Cass. civ., sez. II, sentenza 24/11/2022, n. 34648

cosa immobile - Garanzia per i vizi SENTENZA - Compravendita sul ricorso (iscritto al N.R.G. 19443/2017) proposto da: Immobiliare SERIANA FIORITA S.r.l. (C.F.: 03062480151), in persona del suo legale rappresentante pro - tempore, rappresentata e difesa, giusta procura in calce al ricorso, dall'Avv. P A, nel cui studio in Roma, via Riboty n. 23, ha eletto domicilio;

- ricorrente -

contro

C R (C.F.: CRS RRT 62L24 B490A) e C E (C.F.: CRS LNE 73D49 B490L), rappresentati e difesi, giusta procura in calce al controricorso, dall'Avv. E D, nel cui studio in Genova, via Malta n. 5/16, hanno eletto domicilio;
- con troricorrenti - avverso la sentenza della Corte d'appello di Genova n. 140/2017, pubblicata il 3 febbraio 2017, notificata il 2 luglio 2017;
4(f15- /7 udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22 settembre 2022 dal Consigliere relatore dott. C T;
lette le conclusioni scritte del P.M., in persona del Sostituto Procuratore generale dott.ssa Rosa Maria Dell'Erba, che ha chiesto che siano dichiarati: fondato il primo motivo, assorbiti il secondo, terzo, quarto e quinto motivo, inammissibili o infondati il sesto e settimo motivo;
con il conseguente rigetto del ricorso, in quanto la seconda ratio decidendi, cui sono sottesi gli ultimi due motivi, è idonea da sola a sorreggere la decisione;
viste le memorie depositate dalle parti ai sensi dell'art. 378 c.p.c.

