Corte d'Appello Roma, sentenza 12/01/2024, n. 260

CORTE DI APPELLO DI ROMA
Sezione IV civile
R.G. 6837/2018
All'udienza collegiale del giorno 12/01/2024 ore 09:30
dott. Antonella Izzo presidente relatore
dott. AR Emilio Luigi Cirillo consigliere
dott. Luca Comand consigliere
Con l'assistenza del sottoscritto assistente giudiziario
Chiamata la causa
Appellante/i
OM RC
Avv. AMBROSI COSTANTINO - presente
Appellato/i
RI RA
Avv. BACCARINI ALIOSKA
EUROCOSTRUZIONI POLO IMMOBILIARE SRL
Avv.
***
Il collegio invita la parte alla discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c.
L'appellante precisa le conclusioni come da atto di appello al quale si riporta anche per la discussione.
La Corte decide con sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. di cui darà lettura a fine udienza.
L'ASSISTENTE GIUDIZIARIO IL PRESIDENTE
Maria Pia Pagano Antonella Izzo
1

---

R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
QUARTA SEZIONE CIVILE
dott. ssa Antonella Izzo, presidente rel dott. AR Emilio Lugi Cirillo, consigliere dott. Luca Comand, consigliere
all'udienza del 12.01.2024 ha pronunciato all'esito di discussione orale ex art.281 sexies c.p.c. la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 6837/2018 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi, vertente tra
OM RC (C.F. [...]) rappresentato e difeso dall'avv. Ambrosi Costantino per procura a margine della comparsa di costituzione nel giudizio di primo grado appellante
e
RI RA (C.F. [...]) rappresentata e difesa dall'avv. Baccarini Alioska per procura a margine dell'atto di citazione nel giudizio di primo grado appellata

oggetto: appello avverso sentenza del Tribunale di Frosinone n.262/2018 pubblicata in data
24.03.2018.
IN FATTO E IN DIRITTO
§ 1. VI PA citava in giudizio AR RO davanti al Tribunale di Frosinone con domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita del locale a uso commerciale sito in Fiuggi via Vecchia Fiuggi n.165 concluso in data 28.4.2010 e denominato “integrazione promessa di acquisto del 9.4.2010 accettata il 13.4.2010”, per l'inadempimento del promissario acquirente, che non aveva pagato la somma di € 10.000,00 dovuta entro il 30.8.2010 a integrazione della caparra confirmatoria di € 10.000,00 già versata e quindi impedito la vendita dell'immobile. Riferiva inoltre di avere consegnato l'immobile al promissario per consentirgli l'esecuzione di lavori di ristrutturazione del locale funzionali all'esercizio dell'attività commerciale che intendeva esercitarvi. Chiedeva la condanna del convenuto alla restituzione immediata dell'immobile e al risarcimento del danno, tra cui il
2

---

danno derivante dal mancato utilizzo dell'immobile per l'intero periodo in cui era stato occupato dallo stesso. Il convenuto contestava la domanda adducendo che l'immobile compromesso era affetto da difformità urbanistiche che ne pregiudicavano in buona parte l'utilizzazione e che egli, non essendone a conoscenza, aveva affrontato spese per lavori di ristrutturazione che ne avevano accresciuto il valore dell'immobile e in ragione dei quali egli vantava il diritto di ritenerlo fino al pagamento dell'indennizzo dovutogli. Chiedeva in via riconvenzionale: l'accertamento della nullità e/o inefficacia del contratto ex art.47 D.P.R. n.380/2001 ovvero, in ragione della condotta dolosa della promittente venditrice, che lo aveva con mendaci dichiarazioni indotto a compromettere l'acquisto del bene, la condanna dell'attrice alla restituzione della caparra versatale e al risarcimento di tutti
i danni, compreso l'indennizzo per le migliorie apportate all'immobile;
l'accertamento del suo diritto di ritenzione del bene fino al pagamento delle indennità dovute. In via subordinata chiedeva la risoluzione del contratto per inadempimento della venditrice ex artt.1497 e 1375
c.c. e la condanna della PA alla restituzione della caparra versata e al risarcimento dei danni. Chiamava in causa l'agenzia immobiliare che aveva mediato l'affare, Eurocostruzioni s.r.l., e, per l'ipotesi che non fossero state accolte le sue domande nei confronti dell'attrice, ne chiedeva la condanna al risarcimento di tutti i danni subiti per inadempimento agli obblighi professionali inerenti all'attività di mediazione. In ultimo subordine, chiedeva l'accertamento della nullità del contratto e la condanna del mediatore a restituirgli la provvigione ricevuta. Il tribunale, all'esito dell'istruttoria e della consulenza tecnica disposta in corso di causa, accertato l'inadempimento dello RO, accoglieva la domanda di risoluzione del contratto proposta dall'attrice e dava atto del rilascio dell'immobile avvenuto in corso di causa. Compensava tra le parti i reciproci crediti al risarcimento dei danni da mancato utilizzo dell'immobile e al pagamento dell'indennizzo per i lavori di ristrutturazione eseguiti. Compensava interamente le spese processuali tra attrice e convenuto e ripartiva tra essi in parti uguali le spese di c.t.u.. Condannava il convenuto a rifondere le spese processuali alla società chiamata in causa.
A motivo della decisione, il tribunale accertava il mancato pagamento della somma dovuta dal promissario a integrazione della caparra confirmatoria e, basandosi sulla relazione del c.t.u., accertava altresì la regolarità urbanistica dell'immobile e l'idoneità dello stesso all'uso convenuto e, dunque, l'inadempimento dello RO. Escludeva l'esistenza di un diritto di ritenzione dell'immobile in capo a quest'ultimo e, tenuto conto dell'incremento di valore apportato all'immobile come stimato dal c.t.u., del valore di locazione