Cass. civ., sez. II, ordinanza 04/04/2019, n. 09400

o la seguente ORDINANZA sul ricorso 5570-2015 nonchè nel ricorso n. 9274-2015 proposto da: PASTORE ANNA elettivamente domiciliata in

ROMA VIA LUNGOTEVERE DEI MELLINI

17, presso lo studio dell'avvocato O C, rappresentata e difesa dall'avvocato C P giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

MAGLIONE TOMMASO, MAGLIONE MARIA, domiciliati in ROMA presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, e rappresentati e difesi dall'avvocato R F giusta procura in calce al controricorso;
Ric. 2015 n. 05570 sez. 52 - ud. 23-01-2019 -1- -controricorrenti- nonchè

contro

DI PERNA MARCELLA, TOSTI ANNA MARIA, CONFORTI SALVATORE, BASILE ANTONIA, BOSCO ROSANNA, GAGLIARDO MARIA ROSARIA, BUONERBA ANNA, CUPO CONSOLATA, MAIETTA MARIA CRISTINA, GIAQUINTO RAFFAELLA, GIAQUINTO ANNA, ARIODANTE SALVATORE, TOMADA MARIA FELISIA, BUONERBA RAFFAELE, SPAGUOLO CORRADINA, CERINO PASQUALE, LOGROIO AUGUSTO, ERRA VINCENZA, NUZZO MICHELARCANGELA, LA MIA CASA SCARL IN PLRPT ;

- intimati -

avverso la sentenza n. 397/2013 della CORTE D'APPELLO di SALERNO, depositata il 11/06/2013;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 23/01/2019 dal Consigliere Dott. M C;
Lette le memorie depositate dai controricorrenti;

RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO

1. Con atto di citazione notificato il 3 e 4 giugno 2003, Maietta Maria Cristina, Giaquinto Raffaela, Giaquinto Anna, Ariodante Salvatore, Tomada Maria Fenisia, B A, B F, G M R, M M, M T, Buonerba Raffaele, B A, Spagnuolo Corradina, Cerino Pasquale, B R, Logroio Augusto, Erra Vincenza, Marino Anna Maria, C S, T A Maria e Nuzzo Michelarcangela esponevano che, con atto per Notar Antonio P del 29.12.1973, P Anna aveva trasferito alla società LA MIA Ric. 2015 n. 05570 sez. 52 - ud. 23-01-2019 -2- CASA s.c.ar.l. l'intera proprietà della costruzione di sei piani realizzata su suolo di proprietà della stessa venditrice, in Salerno, Via Luigi Guercio, con esclusione del piano terra e del piano interrato. Con successivi atti di assegnazione, la predetta Cooperativa aveva assegnato ai singoli soci, ad eccezione del solo Ariodante Salvatore, unitamente alle unità immobiliari destinate ad abitazioni, anche singole porzioni dell'area destinata a parcheggio, per una superficie complessiva di circa mq. 650, mentre la rimanente superficie, pari a mq. 450, era rimasta nella disponibilità e nell'uso della costruttrice, ciò in violazione di quanto disposto dati' articolo 41 sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, come introdotto dall'articolo 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, dovendo, nella specie, l'area da asservire a parcheggio individuarsi in una superficie complessiva di mq.

