Cass. civ., SS.UU., sentenza 30/04/2020, n. 8434

N° 8434-20 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONI UNITE CIVLI Oggetto Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: COMUNIONE GIOVANNI MAMMONE · Primo Presidente - VNCNZO DI CRBO · Presidente Sezione - Ud. 05/11/2019 - · Presidente Sezione -GIACOMO TRAVAGLINO PU R.G.N. 22954/2014from 8434 ADRIANA DORONZO - Consigliere - Rep. M ARNO - Consigliere - GU. - Consigliere -A GTI - Rel. Consigliere - A C - G MO - Consigliere - ENZO VNCNTI Consigliere - ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso 22954-2014 proposto da: H3G S.P.A., in persona dei legali rappresentanti pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VA UGO DE CAROLIS 101, presso lo studio dell'avvocato M M, rappresentata e difesa dagli avvocati I D G e MARCLLO BERNARDUZZI;

- ricorrente -

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contro

MANAS S.R.L., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA CAPRANICA 78, presso lo studio dell'avvocato F M, che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato D R;
- controricorrente e ricorrente successivo - nonchè

contro

CONDOMINIO DI SALITA CIVE 8 CHIAVARI, B DA, MUSETTI ALESSANDRO, CCCARELLI VELIA;

- intimati -

avverso la sentenza n. 611/2014 della CORTE D'APPELLO di GENOVA, depositata il 07/05/2014. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/11/2019 dal Consigliere A C;
udito il Pubblico Ministero, in persona dell'Avvocato Generale MARCLLO MATERA, che ha concluso per l'accoglimento dei ricorsi;
uditi gli avvocati Isidoro Di Giovanni e Federico Mazzetti.

FATTI DI CAUSA

1. Con citazione del 12 novembre 2008 il Condominio Salita Ceive, n. 8, di C, e i condomini D B, Alessandro M e V C convennero davanti al tribunale di C la società Manas s.r.l., partecipante al condominio, e la società H3G s.p.a., domandando la rimozione dal tetto del fabbricato condominiale dell'impianto di antenne per la telefonia mobile di proprietà della H3G s.p.a.;
tale impianto era collegato, tramite cavi attraversanti le parti comuni dell'edificio, ad una cantina di proprietà della Manas s.r.l., ove erano installati altri impianti posti al servizio delle antenne. Ric. 2014 n. 22954 sez. SU - ud. 05-11-2019 -2- Qi 2. La convenuta Manas s.r.l. dedusse di aver concesso l'uso di una porzione del tetto per l'installazione dell'impianto alla società Blu s.p.a. alla quale era poi subentrata la H3G s.p.a. - con contratto di - locazione avente data certa del 3 dicembre 2001;
secondo la Manas, detto contratto doveva ritenersi opponibile, per il principio emptio non tollit locatum fissato nell'articolo 1599 c.c., a tutti gli acquirenti delle singole unità immobiliari del fabbricato, i quali erano subentrati nel condominio in data successiva a quella di registrazione del contratto di locazione. La Manas aggiunse che la locazione era comunque nota ai condomini, perché questi avevano dichiarato nel regolamento di condominio, di natura contrattuale, di conoscere l'esistenza della servitù derivante dall'installazione dell'impianto di telefonia sul tetto condominiale.

3. L'altra convenuta, H3G s.p.a., parimenti allegò di essere nel godimento del bene in forza del contratto di locazione stipulato con la Manas s.r.l.

4. Entrambi i convenuti, concludendo per il rigetto delle domande degli attori, proposero, in linea di ipotesi, reciproche domande di manleva.

5. Il Tribunale di C, con sentenza del 18 marzo 2010, respinse le domande degli attori.

6. La sentenza di primo grado è stata ribaltata dalla Corte d'appello di Genova, la quale, con sentenza del 7 maggio 2014, ha accolto il gravame avanzato dal Condominio Salita Ceive, n. 8, C, nonché da D B, A M e Velia C ed ha negato il diritto delle parti appellate di mantenere sul tetto dello stabile condominiale il supporto con antenne per telefonia mobile, con relative opere ed infrastrutture;
conseguentemente, la Corte d'appello ha condannato le medesime appellate a rimuovere tali opere, nonché i cavi di collegamento tra le stesse e le apparecchiature situate nel locale cantina di proprietà della società Ric. 2014 n. 22954 sez. SU - ud. 05-11-2019 -3- Qiu Manas. La Corte territoriale, per quanto qui ancora interessa, ha altresì rigettato la domanda di manleva proposta da H3G s.p.a., nei confronti della Manas s.r.l., ritenendo non provato il danno preteso dalla H3G s.p.a.

