Cass. civ., sez. II, sentenza 22/09/2023, n. 27150

Numero registro generale 13464/2018 Numero sezionale 2795/2023 Numero di raccolta generale 27150/2023 Data pubblicazione 22/09/2023 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO L A C O R T E S U P R E M A D I C A S S A Z I O N E SEZIONE SECONDA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: R.G.N. 13464/18 R M D V - Presidente U.P. 12/9/2023 A C - Consigliere R G - Consigliere Vendita – Impegno acquisto – Futura C B M - Consigliere stipula preliminare C T - Rel. Consigliere – Ipoteche e ha pronunciato la seguente irregolarità urbanistiche SENTENZA sul ricorso (iscritto al N.R.G. 13464/2018) proposto da: S F (C.F.: SAI FNC 64L25 G482U), rappresentato e difeso, giusta procura a margine del ricorso, dall'Avv. Maria Grazia D'Angelo, nel cui studio in Pescara, via Pesaro n. 2, ha eletto domicilio;

- ricorrente -

contro

C R (C.F.: CSR RME 40A22 G555U), rappresentato e difeso, giusta procura in calce al controricorso, dagli Avv.ti G M e R M, elettivamente domiciliato in Roma, via Giuseppe Ferrari n. 11, presso lo studio dell'Avv. E G;
e Numero registro generale 13464/2018 Numero sezionale 2795/2023 Numero di raccolta generale 27150/2023 Data pubblicazione 22/09/2023 C A (C.F.: CST LSN 73P29 G482R) e B L (C.F.: BDC LSI 77A40 G482X), rappresentati e difesi, giusta procura in calce al controricorso, dall'Avv. G D Blasio, elettivamente domiciliati in Roma, via Piediluco n. 9, scala B, interno 3, presso lo studio dell'Avv. Paolo Di Gravio;

- controricorrenti -

avverso la sentenza della Corte d'appello di L'Aquila n. 1978/2017, pubblicata il 27 ottobre 2017;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12 settembre 2023 dal Consigliere relatore C T;
lette le conclusioni scritte del P.M., in persona del Sostituto Procuratore generale dott. Fulvio Troncone, che ha chiesto il rigetto del primo motivo di ricorso e la dichiarazione di inammissibilità del secondo, terzo e quarto motivo, richiamando tali conclusioni anche all'udienza pubblica;
vista la memoria depositata nell'interesse del ricorrente, ai sensi dell'art. 378 c.p.c.;
rilevata la mancata comparizione dei difensori delle parti in sede di discussione orale all'udienza pubblica.