1.102. Tanto premesso, conveniva in giudizio la Società LA MIA CASA e P Anna, per sentire: 1) dichiarare e riconoscere che l'area di parcheggio di mq. 450 circa del fabbricato sito in Salerno, Via Luigi Guercio nn. 411/419, in catasto al fol. 22, n. 630, è di proprietà comune agli attori, quali proprietari degli appartamenti di detto edificio, o accessione di detti immobili, e, comunque destinata con vincolo di destinazione ad uso parcheggio per i predetti comproprietari, tanto previa dichiarazione di nullità, limitata alla parte in cui i contratti escludevano il trasferimento in capo ai rispettivi compratori, del Ric. 2015 n. 05570 sez. 52 - ud. 23-01-2019 -3- diritto d'uso dell' area di parcheggio, e ciò sia in relazione all'atto per Notar P del 29.12.1973, nel quale si escludeva dalla vendita dalla P alla Cooperativa "La Mia Casa" l'area di parcheggio prevista dalla legge urbanistica, nonché in relazione ai singoli contratti di compravendita intervenuti tra la signora P o la Cooperativa e gli attori, nei quali si disponeva dell'area di parcheggio, o non si riconosceva il diritto dei comproprietari degli appartamenti alla comproprietà o al diritto d'uso dell'area destinata a parcheggio e, per l'effetto, condannare P Anna al rilascio della parte inerente a mq. 450 circa, o, comunque, riconoscere il diritto degli attori di uso sulla parte di area di proprietà di P Anna, proporzionale agli altri diritti sulle parti comuni, dichiarando i contratti integrati con la previsione di tale diritto di uso in favore di ciascun condomino;
2) condannare la signora Anna P al risarcimento del danno causato dal mancato uso dell'area di parcheggio da parte degli attori, per la parte di mq 450 circa, da determinarsi a mezzo c.t.u.;
3) condannare i convenuti, in solido, al rimborso delle spese. Si costituiva in giudizio P Anna, la quale contestava la domanda, rilevandone l'assoluta infondatezza. In particolare, deduceva che in seguito al trasferimento della proprietà dell'intera costruzione al di sopra del piano terra, di cui all'atto per Notar P del 29.12.1973, la costruttrice, con atto del 14 gennaio 1978, aveva asservito all'uso di parcheggio, a servizio dell'intero Ric. 2015 n. 05570 sez. 52 - ud. 23-01-2019 -4- fabbricato, compreso anche il piano terra, la superficie di mq. 923 del piano interrato, nonché ulteriori mq. 45 e mq 135 di rampe di accesso, in piena rispondenza con quanto disposto dall'articolo 41 sexies I. 1150/42. Concludeva per il rigetto della domanda, con vittoria di spese. Disposta consulenza tecnica di ufficio e successiva relazione integrativa, intervenivano in giudizio C C e Di Perna Marcella, quest'ultima quale acquirente dell'appartamento già assegnato ai coniugi Ariodante-Tomada, le quali si associavano alle conclusioni formulate dagli attori. Con sentenza n. 501/06 il G.O.A. del Tribunale di Salerno rigettava la domanda intesa a far dichiarare la nullità dell'atto per Notar P del 29.12.1973 e dell'atto di asservimento del 14 gennaio 1978, accoglieva le domande intese a far dichiarare la parziale nullità dei singoli atti stipulati tra la cooperativa "La Mia Casa" e gli attori e interventori, sostituendo la clausola con la quale si attribuiva solo in parte o non si attribuiva affatto la superficie destinata a parcheggio con altra, con la quale si attribuiva a ciascun assegnatario il diritto reale di uso dell'area di parcheggio - relativamente alla superficie individuata secondo la tabella elaborata dal c.t.u. - sulla maggior estensione, da individuarsi nell'area residua del seminterrato rimasta in proprietà di P Anna. Con la stessa sentenza, quest'ultima veniva condannata al risarcimento dei danni in favore degli attori, per il mancato godimento dell'area destinata per legge a parcheggio, nella Ric. 2015 n. 05570 sez. 52 - ud. 23-01-2019 -5- misura, determinata equitativamente, di C 100,00 annui per ogni mq. di parcheggio non goduto, con rivalutazione e interessi, dalla domanda, fino all'effettivo esercizio del diritto di uso. Dichiarava l'ammissibilità della domanda formulata dalla convenuta P, di integrazione del prezzo relativamente alla porzione ulteriore di area da destinare a parcheggio, rimettendo la causa sul ruolo, per la determinazione dei relativi importi. Infine, con sentenza n. 280/07 il G.O.A., in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta da P Anna, condannava gli attori e l'interventrice C C al pagamento delle somme di rispettiva competenza, come determinate dal c.t.u. P Anna proponeva appello avverso la sentenza non definitiva n. 501/06, relativamente alla quale era stata da lei tempestivamente formulata riserva di gravame, e avverso la sentenza definitiva n. 280/07. Si costituivano gli appellati C S, T A, B R, B A, B A, D P M, M M, G M R e C C, i quali impugnavano l'atto di appello, chiedendone il rigetto, proponendo a loro volta appello incidentale. Si costituiva anche B F, il quale concludeva per il rigetto dell' appello principale e per la parziale riforma della sentenza impugnata, con dichiarazione di nullità degli atti per Notar P del 29.12.1973 e del 14.1.1978. Ric. 2015 n. 05570 sez. 52 - ud. 23-01-2019 -6- Si costituiva M T, facendo proprie le