Cass. civ., sez. III, sentenza 16/07/2019, n. 18942

o t o n v i e t a m a r g s r e t e n v i Rg n. 26142-2017 l o a t u o 18942-2019 t b i a r g t i l n o b c b o l e e t d n e e r r ORIGINALE o r i o r c e i t l R u REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE TERZA SEZIONE CIVILE Oggetto: e.l. LOCAZIONI DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI DEL RLASCIO DEGLI IMMOBILI E REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO Composta da る Presidente - Oggetto Chiara Graziosi Antonietta Scrima Consigliere - R.G.N. 26142-2017 E I - Consigliere - -Consigliere - Cron. 18942 Marco Dell'Utri Consigliere Rel. PU 22/05/2019 M G ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 26142-2017 R.G. proposto da: CONSORZIO UNISAN SOCIETA' COOPERATIVA SOCIALE -ONLUS, in persona del Presidente del Consiglio d'Amministrazione, R V, rappresentata e difesa dall'Avv. E R, con domicilio eletto in Roma presso il suo Studio, via Premuda, n. 18;
ricorrente- contro 2019 ASSOCIAZIONE ANNI VERDI ONLUS IN LIQUIDAZIONE, in persona del 1 1166 Rg n. 26142-2017 Commissario liquidatore, P M, rappresentata e difesa dall'Avv. S P, con domicilio eletto in Roma presso lo Studio di quest'ultima - controricorrente e ricorrente incidentale nonché

