Cass. civ., sez. III, sentenza 11/04/2003, n. 5762

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. D V - Presidente -
Dott. P L R - Consigliere -
Dott. D B - Consigliere -
Dott. F M - Consigliere -
Dott. C D - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
VALENTE ANNA MARIA, elettivamente domiciliata in

ROMA VIA CATANZARO

15, presso lo studio dell'avvocato G M, che la difende, giusta delega in atti;



- ricorrente -


contro
IMMOBILDREAM SPA, con sede in Roma, in persona dell'Amministratore Unico Dott. R C, elettivamente domiciliata in

ROMA VIA ALESSANDRIA

129, presso lo studio dell'avvocato B G, che la difende, giusta delega in atti;



- controricorrente -


nonché

contro

V A;



- intimato -


avverso la sentenza n. 137 02/99 del Tribunale di ROMA, Sezione 13^ Civile, emessa il 17/06/99 e depositata il 20/07/99 (R.G. 2048/98);

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/10/02 dal Consigliere Dott. D C;

udito l'Avvocato G M;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. A G che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 8/12.3.1996 l'agenzia Immobildream spa, premesso di avere ricevuto da V A l'incarico in data 3.5.1994, con durata sino al 31.8.94, a procurare un acquirente per l'appartamento posto in Roma, Via dei Gonzaga 145, e assumendo che con atto del 23.5.1995 il V aveva venduto l'immobile a Valente Anna Maria (e al marito), che lo aveva visionato tramite detta agenzia nel periodo di vigenza del mandato, conveniva la Valente ed il V dinanzi al Pretore di Roma per sentirli condannare - rispettivamente - al pagamento della provvigione, fissata in L. 15.000.000, e al pagamento della penale, prevista al punto G) dell'incarico a vendere.
Costituitisi i convenuti in giudizio, la Valente deduceva che in data 13.5.1994 fu accompagnata da un incaricato della agenzia a vedere insieme ad altri visitatori l'appartamento, ma fu una visita fugace non essendo essa Valente intenzionata all'acquisto non disponendo, peraltro, della somma occorrente. Aggiungeva che nell'ottobre 1994, venuta a conoscenza da terzi che l'appartamento era ancora in vendita, ed essendosi realizzate sue disponibilità economiche, si rivolse direttamente ai proprietari, dai quali apprese che l'incarico conferito alla agenzia era scaduto e, pertanto, ignorando gli accordi contenuti nell'incarico tra la Immobildream e il V, in quanto nulla le fu detto, stipulò con gli stessi proprietari un preliminare di vendita in data 3.10.1994 e successivamente il rogito in data 23.5.1995. chiedeva, quindi, il rigetto della domanda. Altrettanto chiedeva il V. Con sentenza del 14.10.1997 il Pretore, in accoglimento della domanda, condannava la Valente al pagamento della provvigione di L. 10.740.000 (pari al 3% del valore della compravendita), oltre interessi, ed il V al pagamento della somma di L. 3.000.000, oltre IVA e interessi, a titolo di penale per effetto della clausola G) dell'incarico. Proposto appello dai soccombenti, il Tribunale di Roma con sentenza del 20.7.1999 rigettava l'appello. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per Cassazione Valente Anna Maria, articolando quattro motivi di impugnazione. Resiste la Immobildream spa con controricorso. L'altro intimato V A non ha svolto attività difensiva.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo - impostato sulla violazione degli artt. 2697 c.c. e 116 c.p.c. - la ricorrente si duole della ritenuta provata
attività di mediazione sulla base della circostanza, di per sè irrilevante, che un dipendente della Immobildream accompagnò essa Valente unitamente ad altri a visitare l'appartamento, nel momento in cui non era interessata all'acquisto.
Con il secondo motivo, denunciando la violazione degli artt. 1755 e 1756 c.c., la ricorrente contesta che l'agenzia immobiliare abbia svolto in concreto attività di mediazione, non potendosi ritenere la sola attività consistente nell'aver mostrato all'acquirente l'appartamento di natura mediatoria e di rilevanza causale rispetto alla stipulazione del negozio.