domande e le eccezioni proposte dagli altri appellati e concludendo per il rigetto dell' appello principale e per l'accoglimento di quelli incidentali. La Corte d'Appello di Salerno con la sentenza n. 531 dell'Il giugno 2013: 1) accoglieva, per quanto di ragione, l'appello principale e, per l'effetto, anche in accoglimento del primo motivo di appello incidentale formulato dagli appellati, in parziale riforma della sentenza n. 501/06 (capo 3) accoglieva la domanda di risarcimento danni proposta ai sensi dell'articolo 872 co. 2° c.c. nei confronti di P Anna limitatamente alle posizioni di Ariodante Salvatore e Tomada Maria Fenisia (attualmente Di Perna Marcella) B F, C C e B R, condannando P Anna al risarcimento del danno, in favore dei soli predetti appellati e per il titolo sopra indicato, nella misura di £. 12.000.300, pari ad C 6.197,27 in favore dei coniugi Ariodante- Tomada (attualmente Di Perna), di B F e di C C, e nella misura di £. 11.124.000, pari ad C 5.745,06, in favore di B R, con la rivalutazione dal 1996 fino alla pubblicazione della presente sentenza, e gli interessi, nella misura legale sugli importi devalutati sino alla data di stipula di ciascun atto di assegnazione (1980 per i primi tre e 1983 per la quarta) e di anno in anno rivalutati, fino al soddisfo, rigettando la domanda di risarcimento nei confronti degli altri soggetti, attori e interventori in primo grado;
2) accoglieva l'appello incidentale e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 501/06 (capo 1), Ric. 2015 n. 05570 sez. 52 - ud. 23-01-2019 -7- dichiarava la parziale nullità dell'atto di asservimento per Notar P del 14 gennaio 1978, rep. n. 340250, racc. n. 16274, in relazione all'atto di compravendita per Notar P del 29 dicembre 1973 stipulato tra P Anna e la Società Cooperativa "La Mia Casa" a r.1., nella parte in cui, in violazione del disposto dell'articolo 41 bis della legge 1150/42 e non conformemente al progetto approvato e alle successive varianti (licenza edilizia n. 45/73 del 21.5.1973 e successiva variante del 30 ottobre 1974) comprendeva zone non destinate a parcheggio nel progetto e nella variante (mq. 320) ed escludeva una zona di mq. 470 che "nel progetto era invece destinata a parcheggio, disponendo che tale atto venga integrato mediante la destinazione a parcheggio di un ulteriore spazio, individuato nella sentenza n. 501/06 capo 2 secondo quanto risultante dalla relazione integrativa del CTU;
3) accoglieva l'appello incidentale e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 501/06 (capo 3) rigettava la domanda riconvenzionale di integrazione del prezzo di vendita del fabbricato, formulata dalla P nei confronti dei soli attori e interventori;
4) confermava per il resto le sentenze appellate;
5) compensava per intero tra le parti le spese del presente grado del giudizio. La decisione di appello dopo avere richiamato il quadro normativo e giurisprudenziale in merito all'applicazione dell'art. 41 sexies della legge n. 1150/1942, reputava corretta, alla luce delle risultanze della CTU espletata, la conclusione circa la nullità delle clausole contrattuali presenti negli atti di assegnazione dei singoli Ric. 2015 n. 05570 sez. 52 - ud. 23-01-2019 -8- alloggi da parte della cooperativa nella parte in cui avevano escluso il trasferimento del diritto di uso ovvero l'assegnazione di un diritto per una superfice inferiore a quella legale, e la loro sostituzione con la disciplina legale applicabile "ratione temporis", che prevedeva la costituzione del diritto reale di uso a parcheggio a vantaggio delle singole unità abitative e a carico dell'area accessoria in misura di mq. 1 di superficie per ogni mc 20 di costruzione. Di conseguenza, nel caso di specie non poteva ritenersi idoneo a soddisfare il vincolo pubblicistico posto dalla norma in esame l'atto per Notar P del 14 gennaio 1978 richiamato dall'appellante principale a sostegno del primo motivo di gravame, in quanto con lo stesso risultava asservita un'area di superficie nettamente inferiore a quella prevista dalla legge. Da ciò scaturiva la nullità di tale atto, dovendosi ritenere, difformemente da quanto opinato dal Tribunale, che tale nullità fosse deducibile anche da parte dei singoli assegnatari, sebbene non siano parti del contratto intercorso tra la P e la Cooperativa. Infatti, trattandosi, nella specie, della violazione di un vincolo di destinazione costituente norma imperativa, ai sensi dell'articolo 1421 c.c., la nullità della clausola negoziale in contestazione poteva esser fatta valere anche da coloro i quali, pur non avendo partecipato all'atto del 1973, integrato nel 1978, avevano un concreto interesse ad evitare la lesione del proprio Ric. 2015 n. 05570 sez. 52 - ud. 23-01-2019 -9- diritto reale all'uso dell'area di parcheggio sottratta alla sua destinazione. La dichiarazione di parziale nullità poteva quindi trovare accoglimento, essendo altresì corretta la scelta del c.t.u., seguita dal primo giudice, di non individuare posti auto disimpegnati ed indipendenti, complessivamente ricavabili dall'area vincolata a parcheggio, essendosi il perito limitato a calcolare la quota di area di parcheggio, comprensiva di sosta, accesso