Cass. civ., sez. II, sentenza 09/08/2022, n. 24526

Numero registro generale 19761/2017 Numero sezionale 1505/2022 Numero di raccolta generale 24526/2022 Data pubblicazione 09/08/2022 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SECONDA SEZIONE CIVILE Oggetto: Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: CONDOMINIO FELICE MANNA Presidente Relatore Ud.04/07/2022 PU M BI Consigliere S OA Consigliere CESARE TRAPUZZANO Consigliere R C Consigliere ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 19761/2017 R.G. proposto da: D A, elettivamente domiciliato in ROMA PIAZZA DELL'OROLOGIO,7, presso lo studio dell'avvocato M N (MRCNCL59P21H501M) rappresentato e difeso dall'avvocato B L (BRSLRD57S29F660D) -ricorrente-

contro

SCARDIGNO CARMELA, DIBENEDETTO GENNARO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA LAZIO 20-C, presso lo studio dell'avvocato D M N (DSTMCL79M27B619M) rappresentato e difeso dall'avvocato B A (BRRNTN74C30A669H) Numero registro generale 19761/2017 Numero sezionale 1505/2022 Numero di raccolta generale 24526/2022 -controricorrenti- Data pubblicazione 09/08/2022 nonchè

contro

B GEPPE, elettivamente domiciliato in ROMA VIA CELIMONTANA 38, presso lo studio dell'avvocato P P (PNRPLA60L14H501O) rappresentato e difeso dall'avvocato L L (LMMLGU69C05A669I) -controricorrente- nonchè

contro

MUSTI ANGELO, DORONZIO MARIA VALENTINA -intimati- avverso la SENTENZA di CORTE D'APPELLO BARI n. 616/2017 depositata il 18/05/2017. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/07/2022 dal Consigliere FELICE MANNA.