FATTI DI CAUSA

1.- Con ricorso ex art. 696-bis c.p.c., depositato il 22 giugno 2007, C R e C E - unitamente a M S, la quale successivamente non ha proposto alcuna azione di merito - adivano il Tribunale di Genova, chiedendo, in confronto della Immobiliare Seriana Fiorita S.r.l., la nomina di un consulente tecnico d'ufficio che accertasse lo stato attuale degli immobili di proprietà degli esponenti, ne verificasse i vizi e i difetti di esecuzione, quantificasse il costo delle correlate riparazioni e/o del rifacimento a regola d'arte e determinasse i crediti derivanti dal mancato o inesatto adempimento da parte del venditore. All'uopo, i ricorrenti esponevano che avevano acquistato dall'Immobiliare Seriana Fiorita S.r.l., in data 15 luglio 2005, due immobili contigui, siti in Camogli, via Aurelia n. 137, interni nn. 3 e 2, con relativi box pertinenziali, il cui tetto di copertura era costituito per 2/3 dal lastrico solare di proprietà dell'altra ricorrente M S. Si costituiva nel procedimento di consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite la Immobiliare Seriana Fiorita S.r.l., la quale deduceva di avere acquistato la proprietà degli immobili soltanto in data 12 aprile 2002 e di non avere direttamente eseguito i lavori sull'edificio in oggetto, neppure dopo tale data, in quanto gli interventi resisi necessari erano stati effettuati mediante conferimento di appalto a terzi;
in ogni caso, eccepiva la prescrizione maturata ai sensi dell'art. 1495 c.c., rilevava l'assoluta genericità della descrizione dei vizi contenuta nel ricorso nonché il fatto che i ricorrenti non avevano chiesto l'accertamento delle cause dei difetti lamentati - necessario perché sull'edificio erano stati eseguiti vari interventi nel corso degli anni, a cura di soggetti diversi, tra cui anche un'impresa incaricata dai medesimi ricorrenti -. Concludeva, pertanto, chiedendo che il Tribunale volesse comunque limitare l'indagine peritale ai vizi ritualmente e compiutamente denunciati, non essendo ammissibile un'indagine meramente esplorativa e dovendosi comunque tener conto degli interventi operati da altri soggetti. All'esito, era espletata consulenza tecnica d'ufficio, senza che i vari tentativi di conciliazione posti in essere dall'ausiliario del Giudice si fossero perfezionati, pur avendo la società resistente effettuato alcuni degli interventi richiesti dai ricorrenti. 2.- Successivamente, con atto di citazione notificato il 2 luglio 2009, C R e C E convenivano, davanti al Tribunale di Genova, la Immobiliare Seriana Fiorita S.r.l., chiedendo che fosse accertata la responsabilità della convenuta e che, per l'effetto, quest'ultima venisse condannata al risarcimento dei danni materiali e patrimoniali subiti dagli attori, comprensivi dei costi necessari per l'eliminazione di tutti i vizi e i difetti evidenziati nella espletata consulenza tecnica d'ufficio, o - in subordine - alla riduzione del prezzo pagato per l'acquisto degli immobili e, in ogni caso, al risarcimento dei danni non patrimoniali patiti per i disagi al libero godimento dei beni nonché alla refusione di tutte le spese di perizia e di difesa giudiziale. Al riguardo, sostenevano: che avevano acquistato dalla convenuta i suddetti immobili, con atti notarili del 15 luglio 2005;
che il complesso residenziale in cui detti beni si trovavano era stato oggetto, da parte della società convenuta, prima della vendita, di una serie di lavori atti a modificare, trasformare, disporre diversamente l'interna disposizione e restaurare una casa preesistente, frazionandola in più unità immobiliari;
che gli eseguiti lavori avevano causato una serie di vizi e difetti, che avevano interessato, in modo differente, oltre che le proprietà dei due esponenti, anche una proprietà terza;
che, pertanto, avevano promosso il procedimento di accertamento tecnico preventivo, nel corso del quale era stata appurata una nutrita serie di vizi e difetti ed erano stati realizzati dalla convenuta alcuni interventi volti ad eliminare i vizi e i difetti evidenziati dal consulente tecnico d'ufficio;
che quest'ultimo, in data 30 giugno 2008, stante la mancata proroga richiesta, aveva proceduto al deposito dell'elaborato peritale;
che i vizi lamentati non avevano trovato soluzione. Si costituiva in giudizio la Immobiliare Seriana Fiorita S.r.l., la quale eccepiva: la decadenza degli attori da ogni diritto alla garanzia, al risarcimento, alla riduzione del prezzo, in quanto, ai sensi dell'art. 1495 c.c., i lamentati vizi non erano stati denunciati entro 8 giorni dalla scoperta, né era stata proposta l'azione nel termine di prescrizione di un anno dalla consegna del bene compravenduto;
la propria carenza di legittimazione passiva, rispetto a domande che attenevano a pretesi danni provocati, nel corso degli anni, da terzi soggetti nonché rispetto a domande che attenevano a parti comuni condominiali;
nel merito, l'infondatezza della pretesa, anche sotto il profilo dell'inattendibilità delle risultanze peritali acquisite in corso di accertamento tecnico preventivo, in quanto esorbitanti dalla stessa materia assegnata con il quesito posto. Concludeva, dunque, la convenuta per la dichiarazione di decadenza e di prescrizione nonché per il rigetto nel merito della domanda. Il Tribunale adito, con sentenza n. 3468/2010 del 20 settembre 2010, rigettava le domande proposte per vizi degli immobili compravenduti, in ragione dell'eccepita prescrizione ex art. 1495, terzo comma, c.c., essendo decorso oltre un anno dalla consegna dei beni in data 15 luglio 2005 sino alla notifica della citazione in giudizio e, ancor prima, al momento del deposito del ricorso introduttivo del procedimento di accertamento tecnico preventivo. In merito, osservava che non potevano rilevare in contrario i lavori di parziale riparazione effettuati dalla convenuta durante il procedimento di accertamento tecnico preventivo, sia perché i termini di prescrizione erano allora già maturati, sia perché detti interventi erano comunque privi di qualunque valore di riconoscimento di responsabilità e di assunzione di obbligo, giacché eseguiti in funzione di una conciliazione tra le parti, in osservanza di quanto previsto nel quesito assegnato al consulente tecnico d'ufficio. 3.- Con atto di citazione notificato il 18 marzo 2011, C R e C E proponevano appello avverso la sentenza di prime cure ed obiettavano: che la qualificazione del rapporto intercorso tra le parti non doveva essere ricondotta ad una semplice interpretazione letterale dei contratti di vendita immobiliare, ma doveva essere riportata nell'ambito dell'appalto;
che, infatti, doveva essere riconosciuta l'applicabilità dell'art. 1669 c.c., non solo in confronto dell'appaltatore- costruttore dell'immobile, ma anche verso il venditore, che lo avesse costruito con propria gestione diretta ovvero sorvegliando personalmente l'esecuzione dell'opera e impartendo precise e continue disposizioni all'appaltatore, così da ridurre quest'ultimo a nudus minister, oppure nei casi in cui il venditore avesse provveduto alla costruzione con propria gestione di uomini e mezzi o il venditore-costruttore avesse eseguito i lavori in economia o affidando l'opera a un terzo;
che tale circostanza si era verificata nel caso di specie, in base alle risultanze procedimentali dell'ATP e rispetto alle prescrizioni dei due atti di acquisto, dove era specificato che il fabbricato era stato oggetto di lavori di ristrutturazione e frazionamento in virtù di plurime concessioni edilizie rilasciate e che in data 28 aprile 2004 era stata presentata, al Comune di Camogli, denuncia di inizio di attività per i lavori di restauro e di diversa disposizione interna;
che tali concessioni e denunce erano state richieste dalla società appellata, la quale aveva agito, nel caso concreto, nella sua veste professionale di impresa edile. Si costituiva nel giudizio di gravame la Immobiliare Seriana Fiorita S.r.l., la quale eccepiva che gli appellanti avevano introdotto una nuova e inammissibile causa petendi in grado di appello, mediante la richiesta di qualificazione della domanda ai sensi dell'art. 1669 c.c., richiesta a sua volta basata sull'infondata qualificazione dell'appellata quale costruttrice degli immobili. Sosteneva, quindi, l'inammissibilità della domanda nuova ai sensi dell'art. 345 c.p.c. e, in subordine, anche la maturata prescrizione dell'azione stessa. Sul gravame interposto la Corte d'appello di Genova, con la sentenza di cui in epigrafe, in totale riforma della pronuncia impugnata, accoglieva l'appello e, per l'effetto, dichiarava tenuta e condannava l'Immobiliare Seriana