Cass. civ., SS.UU., sentenza 30/07/2007, n. 16794

t 16794/07 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto сонвалино, бобласт SEZIONI UNITE CIVILI wvazione, intemiti Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Presidente Aggiunto Dott. Vincenzo CARBONE R.G.N. 7525/02 Cron.16794 Dott. Rafaele CORONA Presidente di sezione Rep. 4508 Dott. Giulio GRAZIADEI Consigliere Ud. 16/11/06Dott. Guido VIDIRI Consigliere Dott. Giovanni SETTIMJ - Rel. Consigliere - Dott. Massimo BONOMO Consigliere- Dott. Fabrizio FORTE Consigliere Dott. Maura LA TERZA Consigliere - Consigliere - Dott. Giovanni AMOROSO ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso proposto da: RI AS, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA SALLUSTIANA presso lo studio dell'avvocato26, GIULIO IPPOLITO, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato GIULIO BUSETTI, giusta delega in calce al ricorso;
ricorrente 2006

contro

CO ER, FE RA, BROSEGHINI GIORGIO, 2226 -1- AN LI, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA RONCIGLIONE 3, presso lo studio dell'avvocato li rappresenta e difende FABIO GULLOTTA, che all'avvocato MAURIZIO PICCOLI, giusta unitamente delega in calce al controricorso;
- controricorrente avverso la sentenza n. 101/02 della Corte d'Appello di TRENTO, depositata il 18/02/02;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/11/06 dal Consigliere Dott. Giovanni SETTIMJ;
udito l'Avvocato Giulio IPPOLITO;
udito il P.M. in persona dell'Avvocato Generale Dott. Domenico IANNELLI che ha concluso per l'accoglimento del primo e del secondo motivo del ricorso, rimessione per il resto ad una sezione semplice. -2- RI C/ CO + 3 RG 7525/02 -1- Oggetto: condominio, sopraelevazione, indennità. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO AS IO impugna per cassazione, con cin- que motivi e sotto vari profili, la sentenza 18.2.02 m. 101 con la quale la corte d'appello di Trento ne ha re- spinto l'appello proposto avverso la sentenza del tribu- nale del luogo 26.3.01 n. 396 che, accogliendo la doman- da d'accertamento e liquidazione del diritto all'inden- nità di sopraelevazione di cui all'art. 1127/IV avanzata nei suoi confronti da ST MO, FR FE, IO OS ed IN AN, come lui parte- cipanti al condominio "Cristina", lo aveva condannato al pagamento in favore degli stessi della pretesa indenni- tà, quindi delle somme per ciascuno determinate in base alla norma de qua con interessi e rivalutazione, per aver trasformato in unità immobiliari abitabili un locale sottotetto di sua proprietà. Resistono gli intimati con controricorso. Per quanto interessa in questa sede, con il primo ed il secondo motivo il ricorrente - denunziando viola- zione degli artt. 1127 CC anche in relazione all'art. 12 - delle disp. prel. CC e vizi di motivazione censura l'impugnata sentenza nella parte in cui, recependo l'indirizzo prevalente nella giurisprudenza di legitti- mità, ha ritenuto doversi ricondurre il caso in esame RI C/ CO + 3 RG 7525/02 -2- id est dell'operata trasformazione dell'originario sotto- tetto da parte del proprietario esclusivo di esso, nel 1985, in abitazione mediante lavori interni e, nel 1996, in due nuove unità abitative, poi alienate a terzi, me- diante demolizione dell'originaria copertura, innalza- mento di 50 centimetri dei muri perimetrali, ricostru- zione della copertura alla fattispecie della sopraele- - vazione regolata dall'art. 1127 CC, questa ritenendo ravvisabile ogni qual volta l'opera realizzata non sia limitata alle sole modificazioni interne del sottotetto nel rispetto delle strutture originarie del fabbricato, ma determini anche un ampliamento di queste ultime, nel- la specie attraverso l'elevazione dell'originaria altez- za dell'edificio ed il proporzionale spostamento in alto della sua copertura. Prendendo lo spunto dall'opinione difforme ri- spetto alla prevalente cui si è uniformato il giudice a espressa da Cass. 22.5.00 n. 6643 e da alcune altre quo pronunzie nel precedente stesso richiamate, sostiene il ricorrente che il disposto dell'art. 1127/IV CC possa - trovare applicazione nei soli casi di realizzazione di - veri e propri nuovi piani o di nuove fabbriche, non an- che nel caso di semplice trasformazione di locali pree- sistenti mediante l'innalzamento dei muri perimetrali e del tetto, ciò che, a suo avviso, non determinerebbe una RI C/ CO + 3 RG 7525/02 Ah maggiore utilizzazione dell'area sulla quale sorge il comune edificio mediante ulteriore sfruttamento della colonna d'aria sovrastante. Discussa la causa innanzi alla seconda Sezione ci- vile, questa, con ordinanza 28.1.05, ha rimesso la causa. al Primo Presidente, in considerazione della rile vata difformità d'orientamenti, interna anche alla medesima sezione, sulla questione dei limiti d'operatività dell' art. 1127 CC. Della quale difformità d'orientamenti queste SS.UU. sono state, quindi, chiamate a decidere per la soluzione del contrasto. MOTIVI DELLA DECISIONE La questione di diritto da risolvere per decidere la controversia rientra nel più ampio ambito della disci- plina della costruzione sopra l'ultimo piano dell'edi- ficio condominiale, con particolare riferimento ai pre- supposti genetici dell'obbligazione d'indennizzo imposta, ex lege, a carico del condomino che sopraeleva ed in favore degli altri condomini;