7. La sentenza di appello ha preliminarmente precisato, in linea di fatto, che il contratto di locazione concluso tra Manas s.r.l. e la H3G s.p.a. il 3 dicembre 2001 era posteriore alla costituzione del condominio, risalendo quest'ultima al 2 agosto 2001, epoca della stipula dell'atto con cui le originarie proprietarie dell'intero fabbricato avevano venduto cinque appartamenti alla società Manas e un appartamento alla società Sac s.r.l. Sulla scorta di tale premessa di fatto, la Corte ligure ha argomento, in linea di diritto: - che la Manas s.r.l. aveva agito nel proprio interesse e non nell'interesse del condominio, come reso palese dal rilievo che il canone della locazione veniva da lei stessa integralmente percepito;
- che, conseguentemente, il suddetto contratto di locazione non poteva ritenersi un atto di gestione della cosa comune, bensì un atto di appropriazione del bene comune, che supera i limiti dell'uso lecito, riconosciuto dalla legge a favore di ciascun partecipante al condominio» (pag. 4, rigo 21, della sentenza);
ciò in quanto, nella specie, per un verso, il lastrico condorniniale risultava «asservito non all'uso esclusivo di una unità dello stesso stabile di proprietà esclusiva di un condomino, ma all'esercizio di un impianto estraneo al condominio» (pag. 4, penultimo rigo, della sentenza) e, per altro verso, la collocazione fissa di un traliccio costituiva un uso «invasivo incompatibile con le simultanea utilizzazione del bene comune sia - pure potenziale e con modalità diverse da parte degli altri condomini» (pag. 5, rigo 6, della sentenza);
- che la clausola del regolamento condominiale dichiarativa dell'esistenza di una servitù sul tetto del caseggiato non poteva essere riferita all'impianto in contestazione, la presenza del quale Ric. 2014 n. 22954 sez. SU - ud. 05-11-2019 -4- Quli non forma oggetto di una servitù, ancorché ne abbia l'apparenza materiale, ma di un diritto personale di godimento» (pag. 5, rigo 10, della sentenza);
d'altra parte, osserva la corte ligure «la semplice menzione dell'esistenza di una servitù, contenuta nel regolamento di condominio, non può valere a costituire un diritto inesistente» (pag. 5, rigo 17, della sentenza).

8. Avverso la sentenza della Corte d'appello di Genova la società Manas s.r.l. ha proposto ricorso per cassazione, articolato in tre motivi.

9. Contro la stessa sentenza anche la H3G s.p.a. (ora WIND TRE s.p.a.) ha proposto distinto ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi. 10. La Manas s.r.l. ha resistito altresì con controricorso al ricorso della H3G s.p.a. 11. Sono rimasti intimati, senza svolgere attività difensive, il Condominio Salita Ceive, n. 8, C, D B, Alessandro M e V C. 12. Il ricorso della Manas s.r.l., ancorché depositato dopo quello della H3G s.p.a. (e, pertanto, iscritto a ruolo come ricorso successivo), risulta notificato per primo e, pertanto, assume caratteri ed effetti d'impugnazione principale, mentre il ricorso della H3G s.p.a. si converte, riunito a quello della Manas s.r.l., in ricorso incidentale. 13. La discussione dei ricorsi veniva dapprima fissata in camera di consiglio, ai sensi degli artt. 375, comma 2, e 380 bis 1 c.p.c., per l'adunanza del 7 novembre 2018;
all'esito di tale adunanza il Collegio, con ordinanza interlocutoria del 20 novembre 2018, ha rimesso la causa alla pubblica udienza, ritenendo di particolare rilevanza la questione di diritto sottesa al ricorso. -14. Alla pubblica udienza del 13 marzo 2019 per la quale Manas s.r.l. e H3G s.p.a. (ora WIND TRE s.p.a.) presentavano memorie ex art. 378 c.p.c. la Seconda Sezione civile rimetteva la Ric. 2014 n. 22954 sez. SU ud. 05-11-2019 -5- Gili causa al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite sulla questione di massima di particolare importanza: se è necessario il consenso di tutti i partecipanti, ai sensi dell'art. 1108, comma 3, c.c., per l'approvazione del contratto col quale un condominio conceda in godimento ad un terzo, dietro il pagamento di un corrispettivo, il lastrico solare, o altra idonea superficie comune, allo scopo precipuo di consentirgli l'installazione di infrastrutture ed impianti (nella specie, necessari per l'esercizio del servizio di telefonia mobile), che comportino la trasformazione dell'area, riservando comunque al detentore del lastrico di acquisire e mantenere la proprietà dei manufatti nel corso del rapporto come alla fine dello stesso». 15. La causa, rimessa dal Primo Presidente alle Sezioni Unite, è stata quindi discussa e decisa nella pubblica udienza del 5 novembre 2019, in cui il Procuratore Generale ha concluso come riportato in epigrafe. RAGIONI IN DIRITTO 16. La Sezione remittente, nel proporre a queste Sezioni Unite la questione di massima riportata nel precedente § 14 ha evidenziato come la relativa soluzione postuli un chiarimento sulla «esatta qualificazione del contratto col quale un condominio conceda in godimento ad un terzo, dietro il pagamento di un corrispettivo, il lastrico solare, o altra idonea superficie comune, allo scopo precipuo di consentirgli l'installazione di infrastrutture ed impianti (nella specie, necessari per l'esercizio del servizio di telefonia mobile), che comportino la trasformazione dell'area, garantendo comunque al detentore del lastrico di acquisire e conservare la proprietà dei manufatti sia nel corso del rapporto sia alla cessazione di esso» (§ VI, pag. 8, dell'ordinanza di rimessione). Ric. 2014 n. 22954 sez. SU ud. 05-11-2019 -6- Riu 17. Il suddetto rilievo va condiviso. In effetti, alla luce del disposto dell'articolo 1108, comma 3, c.c., è proprio la qualificazione -e quindi, in definitiva, la verifica se esso del