Cass. civ., sez. II, sentenza 09/05/2018, n. 11141

ciato la seguente SENTENZA sul ricorso 8084-2013 proposto da: ALFA IMMOBILIARE S.r.l. c.f. 09862960151, in persona del suo amministratore unico e legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA

GERMANICO

109, presso lo studio dell'avvocato G S, rappresentata e difesa dall'avvocato A S;

- ricorrente -

contro

P E PVN37T255L049W, in proprio e quale procuratore speciale ed erede di TOMASICCHIO TOMMASO, LECCESE MARIA ELENA LCCMLN38M63L353M, de JULIO ALFREDO JDLLRD43S20F839N e d'ONGHIA ENRICA DNGNRC40R60A662E, elettivamente domiciliati in ROMA, CORSO VITTORIO EMANUELE II n. 18, presso lo Studio GREZ, rappresentati e difesi dall'avvocato S C giusta procura speciale Rep.n. 9106 del 19.04.2017 in Taranto per Notaio Dott.ssa E M;
controricorrenti - nonchè

contro

S.p.a. ASTALDI in persona del legale rappresentante pro tempore, S.p.a. UNICREDITO ITALIANO in persona del legale rappresentante pro tempore, S.n.c. GRUPPO D'ADDARIO in persona del legale rappresentante pro tempore, S.p.a. SOGET in persona del legale rappresentante pro tempore;

- intimati -

avverso la sentenza n. 45/2012 della CORTE D'

APPELLO

142(cl SEZ.DIST. DI d4- TARANTO, depositata il 04/02/2012;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21/04/2017 dal Consigliere Dott. PASQUALE D'ASCOLA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. R GNNI RUSSO che ha concluso per l'inammissibilità della memoria ex art. 378 c.p.c. degli intimati, e per l'accoglimento del terzo motivo e per il rigetto degli altri motivi del ricorso;
udito l'Avvocato A S, difensore del ricorrente, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;
udito l'Avvocato S C, difensore dei controricorrenti, che ha depositato procura speciale notarile ed ha chiesto il rigetto del ricorso.