il che richiede la previa puntua- lizzazione dei principi regolatori del diritto di pro- prietà sulle costruzioni rispetto a quello del suolo sul quale sono realizzate, quindi dell'assetto dei beni ri- compresi nell'edificio soggetto al regime del condominio RI C/ CO + 3 RG 7525/02 -4- nonché delle implicazioni della deroga pattizia o legale al principio dell'accessione. A tal fine va, preliminarmente considerato come lo ius aedificandi costituisca, compatibilmente con la disciplina pubblicistica, una delle più significative tra le facoltà - nelle quali si estrinseca l'esercizio del diritto di pro- prietà su di un terreno - pur ove non rappresenti una forma diretta ed immediata dell'esercizio stesso dello ius dominii, come anche ritenuto in dottrina - donde la previ- sione normativa, ex art. 934 CC, dell'automatico acquisto della proprietà della costruzione e parimenti di tutto ciò che venga comunque stabilmente unito al suolo, salvi i contemperamenti previsti dalle norme successive, in ca- po al proprietario di questo, giusta il richiamato prin- cipio onde quidquid inaedificatur solo cedit. Gli effetti del quale non cambiano nell'ipotesi di comunione pro indiviso del suolo, nel qual caso a tutti i partecipanti spetta il diritto di edificare ed in favore di tutti si accresce pro quota l'oggetto dell'attività edi- ficatoria che viene a far parte della comune proprietà, eppertanto, ove l'un d'essi tale diritto eserciti, edifi- cando sul suolo comune o sopraelevando l'edificio comune, non potrebbe impedire che la nuova costruzione diventi RI C/ CO + 3 RG 7525/02 +5- anch'essa comune a tutti i proprietari dell'area e della costruzione preesistente. Non di meno, l'ordinamento non esclude la possibi- lità di deroghe pattizie al principio dell'accessione, consentendo che la proprietà delle costruzioni, o delle opere comunque stabilmente unite al terreno, si acquisi- sca da persona diversa dal dominus soli in virtù di titolo, vale a dire in virtù di un atto negoziale con il quale quest'ultimo rinunci all'acquisto che si verificherebbe altrimenti in suo favore sulla base dei principi dell'ac- cessione, od anche, qualora tale acquisto siasi già veri- ficato, in virtù di un atto con il quale egli, scindendo in entità distinte le due componenti del complesso immo- biliare, suolo e costruzione ad esso incorporata, trat- tenga per sé la proprietà dell'uno e trasferisca a terzi quella dell'altra, ciò che può realizzarsi, rispettiva- mente, concedendo al terzo il diritto di costruire sul terreno e, quindi, di conseguire la proprietà superficia- ria per effetto della costruzione (art. 952 comma 1° CC), od alienando al terzo la costruzione già esistente e CO- stituendo così la proprietà separata di essa (art. 952 comma 2° CC), con le diverse conseguenze, rispettivamen- te, che il diritto di superficie conferisce al titolare il diritto di soprelevazione e di ricostruzione anche in caso di perimento dell'edificio, mentre la proprietà su- RI C/ CO + 3 RG 7525/02 -6- perficiaria separata circoscrive il diritto all'immobile esistente e si protrae solo sin quando l'immobile stesso permane. Lo stesso ordinamento, oltre a consentire l'esami- nata possibilità d'una deroga pattizia e quindi eventuale - al principio dell'accessione, espressamente pone, poi, una deroga - deroga, questa, normativa, ma che non osta a diversa regolamentazione per volontà delle parti - in ma- teria d'edifici condominiali. Il che si verifica laddove si abbiano più proprietà sovrapposte, più diritti di dominio esclusivo aventi cia- scuno ad oggetto una porzione immobiliare distinta ed au- tonoma nell'ambito dell'edificio ma che tutte insistono sulla medesima area, la quale area resta, per contro, pro quota, in proprietà indivisa di tutti i condomini al pari delle altre parti comuni dell'edificio, secondo la previ- sione dell'art. 1117 CC;
quale conseguenza dell'attività negoziale che dà origine a più proprietà esclusive sui piani o sulle porzioni di piano, relativamente al fabbri- cato insorge il cosiddetto "regime dualista", consistente nella proprietà esclusiva dei piani o delle porzioni di piano e nella proprietà comune delle cose, degli impianti e dei servizi destinati all'uso comune. Tale caratteristica, correlata ai principî regola- tori della superficie e dell'accessione, costituisce, co- RI C/ CO + 3 RG 7525/02