 5 novembre 2013 riconoscendo il grave inadempimento di RI
S.r.l. al pagamento dei canoni di locazione, ammontante ad € 28.000,00. Condannare la stessa società conduttrice all'immediato rilascio dell'immobile oggetto della locazione e precisamente all'immediato rilascio del capannone industriale sito in Castelvetrano nella via Maffei, iscritto al catasto fabbricati del Comune di Castelvetrano f. 67 part. 388 sub 2, limitatamente ai corpi 4 e 2, quest'ultimo rappresentato dal seminterrato e dal piano terra dell'immobile destinato al confezionamento, imbottigliamento, deposito e stoccaggio dell'olio d'oliva;
f. 67 part. 95 destinato
a frantoio oleario ed uffici amministrativi e tutte le aree evidenziate in giallo quali risultanti dalla planimetria allegata al contratto. Condannare la società RI S.r.l. al pagamento della

complessiva somma di € 28.000,00 con gli interessi moratori ex d.lgs. 231/2002. Rigettare la domanda riconvenzionale e tutte le eccezioni proposte da RI S.r.l.. Condannare l'appellata società al ristoro delle spese legali del primo e secondo grado del giudizio ponendo a carico della stessa il costo della CTU svolta in primo grado”.
Per l'appellata: “Piaccia all'Ecc.mo Collegio adito, confermare con qualsiasi statuizione la sentenza impugnata, poiché i motivi di appello proposti (n. 1 e 2) sono inammissibili, e comunque tutti i motivi di appello dal 1 al 4 sono infondati in fatto ed in diritto. Condannare l'appellante al pagamento delle spese e dei compensi professionali di questo grado del giudizio”.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione

1.Con sentenza n. 179 del 7 marzo 2022 il Tribunale di Marsala, definitivamente pronunciando, rigettò la domanda di risoluzione per grave inadempimento, proposta dalla Immobiliare San
Domenico nei confronti della RI srl,. del contratto di locazione stipulato tra le parti in data 5 novembre 2013 (avente ad oggetto la locazione ad uso commerciale un capannone industriale in
Castelvetrano adibito a frantoio) e, dopo aver accertato l'ammontare dei canoni di locazione dovuti dalla conduttrice ma dichiarata, al contempo, la sussistenza in capo a quest'ultima di un credito nei confronti della locatrice, ne dispose la compensazione giudiziale, condannando l'Immobiliare San
Domenico s.r.l. al pagamento della differenza in favore della RI nonché alla refusione delle spese di lite.

2. Avverso tale sentenza, ha proposto appello l'Immobiliare San Domenico, con ricorso depositato il 7 settembre 2022, articolando tre motivi di impugnazione, che possono essere riassunti nei seguenti termini:
(i) nullità assoluta dell'accordo di compensazione per difetto della forma scritta;

(ii) nullità della prova testimoniale resa dal teste Di MA CE per violazione degli artt. 1721, 1722 e 1723 c.c.;

(iii) erronea qualificazione da parte del primo giudice delle opere eseguite alla stregua di lavori di straordinaria manutenzione e carenza di prova in ordine all'esatto ammontare dei relativi esborsi.

3. Costituitasi anche in questo grado, con comparsa depositata il 23 novembre 2022, RI srl, ha contestato il gravame, chiedendo la conferma della sentenza impugnata.

4. In assenza di incombenti istruttori, mutato il relatore, all'udienza del 16 aprile 2024, la causa è stata decisa con dispositivo al termine della camera di consiglio e riserva di motivazione nel termine di giorni sessanta.

5.Così brevemente tratteggiato l'oggetto del contendere, è opportuno evidenziare che alla decisione impugnata il primo giudice è pervenuto ritenendo sufficientemente provati (attraverso la

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documentazione prodotta e la testimonianza resa in giudizio) sia la sussistenza di un controcredito del conduttore nei confronti della locatrice che un accordo di compensazione tra i canoni scaduti e non pagati ed il costo delle spese sostenute da RI per l'esecuzione di tali lavori - espressamente autorizzati dalla proprietaria - resisi necessari per garantire il pieno godimento dell'immobile locato secondo l'uso pattuito, ossia opificio adibito a frantoio.

6. Con il primo motivo, Immobiliare San Domenico s.r.l. censura la sentenza appellata nella parte in cui ha riconosciuto provato l'accordo “di compensazione” trascurando di considerare che, dovendo il contratto di locazione originariamente stipulato tra le parti rivestire inderogabilmente la forma scritta ai fini della sua validità, è consequenziale supporre il necessario rispetto della medesima forma anche con riguardo a qualsiasi patto aggiuntivo, integrativo o modificativo del predetto contratto.
Il vizio denunciato integrerebbe, secondo l'appellante, una nullità assoluta eccepibile in qualsiasi stato e grado del processo e rilevabile d'ufficio.
La censura è infondata.
Ed invero, giova in proposito rammentare che non è richiesta la forma scritta ad substantiam per il contratto di locazione ad uso commerciale (a differenza di quanto accade per quello ad uso abitativo cfr. art. 1 comma 4 l. 431 del 1998) fatta eccezione per i contratti di durata ultranovennale
(art. 1350 nr. 8 c.c.).
Sebbene nella prassi sia invalsa la tendenza a ricorrere alla forma scritta - peraltro necessaria ai fini della registrazione obbligatoria ex art. 1, comma 346, della legge 311/2004 - preme rilevare che il requisito in questione non può essere considerato alla stregua di elemento essenziale del contratto, essendo previsto solo per esigenze di pubblicità o a fini meramente fiscali.
Ed allora la sanzione della nullità per omessa registrazione prevista dalla sopra richiamata norma, viene più correttamente intesa alla stregua di condicio iuris del contratto di locazione, con efficacia sanante ex tunc (cfr. Cass. ordinanza n. 20858 del 2017) stabilita al solo fine di contrastare
l'evasione fiscale ed assicurare il pagamento del