contro

SOCIETA' RIABILITAZIONE E REINSERIMENTO RI.REI. CONSORZIO DI COOPERATIVE SOCIALI, SOCIETA' COOPERATIVA ONLUS IN LIQUIDAZIONE - resistente PATRIMONIO DESTINATO RIABILITAZIONE DELLA SOCIETA' E RESINSERIMENTO RI.REI. CONSORZIO DI COOPERATIVE SOCIALI. SOCIETA' COOPERATIVA ONLUS. - resistente - avverso la sentenza n. 1600/17 della Corte d'Appello di Roma, depositata il 31/03/2017. Udita la relazione svolta nella Pubblica Udienza dal Consigliere M G Udite le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Carmelo Sgroi, che ha chiesto il rigetto del ricorso principale e di quello incidentale Udito l'Avv. Rosa Sciatta, per delega, per il Consorzio Unisan Udito l'Avv. S P, per l'Associazione Anni Verdi Onlus in liquidazione 2 Rg n. 26142-2017 FATTI DI CAUSA Il Consorzio UNISAN Società Cooperativa sociale - Onlus ricorre per la cassazione della sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 1600/2017, pubblicata il 31/03/2017, affidandosi a tre motivi, illustrati con memoria. Resiste e propone ricorso incidentale, fondato su un solo motivo, l'Associazione Anni Verdi Onlus in liquidazione. Il Consorzio ricorrente espone quanto segue. L'Associazione Anni Verdi Onlus concedeva in locazione, per l'esclusivo svolgimento di attività di assistenza sanitaria, al Patrimonio destinato dalla Società Riabilitazione e Reinserimento RI.REI. - Consorzio di cooperative sociali società cooperativa Onlus (d'ora innanzi indicato come Consorzio RI.REI.) due immobili in Santa Severa, siti in via dei Normanni n. 44 e via Tirreno 1, con decorrenza dall'1/08/2008 e fino al 31/07/2010, per il canone di euro 14.166,67;
con altro contratto locava un altro immobile in Roma, via Majorana, n. 145/153, con decorrenza dall'1/12/2008 e fino al 31/07/2010, per il canone mensile di euro 1.931,67. Alla scadenza di entrambi i contratti il Consorzio RI.REI. non riconsegnava gli immobili;
anzi, con scrittura privata del 3 maggio 2011 concedeva in affitto al Consorzio UNISAN tra Cooperative sociali - Società cooperativa sociale Onlus (d'ora in avanti indicato come Consorzio UNISAN) il ramo d'azienda comprensivo delle attività assistenziali svolte negli immobili locati, determinando il subentro del Consorzio UNISAN nella disponibilità dei suddetti immobili. Con ricorso al Tribunale di Roma, ex art. 447 bis c.p.c., l'Associazione Anni verdi Onlus in liquidazione denunciava la mancata riconsegna degli immobili concessi in godimento alla scadenza dei contratti di locazione;
deduceva il mancato pagamento dei canoni, prima, e delle indennità di occupazione, successivamente, nonché la mancata registrazione dei contratti. Rilevata la concessione in affitto del ramo di azienda al Consorzio UNISAN, quando i contratti di locazione risultavano scaduti, denunciava l'occupazione senza titolo degli immobili da parte del Consorzio UNISAN e la reiterata morosità di quest'ultimo relativamente alla corresponsione dei canoni di locazione e/o delle indennità di occupazione. 3 Rg n. 26142-2017 Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 10443/2014, accoglieva la domanda attorea, dichiarava risolti per inadempimento i contratti di locazione e, per l'effetto, condannava il Consorzio RI.REI e il Consorzio UNISAN al rilascio degli immobili;
condannava il Consorzio RI.REI. al pagamento di euro 240.210,67 per canoni scaduti e non pagati fino al 2 maggio 2011 e di euro 16.446,68 per imposte di registrazione, al netto degli interessi;
condannava in solido il Consorzio RI.REI e il Consorzio UNISAN al pagamento di euro 434.655,09 per indennità di occupazione dal 3 maggio 2011 alla data del ricorso, di euro 16.098,34 mensili per indennità di occupazione sino al rilascio dei beni, al netto degli interessi legali, e poneva a carico di entrambi le spese di lite. La decisione veniva impugnata dinanzi alla Corte d'Appello di Roma, in via principale, dal Consorzio UNİSAN e, in via incidentale, dall'Associazione Anni Verdi Onlus. Entrambi gli appelli venivano rigettati dalla Corte territoriale con la sentenza oggetto dell'odierna impugnazione che, dopo aver respinto la richiesta di sospensione del giudizio ex art. 295 c.p.c., ritenuti assenti i presupposti normativi e la pregiudizialità, conseguenzialità e dipendenza tra le questioni oggetto del giudizio in corso e quelle oggetto della sentenza del Tribunale di Roma n. 20374/2016, confermava integralmente la decisione del giudice di prime cure e compensava parzialmente le spese di lite tra le parti, condannando il Consorzio UNISAN al pagamento della metà del loro ammontare. I quattro motivi formulati dall'appellante principale - 1) nullità del contratto per mancata registrazione;
2) erroneità della sentenza nella parte in cui aveva ritenuto inopponibile il contratto di locazione per mancata comunicazione ex art. 36 della I. 392/1978;
3) mancata considerazione del particolare contesto in cui si era svolta la controversia;
4) mancato scomputo dal dovuto della somma di euro 415.349,00 per i lavori di ristrutturazione eseguiti sugli immobili locati venivano rigettati con le seguenti motivazioni: la registrazione tardiva aveva avuto effetto sanante ex tunc, ai sensi dell'art. 1360 c.c., costituendo la registrazione non un requisito di validità del contratto, bensì di efficacia;
l'inopponibilità al terzo cessionario del contratto di locazione, la mancata considerazione del contesto della controversia e la richiesta di scomputo delle 4 Rg n. 26142-2017 somme spese per la ristrutturazione dei beni locati erano da ritenersi questioni nuove, in precedenza non dedotte. -Le censure formulate dall'Associazione Anni Verdi violazione dell'art. 5 della 1. n. 431/1998 in relazione all'art. 27 della 1. n. 392/1978 ed errata valutazione circa la natura transitoria del contratto;
violazione e falsa applicazione del d.lgs. n. 231/2002;
violazione e falsa applicazione dell'art. 1591 c.c. e dell'art. 191 c.p.c. venivano rigettate perché: a) la durata minima - contrattuale prevista dall'art. 27 della I. n. 392/1978 doveva considerarsi applicabile al caso di specie, residuando la possibilità di una durata inferiore a sei anni per la documentata transitorietà delle esigenze locatizie del conduttore, mentre i contratti in oggetto avevano avuto una durata biennale per esigenze del locatore, perciò il giudice di prime cure che aveva sostituito alla durata pattizia quella minima legale non era incorso in errore;
b) correttamente il giudice di primo grado aveva dichiarato risolti i contratti per inadempimento e non per scadenza della locazione ed aveva concluso per l'inesigibilità della richiesta di risarcimento del danno, ex art. 1591 c.c.;
c) il d.lgs. n. 231/2002 non poteva applicarsi al caso di specie, data l'inestensibilità alle attività assistenziali svolte da una onlus della normativa ivi contenuta, riferibile esclusivamente allo svolgimento di attività di impresa ed alla P.A. RAGIONI DELLA DECISIONE Ricorso principale del Consorzio UNISAN 1. Con il primo motivo il ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell'art. 12 delle preleggi in relazione all'art. 1, comma 346, I. n. 311/2004, ex art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. La tesi del Consorzio UNISAN è che la soluzione adottata da entrambi i giudici di merito quanto all'efficacia sanante retroattiva della tardiva registrazione contrasti con il tenore letterale dell'art. 1, comma 346, della I. n. 311/2004 e con le ordinanze n. 420/2007, n. 398/2008 e n. 110/2009 della Corte Costituzionale, secondo le quali la violazione dell'obbligo di registrazione comporta la nullità del contratto, essendo la registrazione una condizione di validità del contratto di locazione. 5 Gy Rg n. 26142-2017 2. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia la nullità della sentenza ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. per omessa pronuncia su un fatto decisivo. La Corte territoriale non si sarebbe pronunciata sul difetto di legittimazione dell'Associazione Anni Verdi, eccepito nel corso del giudizio d'appello, e rilevabile, a suo avviso, in ogni stato e grado del processo, anche d'ufficio. In sostanza, il Consorzio UNISAN sostiene che l'Associazione Anni Verdi in liquidazione, soggetta a pignoramento, non fosse legittimata, avendo perso la legittimazione sostanziale a favore del custode fino al decreto di trasferimento dei beni, né a pretendere né a ricevere i canoni di locazione, i quali, invece, avrebbero dovuto essere acquisiti dalla procedura esecutiva perché destinati a soddisfare i creditori.

3. Con il terzo ed ultimo motivo il Consorzio ricorrente lamenta l'omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., costituito dall'istanza di sospensione del processo, nonché la violazione e la falsa applicazione degli artt. 295 e 337 c.p.c., ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. L'Associazione Anni Verdi ritiene che la motivazione con cui