Cass. civ., sez. II, sentenza 04/09/2020, n. 18489
Sintesi tramite sistema IA Doctrine
L'intelligenza artificiale può commettere errori. Verifica sempre i contenuti generati.
Segnala un errore nella sintesiMassime • 2
Nei contratti come la transazione, per i quali la forma scritta è richiesta soltanto "ad probationem", poiché la legge non prescrive la contestuale sottoscrizione delle parti contraenti, l'eventuale mancanza di sottoscrizione di una di esse può essere sostituita dall'inequivocabile manifestazione della volontà di avvalersi del negozio documentato nella scrittura incompleta, in particolare mediante la produzione della stessa in giudizio o l'intervenuta accettazione della medesima fatta allo scopo di avvalersi dei suoi effetti negoziali.
In tema di rapporti tra mediazione e procacciamento di affari, costituisce elemento comune a dette figure la prestazione di un'attività di intermediazione diretta a favorire tra terzi la conclusione di un affare, con conseguente applicazione di alcune identiche disposizioni in materia di diritto alla provvigione, mentre l'elemento distintivo consiste nel fatto che il mediatore è un soggetto imparziale, e nel procacciamento di affari l'attività dell'intermediario è prestata esclusivamente nell'interesse di una delle parti; ne consegue che sono applicabili al procacciatore d'affari, in via analogica, le disposizioni del contratto d'agenzia, ivi comprese quelle in materia di prescrizione del compenso spettante all'agente, diverse da quelle sulla prescrizione del compenso spettante al mediatore.
Sul provvedimento
Testo completo
18489-70 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SECONDA SEZIONE CIVILE Oggetto Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: MEDIAZIONE Dott. PASQUALE D'ASCOLA Presidente - Dott. S G - Consigliere - Ud. 05/02/2020 - Dott. GIUSEPPE TEDESCO - Consigliere - PU Dott. R G - Consigliere - R.G.N. 2512/2016 Dott. L V - Rel. Consigliere Rep. Cl Grow. 18489 ha pronunciato la seguente SENTENZA ん sul ricorso 2512-2016 proposto da: P A, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA BALDO DEGLI UBALDI,43/B, presso lo studio dell'avvocato A M, rappresentato e difeso dall'avvocato A S;
- ricorrente -
contro
E S, elettivamente domiciliate in Livorno, Scali Bettarini n.15 presso lo studio dell'avv.to S T che la rappresenta e difende;
- controricorrente -
Ric. 2016 n.2512 sez. S2 - ud. 05/02/2020 1 437120 avverso la sentenza n. 1755/2015 della CORTE D'APPELLO di FIRENZE, depositata il 15/10/2015;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/02/2020 dal Consigliere Dott. L V;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. C S che ha concluso per l'accoglimento dei motivi n.1, 4 e 6, e per il rigetto dei restanti;
uditi gli Avvocati A S e S T;
FATTI DI CAUSA
1. Ecua srl nella quale è stata conferita l'agenzia centro immobiliare di B proponeva appello avverso la sentenza del 12 gennaio 2005 n. 28 con la quale il Tribunale di Livorno, sezione distaccata di Cecina, aveva parzialmente accolto la domanda di condanna di Andrea P al pagamento di provvigioni su affari conclusi e da concludere per il suo tramite quale mediatore. L'appello si fondava su tre motivi: 1) l'inadempienza totale definitiva del P che giustificava la sua condanna all'integrale risarcimento, 2) la necessità di conteggiare il risarcimento sulla scorta di una consulenza tecnica d'ufficio che accertasse il valore degli immobili ancora da costruire;
3) la condanna dell'appellato al pagamento della penale di 250 milioni di lire nel caso si ravvisasse un suo recesso unilaterale.
2. Si costituiva nel giudizio di appello Andrea P che proponeva a sua volta appello incidentale per ottenere il rigetto di tutte le domande attrici, condannando l'attrice alla restituzione della somma di euro 20.410 corrisposta dal P in forza della sentenza di primo grado.
