Cass. civ., sez. V trib., ordinanza 10/11/2020, n. 25118

seguente ORDINANZA sul ricorso 13324/2015 proposto da: P R, nato a Roma il 4.5.1973 (C.F.: RSSPLA73E04H501L), rappresentato e difeso dall'Avv. F F del Foro di Roma (C.F.: FLCFNC69P29G942M), giusta procura speciale a margine del ricorso, presso il cui studio elegge domicilio denominato CGP Studio Legale e Tributario, sito in Roma (c.a.p. 00157) alla Via Gian Giacomo Porro n. 8;

- ricorrente -

contro

Agenzia delle Entrate;
- intimata - - avverso la sentenza n. 6984/10/2014 emessa dalla CTR Lazio in data 20/11/2014 e non notificata;
udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. A P. Ritenuto in fatto R P, quale venditore dell'immobile acquistato dalla P.F. Immobiliare, ricorreva avverso l'avviso di rettifica e liquidazione emesso, per complessivi € 36.539,36, dalla Agenzia delle Entrate, relativo ad imposta di registro, con cui era rettificato (da euro 264.000 ad euro 443.000) il valore relativo alla cessione di un immobile sito in Roma, alla Via Gaetano Faggetta n. 59. Con sentenza n. 428/01/13, la CTP di Roma respingeva il ricorso. A sua volta, l'acquirente a P.F. Immobiliare S.p.a. ricorreva avverso il medesimo avviso di rettifica e liquidazione. La CTP di Roma, con sentenza n. 429/01/13, rigettava il ricorso, con compensazione delle spese. In entrambi i casi il giudice di prime cure rilevava che: non era fondata l'eccezione dei contribuenti relativa al difetto di motivazione dell'avviso impugnato, in cui era fatto riferimento alle quotazioni immobiliari OMI ed ai coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dei vari immobili;
nel merito, tenuto conto della perizia giurata depositata dalla ricorrente, della posizione e delle caratteristiche concrete dell'immobile, il valore di euro 443.000 accertato dall'Ufficio finanziario era ampiamente corrispondente al valore di mercato corrente all'epoca della cessione;
la circostanza che la vendita fosse avvenuta fra soggetti consanguinei non aveva alcuna rilevanza. Avverso tali sentenze entrambi i contribuenti proponevano appello, rilevando: 1) la nullità dell'avviso impugnato per difetto di motivazione, in quanto l'Ufficio aveva indicato di essersi avvalso della banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia del territorio di Roma, senza allegarle, né indicando transazioni equivalenti o altri elementi utili a giustificarne l'operato;2) l'indagine avrebbe dovuto essere condotta alla data di sottoscrizione del preliminare (30 marzo 2004) e non nel 2013;
3) l'immobile in oggetto era ubicato al piano seminterrato S2 e risultava composto da stanze quasi del tutto prive di affaccio esterno e di luce naturale;
4) il costo di riferimento del 2009 risultava pari ad euro 2.500, che doveva essere ulteriormente deprezzato a causa dei tre prospetti non finestrati, per un totale di euro 280.000, come concluso dal perito, sicchè risultava in linea con i valori di mercato per l'anno 2004 il valore dichiarato di euro 264.000. Costituitasi in giudizio la parte appellata, i due procedimenti venivano riuniti. Con sentenza del 20.11.2014, la CTR Lazio accoglieva parzialmente gli appelli, determinando il valore dell'immobile compravenduto in 354.000,00 euro, sulla base delle seguenti considerazioni: 1) l'eccezione preliminare dell'appellante, concernente un preteso vizio di motivazione dell'avviso di rettifica e liquidazione, non poteva essere accolta, atteso che era legittimo il riferimento ai valori OMI, trattandosi di quotazioni facilmente accessibili per chiunque e non prospettando la parte in concreto la difformità dei valori indicati nell'avviso rispetto a quelli stabiliti nelle apposite quotazioni dell'Osservatorio del mercato immobiliare 2) fermo restando l'onere della prova gravante sulla Amministrazione, era sufficiente che la motivazione contenesse l'enunciazione dei criteri astratti, in base ai quali era stato determinato il maggior valore, senza necessità di esplicitare gli elementi di fatto utilizzati per l'applicazione degli essi, in quanto il contribuente, conosciuto il criterio di valutazione adottato, era già in condizione di contestare e documentare l'infondatezza della pretesa erariale;
3) l'eccezione dell'appellante secondo cui si sarebbe tenuto conto non del valore che l'immobile aveva al momento del trasferimento, ma del valore dello stesso nel 2013, era priva di fondamento;4) non poteva, invece, essere condivisa l'argomentazione, contenuta nella sentenza della CTP, secondo cui, trattandosi di immobile adibito ad ufficio, la circostanza che si trovasse al piano seminterrato aveva relativa e secondaria rilevanza, atteso che la posizione di un locale in un piano seminterrato e la mancanza di prospetti e di luce naturale non potevano non determinare una consistente riduzione di valore, anche nel caso di immobile destinato ad ufficio;
5) considerati tutti gli elementi acquisiti al fascicolo, e preso atto il piano, seminterrato, di ubicazione dell'immobile e la conseguente esistenza di prospetti non finestrati giustificavano, complessivamente, una riduzione del 30%, appariva congrua, sul valore accertato dall'Ufficio, una riduzione ad euro 354.000. Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso R P, sulla base di due motivi. L'Agenzia delle Entrate non ha svolto difese. Ritenuto in diritto 1. Preliminarmente, va evidenziato che, per quanto il ricorso non risulti notificato all'altra autonoma appellante, la P.F. Immobiliare s.r.I., quale acquirente dell'immobile, l'omissione non comporta l'emissione di un ordine di integrazione del contraddittorio. Invero, ai sensi dell'art. 57, comma 1, del d.P.R. n. 131 del 1986, l'obbligazione per il pagamento dell'imposta di registro grava sulle parti contraenti in solido, sicché deve essere esclusa la sussistenza tra le stesse, sul piano processuale, di un litisconsorzio necessario. Di recente Sez. 5, Sentenza n. 1698 del 24/01/2018, in applicazione di tale principio, ha confermato la sentenza impugnata in una controversia in tema di impugnazione dell'avviso di accertamento e liquidazione dell'imposta di registro, promossa dall'acquirente di un immobile nei confronti dell'amministrazione fiscale, nella quale non era stato evocato in giudizio il venditore.