Cass. civ., sez. II, sentenza 27/03/2023, n. 08579

, d.l. n. 137/2020la seguente SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 28863/2017R.G. proposto da: L B, elettivamente domiciliato in ROMA VIA LIVORNO, 51, presso lo studio dell’avvocato P P che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato MIANO GENCO –ricorrente –

contro

CONDOMINIO DI VIA CESANA, 84 – TORINO , domiciliato ex lege in ROMA, PIAZZA CAVOUR presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall'avvocato C L -controricorrente e ricorrente incidentale – Oggetto: Condominio R.G.N. 28863/2017 Ud. 19/10/2022 PU R.G. 28863/2017 - Pagina nr. 2 di 18 nonché

contro

P S, elettivamente domiciliata in

ROMA VIA GALLONIO

18, presso lo studio dell’avvocato M F che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato P CRETTO –controricorrente – nonché

contro

ELEONORA DE MARCO, GIOVANNI FRANCO VIGLIETTI , FRANCA BOTTERO , GIUSEPPE ERNESTO CELLINO , LORENZO SANTANGELETTA, IMMOBILIARE SAN MICHELE ARCANGELO SISMA DI MARIA TERESA CATELLA C SAS, SILVIA GENNARI, GIUSEPPA LO BAIDO, VITTORIO DE MARCO, GIOVANNI CONVERTINO, MARCO CARMELO CONVERTINO , ALMA SS DI ANGLANI ALBERTO E CALDERA SILVANA, FRANCESCOADAMO, MAURO BARTOLI , MARIA ELEONORA ORTOLEVA , ADRIANO ROGGERO, MARIA ANGELA BOTTERO , EZIO MARTINI, MARIA ROSANO, GIORGETTA BOTTERO, CESARECONVERTINO –intimati – avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO TORINO n. 1351/2017 depositata il 16/06/2017. Udita la relazione svolta nella camera di consigliodel 19 ottobre 2022 dal Consigliere Federico Rolfi;
lette le conclusioni scritte del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Rosa Maria Dell’Erba, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e l’accoglimento parziale del ricorso incidentale.

FATTI DI CAUSA

R.G. 28863/2017 - Pagina nr. 3 di 18 1. P S evocò innanzi il Tribunale di Torino il CONDOMINIO DI VIA CESANA, 84 – TORINO, di cui era condomina, chiedendo la condanna del medesimo al risarcimento dei danni subiti dal proprio appartamento a causa di infiltrazioni riconducibili alle cattive condizioni di manutenzione del tetto dell’edificio condominiale. Il CONDOMINIO DI VIA CESANA, 84 – TORINO si costituì contestando sia an e quantum dei danni sia la titolarità in capo all’attrice degli spazi di sottotetto inclusi nell’appartamento della medesima, affermando il carattere condominiale di detti spazi. Chiese, quindi, non solo il rigetto della domanda risarcitoria, ma anche la condanna di P S al rilascio dei suddetti locali. Come conseguenza di tali difese P S chiese ed ottenne l’autorizzazione a chiamare in giudizio il proprio dante causa L B. Si costituì L B, contestando la natura comune del sottotetto, di cui dedusse il carattere pertinenziale rispetto all’unità immobiliare sottostante ceduta a P S. In via subordinata chiese che venisse comunque accertato l’acquisto del sottotetto per usucapione ex artt. 1159 e 1146 c.c., in virtù delpossesso proprio e del proprio dante causa. Disposta preliminarmente l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini (alcuni dei quali rimasero contumaci) e svolta attività istruttoria, il Tribunale di Torino accertò la proprietà in capo a P S dei locali posti nel sottotetto, condannando il CONDOMINIO DI VIA CESANA, 84 – TORINO al risarcimento dei danni subiti, attribuendo i medesimi al cattivo stato di manutenzione del tetto condominiale. R.G. 28863/2017 - Pagina nr. 4 di 18 2. Proposto appello da parte del CONDOMINIO DI VIA CESANA, 84 – TORINO, la Corte d’appello di Torino, in riforma della decisione di primo grado: a) accertò la natura comune del sottotetto, condannando P S al rilascio del medesimo;
b) respinse la domanda di risoluzione del contratto di compravendita formulata da P S nei confronti di L B;
c) in accoglimento della domanda subor dinata, ridusse il corrispettivo della compravendita tra P S e L B, condannando quest’ultimo alla restituzione di parte del corrispettivo;
d) condannò il CONDOMINIO DI VIA CESANA, 84 – TORINO alla corresponsione della minor somma ritenuta ancora dovuta per il risarcimento dei danni arrecati all’unità immobiliare nella porzione di effettiva proprietà di P S;
e) condannò P S alla rifusione del 75% delle spese dei due gradi di giudizio in favore del CONDOMINIO DI VIA CESANA, 84 –TORINO;
f) condannò L B sia a rifondere le spese dei due gradi di giudizio in favore di P S sia a tenere la stessa indenne delle somme corrisposte al CONDOMINIO DI VIA CESANA, 84 – TORINO a titolo di rifusione spese legali. Per quanto ancora qui rileva, la Corte territoriale: - affermò la natura comune del sottotetto, sia in considerazione delle caratteristiche oggettive del locale (estensione, altezza, prova del precedente libero accesso R.G. 28863/2017 - Pagina nr. 5 di 18 di tutti i condomini) sia dell’assenza di un valido titolo di acquisto in proprietà esclusiva;
- escluse la presenza degli estremi di un acquisto per usucapione di L B sia in considerazione del fatto che l’atto di acquisto del dante causa del BONDI nel 1990 non faceva riferimento al sottotetto, menzionato solo nel successivo atto di acquisto dello stesso L B nel 1998 (risultando in tal modo esclusa l’operatività dell’art.1146 c.c. per il periodo precedente) sia dell’assenza di buona fede in capo al BONDI, dal momento che lo stesso -prima ancora dell’acquisto del bene- aveva partecipat o ad assemblee di condominio nelle quali la proprietà del sottotetto era stata posta in contestazione (risultando in tal modo esclusa l’operatività dell’art. 1159 c.c.).