Fatti di causa

1) Dal dicembre 1986 pende controversia per far valere i diritti sugli spazi di parcheggio proposta da sei condòmini (Pavone, Tomasicchio, Leccese, Mondelli, D J e D'Onghia), acquirenti di unità immobiliari in due stabili del "Centro direzionale e commerciale di via Dante" in Taranto, nei confronti della proprietaria costruttrice (B spa, poi incorporata in Italscai spa - convenuta iniziale - fusasi con Italstrade spa, ora divenuta A spa). Venivano chiamati in causa, come risulta in atti, gli acquirenti delle "aree esterne e interrate in contestazione" Banco di Roma spa, srl 2 D (ora Alfa Immobiliare), spa SOGET e srl D'Addario, tutte costituitesi. Il giudizio veniva più volte interrotto e riassunto per le vicende societarie delle varie società parti nel giudizio, che resistevano alle domande. Il tribunale di Taranto nel 2006, in parziale accoglimento della domanda dei condòmini, dichiarava la parziale invalidità dei contratti di compravendita nella parte in cui veniva omesso il contestuale trasferimento agli attori del diritto vantato e dichiarava trasferito in loro favore il diritto reale d'uso di parcheggio, nei limiti dello standard urbanistico, sulle aree da individuarsi tra le parti, restando la proprietà in capo ad A e alle sue aventi causa. Dichiarava il diritto della convenuta a percepire l'integrazione del corrispettivo nella misura determinata dal ctu. Investita da appello principale di Pavone, Tomasicchio, Leccese, D J e D'Onghia e da appelli incidentali delle società resistenti, la Corte di appello di Lecce sezione di Taranto il 4 febbraio 2012 così decideva: n. 8084-13 D'Ascola rei 3 in accoglimento dell'appello Tomasicchio condannava gli appellati A - per il periodo in cui è stata proprietaria - e gli altri soggetti chiamati in causa - per i periodi successivi - al risarcimento dei danni per il mancato godimento delle aree, da liquidare in favore degli appellanti in separata sede . Accoglieva l'appello incidentale di A, sancendone il diritto esclusivo di percepire il corrispettivo ad integrazione del prezzo gravante sugli appellanti principali. Rigettava i restanti appelli incidentali. La sola Alfa Imobiliare srl ha proposto ricorso per cassazione, notificato il 20 marzo 2013, con 4 motivi. P E per sé e i suoi rappresentati T e L I in Pavone nonché D J e D'Onghia hanno resistito con controricorso, difesi dall'avv. B, sostituito in corso di causa dall'avv. C, che ha prima depositato memoria e in udienza pubblica ha versato in atti la procura notarile rilasciatagli dai controricorrenti. Gli altri intimati non hanno svolto attività difensiva. Alfa Immobiliare ha depositato memoria. P E per sé e i suoi rappresentati T e L I in Pavone, nonché D J e D'Onghia hanno resistito con controricorso. Ragioni della decisione 2) Con il primo motivo di ricorso Alfa immobiliare lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 1158, 1159, 1014 e 1026 c.c. e vizi di motivazione. Espone che aveva acquistato da B nel 1981 la piena proprietà di una porzione delle aree destinate ad autorimessa e si duole del rigetto del motivo n. 8084-13 D'Ascola rei 4 di appello incidentale con cui, essendo stata chiamata in causa solo alla fine del 1991, aveva chiesto il riconoscimento dell'usucapione decennale ex art.1159 c.c. Lamenta che la Corte di appello abbia negato che essa avesse acquistato a non domino, giacchè essa Alfa avrebbe "acquistato l'immobile dal legittimo proprietario". La censura, che prospetta varie possibili interpretazioni del ditum dei giudici di appello, è infondata. La Corte di appello ha inteso dire che, avendo la originaria costruttrice trattenuto per sé le aree destinate a parcheggio che avrebbe dovuto trasferire agli attori al momento della vendita a loro delle unità immobiliari, era formalmente piena proprietaria dei beni venduti ad Alfa, cosicchè questa non poteva dirsi acquirente a non domino nel senso dell'art. 1159 c.c., dovendo evidentemente reagire in altro modo alla pretesa azionata dai condòmini. In ogni caso il rigetto del motivo discende dall'insegnamento di questa Corte secondo la quale: «Non è configurabile l'usucapione decennale, ai sensi dell'art. 1159 cod. civ., in favore di colui che abbia acquistato un'area di parcheggio vincolata al diritto d'uso riservato "ex lege" ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei fabbricati di nuova costruzione, trattandosi di atto nullo per contrarietà a norme imperative e, perciò, di titolo inidoneo a trasferire la proprietà, a prescindere dalla sua trascrizione. (Cass n. 12996 del 24/05/2013). 3) Il secondo motivo, che denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 2652 e 253 n. 1 e 5 c.c., è legato al precedente, perché mira a far valere il n. 8084-13 D'Ascola rei 5 peso del possesso esclusivo e indisturbato sugli immobili "da oltre dici anni" e in presenza di scriminante sulla "valutazione della buona fede" (ricorso pag. 22), a seguito di acquisto trascritto regolarmente, a fronte della mancata trascrizione della domanda di parte attrice. Si è visto però che l'usucapione breve non è configurabile e che la domanda è stata estesa già nel 1991, sicchè non v'è rilevanza della omessa trascrizione ai fini che il motivo prospetta. Anche questa censura va quindi respinta. 4) Il terzo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 872 c.c. e 112 cpc e degli artt. 1489 e 2055 cod. civ. nonché vizi di motivazione. La censura si riferisce alla condanna al risarcimento dei danni in favore degli attori - privati del diritto di godimento dell'area di parcheggio - che è stata sancita dalla Corte di appello in relazione alla violazione del vincolo dì destinazione di cui all'art. 41/6 della legge urbanistica e quindi ai sensi dell'art.872 c.c.. Detta condanna, da liquidare in separato giudizio, è stata pronunciata nei confronti di A per il periodo in cui è stata proprietaria dell'area e agli altri soggetti convenuti per i periodi successivi, per aver essi negato agli appellanti il diritto di utilizzare l'area. Parte ricorrente sostiene che l'eventuale propria responsabilità di acquirenti, successivt nei confronti dei condòmini attori non ha nulla a che vedere con l'art. 872 c.c. poiché essa non avrebbe violato alcuna norma edilizia. Aggiunge che qualora la condanna fosse stata irrogata per violazione del principio del neminem laedere ci si troverebbe di fronte a una ultrapetizione. La doglianza non ha fondamento. n. 8084-13 D'Ascola rei 6 Il fatto posto a base della pretesa risarcitoria era inequivocabile, essendo costituito dal mancato godimento del bene. Questo atto lesivo deriva dalla violazione della norma urbanistica posta dalla L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, a causa dell'elusione del vincolo di destinazione dell'area di parcheggio edificata e fa sorgere in capo ai soggetti in favore dei quali tale vincolo è previsto, il conseguente danno. La violazione è addebitabile, come ha ritenuto la Corte di appello, sia al venditore che abbia trattenuto per sé il diritto reale d'uso, sia, per il tempo in cui è coinvolto, all'acquirente successivo, il quale ha concorso nella violazione acquistando un bene che urbanisticamente spettava al danneggiato e ha protratto gli effetti della violazione rifiutando la consegna, nonostante la richiesta in sede giudiziaria. 4) L'ultima parte del terzo motivo, che insiste sulla responsabilità di A, avvia una considerazione sulla configurabilità di A quale unica responsabile "nei rapporti interni". Nel quarto motivo essa trova sviluppo con la censura rivolta contro il rigetto, pronunciato dalla Corte di appello, dell'actio quanti minoris svolta da Alfa Immobiliare