FATTI DI CAUSA

1.– Con atto di citazione notificato il 14 novembre 2005, S F conveniva, davanti al Tribunale di Pescara, C R nonché C A e B L, per sentire: 1) pronunciare la risoluzione dell'impegnativa di acquisto immobiliare sottoscritta il 23 agosto 2005 per inadempimento del 2 di 15 Numero registro generale 13464/2018 Numero sezionale 2795/2023 Numero di raccolta generale 27150/2023 Data pubblicazione 22/09/2023 promittente alienante C R, in ragione dell'omessa informazione sull'iscrizione ipotecaria gravante sull'immobile e sulla carenza di agibilità, con la conseguente condanna al pagamento del doppio della caparra versata;
2) dichiarare la responsabilità di C A e B L, in qualità di intermediari, per l'omessa informazione verso il promissario acquirente circa l'esistenza di pesi, vincoli e irregolarità sull'immobile oggetto di mediazione e per la violazione degli accordi stabiliti per la custodia e la negoziazione del titolo rilasciato quale caparra penitenziale per l'importo di euro 25.000,00, con la conseguente pronuncia della risoluzione dell'accordo di mediazione e con la condanna alla restituzione dell'importo versato, oltre al risarcimento dei danni. Si costituiva in giudizio C R, il quale resisteva alle avverse domande e proponeva domanda riconvenzionale, con la quale chiedeva che fosse accertata l'avvenuta risoluzione del contratto del 23 agosto 2005 per recesso del promissario acquirente, con dichiarazione del diritto a trattenere la caparra penitenziale versata di euro 25.000,00, o – in subordine – che fosse accertata l'intervenuta risoluzione del contratto per inadempimento del promissario acquirente, con l'autorizzazione a trattenere la somma ricevuta, previo accertamento della natura confirmatoria della caparra. Si costituivano altresì C A e B L, i quali resistevano alle domande avversarie e, nell'ipotesi in cui esse fossero state accolte, chiedevano che C R fosse condannato a tenerli indenni e manlevarli di quanto avessero dovuto corrispondere all'attore. C A chiedeva, 3 di 15 Numero registro generale 13464/2018 Numero sezionale 2795/2023 Numero di raccolta generale 27150/2023 Data pubblicazione 22/09/2023 altresì, in via riconvenzionale, che S F e C R fossero condannati al pagamento della provvigione pattuita per l'incarico di mediazione espletato per l'importo di euro 24.000,00 ciascuno, oltre IVA. Nel corso del giudizio era assunta la prova testimoniale ammessa. Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 1242/2011, depositata il 22 settembre 2011, rigettava le domande spiegate dall'attore e, in accoglimento della riconvenzionale proposta, condannava S F al pagamento, in favore di C A, della somma di euro 24.000,00, oltre IVA, a titolo di provvigione per la mediazione svolta. In particolare, la pronuncia di prime cure rilevava che, al momento della sottoscrizione dell'impegnativa unilaterale di acquisto del 23 agosto 2005, S F era perfettamente informato circa l'esistenza dell'ipoteca e circa l'assenza del certificato di agibilità dell'immobile, sicché il suo rifiuto a stipulare il preliminare secondo le scadenze concordate doveva ritenersi immotivato. Aggiungeva che l'invito formulato dal C con il telegramma del 5 ottobre 2005 doveva intendersi finalizzato alla stipulazione del preliminare e non già del definitivo. 2.– Con atto di citazione notificato il 18 ottobre 2012, proponeva appello S F, il quale lamentava l'ingiustizia ed erroneità della decisione per violazione di legge nonché per illogicità e contraddittorietà della motivazione su più fatti controversi e decisivi. 4 di 15 Numero registro generale 13464/2018 Numero sezionale 2795/2023 Numero di raccolta generale 27150/2023 Data pubblicazione 22/09/2023 Si costituivano nel giudizio d'impugnazione C R nonché C A e B L, i quali resistevano all'appello e ne chiedevano il rigetto. Decidendo sul gravame interposto, la Corte d'appello di L'Aquila, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l'appello e, per l'effetto, confermava integralmente la sentenza impugnata. A sostegno dell'adottata pronuncia la Corte territoriale rilevava, per quanto interessa in questa sede: a) che doveva essere confermata la statuizione del giudice di primo grado circa l'ammissibilità della prova testimoniale ammessa ed espletata, la quale aveva avuto ad oggetto, non già il contenuto dell'accordo raggiunto tra le parti, bensì la condotta delle stesse e il contenuto delle conversazioni intercorse in fase di trattativa e dopo la sottoscrizione della proposta di acquisto, in vista dell'accertamento del grado di consapevolezza e conoscenza delle caratteristiche del bene oggetto della proposta, con particolare riguardo all'iscrizione ipotecaria collegata ad un mutuo fondiario e alla presenza di irregolarità urbanistiche per le quali pendeva una procedura di condono in fase di ultimazione;
b) che doveva essere altresì confermato il giudizio di attendibilità soggettiva e oggettiva delle dichiarazioni testimoniali rese;
c) che il promittente venditore si era impegnato a garantire che l'immobile fosse libero da pesi e qualsiasi onere per il futuro, ossia all'atto della stipula del definitivo, conclusione corroborata dalla situazione di fatto nota al