3. La Corte d'Appello di Firenze accoglieva l'impugnazione principale e, in parziale riforma della sentenza gravata, condannava Ric. 2016 n.2512 sez. S2 - ud. 05/02/2020 2 l'appellato pagare in favore dell'appellante l'ulteriore somma di euro 290.116,26 oltre alle spese del giudizio e della consulenza disposto. Preliminarmente la Corte d'Appello osservava che l'eccezione di prescrizione espressamente respinta dal giudice di primo grado a pagina 9 della sentenza impugnata non era stata ritualmente riproposta, dovendo la stessa essere oggetto di appello incidentale e non potendosi ricavare da un generico inammissibile rinvio per ogni altra eccezione e deduzione agli scritti difensivi di primo grado. La Corte d'Appello respingeva l'eccezione di inutilizzabilità della consulenza tecnica d'ufficio formulata dalla difesa del P. Nel merito la Corte d'Appello evidenziava che, con la scrittura privata del 7 settembre 1998 le parti, sulle premesse che era stato acquisito un terreno edificabile da un terzo e che per tale operazione immobiliare non era stato corrisposta la mediazione all'agenzia centro immobiliare di B, avevano concordato un incarico irrevocabile all'appellante di esclusiva, ai sensi dell'articolo 1723 cod. civ., su h tutte le future vendite fino ad esaurimento degli immobili con destinazione commerciale, abitativa, uso ufficio, garage, ripostigli e magazzini. L'articolo 2 di tale scrittura prevedeva il riconoscimento all'agenzia di una mediazione del 2% più Iva nel caso che la vendita fosse mediata dalla proprietà o da terzi, e la percentuale doveva essere calcolata su quanto pagato dall'acquirente. L'articolo 3, inoltre, riconosceva una mediazione del 2% nel caso la vendita fosse conclusa con clienti presentati dal centro immobiliare di B. Anche in questo caso la percentuale doveva essere calcolata sul valore totale pagato dall'acquirente. Il P contravvenendo ad un suo specifico obbligo al momento della cessione del terreno su cui dovevano essere realizzati gli immobili non aveva fatto inserire nell'atto di compravendita la Ric. 2016 n.2512 sez. S2 - ud. 05/02/2020 3 clausola suddetta e l'individuazione dell'acquirente del terreno edificabile era avvenuta senza il trasferimento dell'impegno per la vendita in esclusiva assunto nei confronti dell'agenzia centro immobiliare di B. Sul terreno ceduto, come evidenziato nella relazione del consulente tecnico, era stato realizzato un complesso immobiliare denominato palazzo Gaudi, situato lungo la strada di collegamento tra Rosignano Solvay e Rosignano marittimo. Dopo aver descritto il complesso immobiliare, la Corte d'Appello evidenziava che la consulenza tecnica aveva accertato che erano state costruite 85 unità immobiliari di varia tipologia e che, pertanto, non aveva fondamento la tesi della difesa del P circa un preteso disinteresse del B, che non aveva dato corso alle attività di procacciamento di potenziali acquirenti. Infatti, tale tesi, oltre ad essere smentita dalla documentazione in atti, in particolare da una fattura di pagamento di un cartellone pubblicitario, contrastava con il fatto che il B, dopo aver procurato l'acquisto del terreno in h capo all'appellato, rinunciando ad un cospicuo importo per la relativa provvigione, avesse poi omesso ogni attività per ottenere i guadagni pattuiti. Pertanto, considerato che la citata scrittura privata prevedeva un compenso del 2% anche nel caso di vendita mediata dalla proprietà o da terzi, il danno subito dal B doveva quantificarsi sulla base della consulenza tecnica in euro 283.685. La consulenza tecnica, peraltro, non era stata disposta per supplire ad una carenza probatoria dell'appellante, essendo invece accertato sulla base di fatti certi ed obiettivi l'inadempimento del P, ma serviva a quantificare il risarcimento sulla base del valore degli immobili.
4. Andrea Bizzi ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di sei motivi.
5. Equa Srl ha resistito con controricorso. Ric. 2016 n.2512 sez. S2 - ud. 05/02/2020 4 6. Il ricorrente, con memoria depositata in prossimità dell'udienza, ha insistito nella richiesta di accoglimento del ricorso. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e falsa applicazione degli artt. 1333, 1987, 1988, 1381, 1723, 1754, 1755 cod. civ. Il ricorrente ritiene che la sentenza impugnata sia del tutto carente in relazione alla qualificazione giuridica del negozio intercorso tra le parti. Tale aspetto era stato ampiamente discusso tra le parti e su di esso il giudice di primo grado si era ampiamente dilungato al fine di stabilire la natura giuridica della scrittura privata, trattandosi certamente di un negozio atipico. La Corte d'Appello avrebbe omesso di qualificare il negozio e di h indicare la norma applicabile alla fattispecie. Infatti, qualora la scrittura privata del 7 settembre 1998 dovesse qualificarsi come un contratto e non un atto unilaterale, risulterebbe evidente la mancata accettazione dell'incarico e la mancata effettuazione di ogni attività mediatoria. Peraltro, la Corte non avrebbe esaminato l'evidente sproporzione derivante dalla rinuncia alla provvigione della mediazione maturata per la vendita del terreno, venduto per 560 milioni di lire e che avrebbe comportato a favore del mediatore una provvigione del 2% pari ad euro 5600, rispetto ad una futura attività di mediazione dell'intero complesso immobiliare, attività peraltro mai svolta. Inoltre, nella specie, non era stata neanche una richiesta di risoluzione del contratto o di messa in mora ex articolo 1454 codice civile, segno della rinuncia al negozio stipulato, come testimoniato anche dalla rimozione del cartello pubblicitario unica attività posta in essere. Ric. 2016 n.2512 sez. S2 - ud. 05/02/2020 5 Qualora invece la scrittura privata del 7 settembre 1998 dovesse qualificarsi come negozio atipico dovrebbe trovare applicazione l'articolo 1987 cod. civ., che esclude l'efficacia delle promesse unilaterali atipiche e, in ogni caso, mancherebbe la causa del contratto vista la sproporzione fra le prestazioni. il ricorrente, accedendo a taleIn definitiva, secondo interpretazione, l'atto unilaterale avrebbe dovuto essere qualificato come atto di liberalità del quale tuttavia mancavano tutti i presupposti, compresa la causa.
1.2 Il primo