FATTI DI CAUSA

C S, G D e G B, proprietari di appartamenti facenti parte del condominio sito in Barletta, via Don Ruggiero Caputo nn. 130/3 e 139/5, convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Trani, sezione distaccata di Barletta, A D, proprietario di parte del piano terra e di quello cantinato, affinché fosse condannato a cessare l'attività di pasticceria e di relativo laboratorio artigianale ivi esercitata, nonché a rimuovere le opere connesse. In particolare – e limitatamente a quanto ancora forma oggetto del ricorso per cassazione – gli attori deducevano che tale attività, di tipo artigianale, non era ammessa dall'art. 20 del regolamento di condominio, il quale vietava di adibire gli appartamenti e i locali di proprietà esclusiva ad uso (tra 2 di 23 Numero registro generale 19761/2017 Numero sezionale 1505/2022 Numero di raccolta generale 24526/2022 altri vietati) artigianale. Lamentavano, inoltre, che il convenuto Data pubblicazione 09/08/2022 aveva: a) trasformato l'atrio scoperto di pertinenza del locale a piano terra, destinato a parcheggio, in un vano adibito a laboratorio, con presenza di macchinari;
b) apposto una canna fumaria sulla facciata del fabbricato, asservendola così alla sua proprietà individuale;
c) occupato una parte della corsia di manovra dei box auto con ciclomotori e utensili di pasticceria ed abbassato la volta dei box, per allocarvi ulteriori tubazioni per espellere i fumi di produzione dell'attività;
d) apposto un cancello antistante la serranda del box di sua proprietà, all'interno del quale aveva installato, altresì, i macchinari produttivi dei fumi immessi nella predetta corsia dei box;
e) messo in comunicazione il piano terra con quello cantinato, attraverso la realizzazione di una scala interna e una copertura nel solaio del piano terra, mettendo a rischio la stabilità dell'edificio. In subordine, per l'ipotesi di rigetto, chiedevano che fossero rideterminate le tabelle millesimali in ragione delle trasformazioni realizzate dal D;
e a tal fine era disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini, A Mi e Maria Valentina Doronzo, che restavano contumaci. Nel resistere in giudizio il convenuto contestava che l'art. 20 del regolamento condominiale vietasse di adibire le proprietà individuali ad attività artigianali, e negava la dedotta illegittimità delle opere che aveva realizzato. Il Tribunale accoglieva la domanda principale. L'appello di A D era respinto dalla Corte distrettuale di Bari, con sentenza n. 616/17. Detta Corte osservava che il richiamo all'art. 1138, ultimo comma, c.c., contenuto nel primo motivo, col quale l'appellante aveva dedotto che il regolamento condominiale non può porre limiti alle unità immobiliari di proprietà esclusiva, non era pertinente al caso di specie, riferendosi al divieto di possedere o detenere animali domestici;
che era infondata la 3 di 23 Numero registro generale 19761/2017 Numero sezionale 1505/2022 doglianza di violazione degli artt. 1138, quarto comma, e 1362 c.c., Numero di raccolta generale 24526/2022 sull'interpretazione del regolamento condominiale, atteso che Data pubblicazione 09/08/2022 quest'ultimo aveva natura contrattuale e che tra gli usi vietati nelle unità immobiliari di proprietà individuale erano chiaramente ed espressamente indicati l'esercizio di negozi e di attività artigianali;
che, di riflesso, il D, oltre a dover cessare la propria attività, doveva rimuovere anche tutte le opere realizzate, perché funzionali a tale esercizio;
che, invece, quanto all'occupazione delle corsie di manovra per il parcheggio dei ciclomotori, la rimozione doveva essere disposta per la violazione dell'art. 8 del regolamento condominiale, che rimetteva all'assemblea e all'amministratore del condominio il potere di autorizzarne l'occupazione temporanea, sempre che ciò non impedisse agli altri partecipanti di farne parimenti uso. Per la cassazione di tale sentenza A D propone ricorso, affidato a sei motivi. Resistono con controricorso C S, G D e G B. A Mi e Maria Valentina Doronzo sono rimasti intimati. Il ricorso è stato trattato in pubblica udienza secondo le modalità di cui all'art. 23, comma 8-bis, D.L. 137/20, convertito in legge n. 176/20, la cui applicazione è stata prolungata fino al 31.12.2021 dall'art. 7, primo comma, D.L. n. 105/21, convertito in legge n. 126/21. I controricorrenti hanno depositato memoria. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. - Il primo motivo di ricorso espone la violazione dell'art. 1138, quarto comma, c.c., in relazione al n. 3 dell'art. 360 c.p.c. Parte ricorrente premette che il primo motivo d'appello conteneva un evidente errore materiale nell'indicare come violato l'ultimo, invece del quarto, comma dell'art. 1138 c.c., e che l'errata individuazione della norma violata non è causa né d'inammissibilità né 4 di 23 Numero registro generale 19761/2017 Numero sezionale 1505/2022 d'infondatezza del motivo. Quindi, rettamente ricondotta al quarto Numero di raccolta generale 24526/2022 comma dell'art. 1138 c.c. la doglianza con cui aveva dedotto in Data pubblicazione 09/08/2022 appello l'illegittimità delle limitazioni imposte dall'art. 20 del regolamento condominiale alle proprietà individuali, ribadisce che il Tribunale avrebbe dovuto disapplicare tale previsione regolamentare. 2. - Il secondo mezzo denuncia l'omessa pronuncia, in violazione dell'art. 112 c.p.c. ed in rapporto al n. 4 dell'art. 360 c.p.c., del secondo motivo d'appello, atteso che la sentenza impugnata non ha in alcun modo valutato la dedotta, in allora, violazione del canone ermeneutico dell'art. 1362 c.c., la cui corretta applicazione avrebbe evidenziato che il regolamento disciplinava soltanto l'uso delle parti comuni, non anche quello delle proprietà individuali. E chiede, quindi, che sul relativo motivo d'impugnazione si pronunci questa Corte, “non avendolo fatto la Corte di Appello”. 3. - Analogamente il terzo mezzo di ricorso, col quale parte ricorrente si duole dell'omessa pronuncia sul terzo motivo d'appello, inteso ad evidenziare che l'art. 20 del regolamento condominiale, nel vietare di adibire l'appartamento o il locale di proprietà singola ad un uso diverso dall'abitazione o studio, viola apertamente l'art. 1138, quarto comma, c.c., in base al quale le norme del regolamento contrattuale non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti d'acquisto, sicché il regolamento, nella specie, rimettendo all'assemblea il potere di consentire usi diversi, sembrerebbe avere natura non contrattuale ma assembleare. 4. - Col quarto motivo è denunciata la violazione dell'art. 1138, quarto comma, c.c., in relazione al n. 3 dell'art. 360 c.p.c. Parte ricorrente nega che l'art. 20 del regolamento condominiale si riferisca o si possa riferire, senza violare la ridetta norma, all'uso artigianale, locuzione generica e indeterminata che non sarebbe espressiva di una volontà chiaramente manifestata. A confutazione, 5 di 23 Numero registro generale 19761/2017 Numero sezionale 1505/2022 poi, del potere di porre un siffatto divieto, parte ricorrente invoca Numero di raccolta generale 24526/2022 l'applicazione del precedente n. 21024/16 di questa Corte, secondo Data pubblicazione 09/08/2022 cui la previsione, contenuta in un regolamento condominiale convenzionale, di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino, va ricondotta alla categoria delle servitù atipiche e non delle obbligazioni propter rem, difettando il presupposto dell'agere necesse nel soddisfacimento d'un corrispondente interesse creditorio;
ne consegue che l'opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti va regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l'indicazione, nella nota di trascrizione, delle specifiche clausole limitative, ex artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c., non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale. Nella specie, soggiunge parte ricorrente, non risultano essere stati mai trascritti i limiti imposti dal regolamento alle proprietà singole. 5. - Col quinto motivo è dedotta la violazione dell'art. 41 Cost., sempre in relazione al n. 3 dell'art. 360 c.p.c., perché la sentenza impugnata incide, vietandola, su di un'attività economica intrapresa dal ricorrente sin dal 1991, senza una sola ragione che lo giustifichi. 6. - Il sesto