I due motivi, esaminati congiuntamente per la connessione tra le rispettive censure, non sono suscettibili di accoglimento. Pacifico che la Valente il 13.5.1994 si era rivolta alla agenzia Immobildream, avendo visto un cartello di vendita con l'intestazione di detta società, e che la stessa Valente aveva visitato l'immobile il medesimo giorno accompagnata da un dipendente della Immobildream, il Tribunale ha, dunque, ritenuto che nel caso in esame il mediatore aveva posto in contatto la potenziale acquirente con il venditore, dovendo ascriversi inequivocabile rilevanza e concreto apporto causale all'aver fatto visionare l'immobile alla Valente, sì da costituire, ciò, circostanza ex se sufficiente ed idonea a far sorgere il diritto della Immobildream ad ottenere la provvigione dalle parti.
Trattasi di valutazione di merito fondata su dati fattuali congruamente apprezzati nonché giuridicamente corretta, sufficiente essendo, infatti, per il sorgere del diritto del mediatore alla provvigione, che questi abbia messo in relazione tra loro acquirente e venditore, in modo che la conclusione di quel medesimo affare possa ricollegarsi all'opera da lui svolta, anche se tale conclusione sia avvenuta dopo la scadenza dell'incarico conferito per il reperimento dell'altro contraente, giacché l'attività del mediatore anche in questo caso è in rapporto di causalità con la conclusione stessa dell'affare.
Profilo, questo, per vero tenuto presente dal giudice d'appello, che ha specificamente osservato che "la compravendita dell'immobile sito in Roma, Via Gonzaga n. 145, ancorché perfezionata posteriormente alla scadenza dell'incarico di mediazione, si trovava in stretto rapporto di causalità con l'attività in precedenza posta in essere dalla Immobildream spa - durante la vigenza dell'incarico esclusivo ed irrevocabile - nel reperimento ed indicazione di uno dei contraenti".
Appartenendo essi alla sfera di determinazione della parte stessa, non possono, d'altro canto, incidere sull'efficacia (esclusiva o concorrente) dell'opera del mediatore gli originari ripensamenti di una delle parti del rapporto di mediazione (cfr. Cass. n. 297/1996). Con il terzo motivo - sull'assunto che le difese spiegate nel giudizio di merito dall'altro convenuto V A possono portare alla assoluzione di essa ricorrente- la Valente, sotto il profilo della errata e falsa applicazione dell'art. 1382 c.c., rilevato che la raccomandata con la comunicazione dei nominativi dei visitatori dell'immobile pervenne al V in data 29.11.1994, mentre il preliminare era stato stipulato prima e cioè il 3.10.1994, sostiene che nessuna responsabilità poteva attribuirsi al medesimo.
Con il quarto motivo si deduce la nullità della clausola penale contenuta al punto G) del conferimento dell'incarico di mediazione in quanto contra legem, avendo la Immobildream con la previsione di tale clausola inteso eludere l'applicazione delle norme imperative sulla mediazione, tentando di realizzare un compenso nella ipotesi di conclusione dell'affare senza il suo intervento e quando l'incarico era già scaduto.
Entrambi i mezzi sono, a loro volta, inammissibili, in quanto le questioni con essi sollevate attengono unicamente alla posizione del V, nei cui confronti, però, non avendo lo stesso proposto ricorso, la sentenza all'esame è passata in giudicato sui punti in oggetto.
Ma, anche prescindendo da detto rilievo, non può che osservarsi, quanto all'uno, che il giudice d'appello, con valutazione di merito insindacabile, ha escluso che fosse previsto un termine entro il quale inviare la comunicazione e di conseguenza qualsiasi decadenza della immobiliare dal diritto alla penale e alla provvigione nel caso in cui la lettera raccomandata fosse pervenuta al destinatario dopo la conclusione dell'affare;
quanto all'altro, ha evidenziato che risultava specificamente approvata per iscritto ex artt. 1341-1342 c.c. dalla parte conferente l'incarico di mediazione,
sicché la menzionata clausola, pur se particolarmente impegnativa per il proponente, era sicuramente operante e giuridicamente efficace tra le parti.
Conclusivamente il ricorso va rigettato. Le spese del presente giudizio sono compensate tra le parti per giusti motivi.