e manovra, corrispondente alla superficie spettante a ciascun attore o interventore. Ed invero, non avendo costituito oggetto di specifica domanda, la questione relativa alla effettiva ripartizione e distribuzione dei posti auto ricavabili sulla ulteriore area di parcheggio restava estranea al giudizio, sicchè la distribuzione della relativa superficie, da individuarsi, secondo le prescrizioni del c.t.u., nell'area rimasta nella piena disponibilità della P, dovrà necessariamente avvenire mediante regolamentazione interna tra tutti i condomini interessati, compresi quelli che sono rimasti estranei al presente giudizio. Quanto alle censure della P in merito all'accoglimento della domanda risarcitoria legata al mancato utilizzo dell'area destinata a parcheggio, la Corte d'Appello, esclusa la correttezza della sua giustificazione quale esercizio dell'azione spettante alla cooperativa in via surrogatoria da parte degli assegnatari, riteneva che però a questi ultimi il diritto al risarcimento del danno spettasse in proprio, essendo stato affermato l'obbligo del venditore di risarcire Ric. 2015 n. 05570 sez. 52 - ud. 23-01-2019 -10- il danno subito dagli acquirenti per l'indisponibilità del bene, in quanto il diritto al ristoro del pregiudizio economico non è fondato, per questi ultimi, sul disposto dell'articolo 1338 c.c., bensì su quello dell'articolo 872 stesso codice (applicabile, per la sua generale previsione, in ogni caso di violazione di norme urbanistiche incidenti sul regime della proprietà privata). Tuttavia, mentre il danno poteva reputarsi esistente in re ipsa per coloro che non avevano ottenuto l'assegnazione del diritto di uso su una qualsiasi parte dell'area a tal fine destinata, per coloro che avevano ricevuto un'area di estensione inferiore a quella prevista per legge, il danno poteva essere liquidato in via equitativa solo se fosse stata offerta la prova dell'effettivo pregiudizio subito, prova che però non era stata fornita. Era poi accolto l'ultimo motivo di appello incidentale, con il quale si lamentava la erroneità del riconoscimento del diritto della P ad un incremento del prezzo di vendita, nei confronti degli attori e degli intervenuti. Infatti, tale domanda doveva essere indirizzata dalla venditrice nei confronti della Cooperativa, e non nei confronti degli assegnatari delle singole unità immobiliari, i quali erano rimasti estranei al rapporto contrattuale relativo alla cessione del fabbricato. Se è vero che il giudice, pronunziando il trasferimento dell'indicato diritto d'uso, deve anche pronunziare sul riconoscimento del diritto del venditore al relativo compenso (nella misura da concordarsi tra le parti o, comunque, da determinarsi giudizialmente mediante Ric. 2015 n. 05570 sez. 52 - ud. 23-01-2019 -11- apposita stima), in quanto all'operata integrazione dell'oggetto di una delle prestazioni dovute per contratto, deve corrispondere la coerente integrazione dell'oggetto della controprestazione, per ripristinare l'equilibrio del sinallagma funzionale del contratto, altrimenti inficiato, nel caso di specie gli attori e gli altri soggetti intervenuti nel giudizio di primo grado erano rimasti estranei sia all'atto di cessione del fabbricato, intervenuto tra P Anna e la Cooperativa "La Mia casa", in virtù di atto per Notar P del 28.12.1973, sia al successivo atto di asservimento, del 14.1.1978, integrativo del primo. Di conseguenza, scaturendo il diritto della P all'incremento del prezzo dalla necessità di riequilibrare il sinallagma contrattuale alteratosi per effetto del riconoscimento del diritto di uso su un'area di parcheggio di superficie superiore a quella effettivamente messa a disposizione della cooperativa, e trattandosi di una pretesa di natura esclusivamente obbligatoria, unico soggetto passivamente legittimato rispetto alla domanda in esame era da individuarsi nella cooperativa, quale diretto contraente della costruttrice. Infine, era respinto l'ultimo motivo di appello principale, con il quale la P lamentava la condanna al pagamento delle spese in ragione dei 2/3, avendo il giudice compensato tra le parti il rimanente terzo, osservandosi che la riforma della sentenza di primo grado, con il rigetto della domanda riconvenzionale spiegata dalla P nei confronti degli attori e degli intervenuti, non consente di configurare la sussistenza di "giusti motivi" o di una Ric. 2015 n. 05570 sez. 52 - ud. 23-01-2019 -12- ipotesi di "reciproca soccombenza" che potrebbe comportare la integrale compensazione delle spese del primo. Viceversa le spese del secondo grado, in ragione del parziale accoglimento dell'appello principale, con la conseguente riforma della sentenza relativamente alla domanda di risarcimento dei danni, accolta in favore di alcuni soltanto degli appellati, e, nel contempo, in ragione dell'accoglimento, pure parziale, dell'appello incidentale, con conseguente rigetto della domanda di integrazione del prezzo proposta dalla P, andavano compensate per intero tra le parti. Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso P Anna sulla base di un motivo. M T e M M hanno resistito con controricorso. Gli altri intimati non hanno svolto difese in questa fase.