3. L B propone ora ricorso per la cassazione della decisione della Corte torinese. Resiste con controricorso P S. Resiste altresì, con controricorso e ricorso incidentale condizionato,il CONDOMINIO DI VIA CESANA, 84 – TORINO. Gli altri soggetti evocati -tutti condomini-sono rimasti intimati.

4. Il ricorso è stato trattato in camera di consiglio, in base alla disciplina dettata dall’art. 23, comma 8-bis, d.l. 28 ottobre 2020, n. 137, come inserito dalla l. 18 dicembre 2020, n. 176, senza l'intervento del Procuratore Generale e dei difensori delle parti, non avendo nessuno degli interessati fatto richiesta di discussione orale.

5. L B ed il CONDOMINIO DI VIA CESANA, 84 – TORINO hanno depositato memorie.

6. Il Pubblico Ministero ha concluso per il rigetto del ricorso principale e l’accoglimento parziale del ricorso incidentale. R.G. 28863/2017 - Pagina nr. 6 di 18

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il ricorso è affidato a quattromotivi 1.1. Con il primo motivo si deduce: a)in relazione all’art. 360, n. 3 , c.p.c., la violazione o falsa applicazione dell’art. 1117 c.c.;
b)in relazione all’art. 360, n. 5, c.p.c., l ’omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti. Il ricorso lamenta l’omessa ed erronea interpretazione degli atti negoziali prodotti in giudizio, dai quali sarebbe dato evincere che il sottotetto sarebbe stato sempre considerato pertinenza dell’appartamento sottostante, in quanto non abitabile, solo successivamente venendo trasformato in modo da acquisire la caratteristica di vano autonomo. Il ricorso denuncia altresì una errata lettura del regolamento condominiale, argomentando che lo stesso non contemplava il sottotetto tra le parti comuni condominiali.

1.2. Con il secondo motivo si deduce, in relazione all’art. 360, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione, e la “motivazione apparente e fittizia”. Il ricorso lamenta una inadeguata valutazione da parte della Corte territoriale delle risultanze istruttorie, in quanto la decisione impugnata avrebbe ancorato le proprie valutazioni unicamente ad un sintetico riferimento alle caratteristiche strutturali del sottotetto ed alle risultanze di prove testimoniali prive di univocità, omettendo invece di procedere ad un accertamento peritale.

1.3.Con il terzo motivo si deduce a)in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt. 1146 e 1147 c.c.;
R.G. 28863/2017 - Pagina nr. 7 di 18 b)in relazione all’art. 360, n. 5, c.p.c., l’omesso esam e di un fatto decisivo oggetto di discussione, e la “motivazione apparente e fittizia”. Lamenta, in sintesi, il ricorso che la decisione della Corte territoriale sia viziata, in quanto: - non avrebbe tenuto conto della natura pertinenziale del sottotetto al momento dell’acquisto dell’immobile da parte di A B, dante causa di L B;
- avrebbe escluso la buona fede ex art. 1159 c.c. di L B sulla scorta della partecipazione di quest’ultimo (quando ancora non si era reso proprietario dell’immobile) ad un’assemblea condominiale nella quale, tuttavia, non sarebbero state concretamente mosse contestazioni sulla titolarità del sottotetto;
- avrebbe valorizzato, sempre per escludere la buona fede di L B, la missiva di un legale che tuttavia non era stata indirizzata al ricorrente;
- avrebbe erroneamente escluso la rilevanza, ex artt. 1146 e 1147 c.c., del possesso di fatto esercitato da A B “quanto meno a far data dal 1996” (data in cui il sottotetto era stato trasformato in mansarda).