Cass. civ., sez. III, sentenza 26/06/2018, n. 16795

nunciato la seguente SU SENTENZA sul ricorso 5843-2015 proposto da: CIOLI DANIELE, BENDIN MARIA, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA

COSSERIA

2, presso lo studio dell'avvocato A P, rappresentati e difesi dall'avvocato G S giusta procura speciale a margine del ricorso;
2018

- ricorrenti -

400

contro

CIA COSTRUZIONI INDUSTRIALI ARTIGIANALI SRL , in persona del suo legale rappresentante sig.ra G F Presidente del Consiglio di Amministrazione, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA

COSSERIA

5, presso lo studio dell'avvocato G F R, che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato R P giusta procura speciale in calce al controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2405/2014 della CORTE D'APPELLO di BOLOGNA, depositata il 26/11/2014;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/02/2018 dal Consigliere Dott. D S;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. R F G che ha concluso per l'inammissibilità in subordine rigetto;
udito l'Avvocato G S;
udito l'Avvocato G F R;

FATTI DI CAUSA

D C e M B, promissari acquirenti di un immobile sito in Magreta di Formigine, convennero in giudizio la promittente venditrice C.I.A. Costruzioni Industriali e Artigianali s.r.l. lamentando che l'immobile promesso in vendita mancava delle qualità promesse, in quanto era gravato da un vincolo di destinazione urbanistica che ne prevedeva l'utilizzo come alloggio del proprìetario o del custode degli adiacenti capannoni industriali e ne comportava l'inalienabilità agli attori, che non rivestivano tali qualità (il tutto come contestato dal Sindaco di Formìgine con nota del 24.2.2003);
chiesero pertanto che la convenuta fosse condannata a procurare la concessione edilizia o, in subordine, che venisse dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento della promittente venditrice. La C.I.A. resistette alla domanda e richiese, in via riconvenzionale, che venisse dichiarata la risoluzione del preliminare per inadempimento degli attori (che non si erano presentati alla stipula del contratto definitivo), con condanna degli stessi al risarcimento dei danni e con incameramento della caparra. Il Tribunale rigettò la domanda attorea (sul rilievo che il vincolo era "apparente" e dunque conoscibile dai promissarí acquirenti) e, accogliendo la riconvenzionale, dichiarò la risoluzione per inadempimento del Campioli e della Bendin, accertando il diritto della C.I.A. a trattenere la caparra confirmatoria a garanzia del risarcimento dei danni da liquidare in separato giudizio. La Corte di Appello di Bologna ha confermato la sentenza di primo grado, ribadendo che l'esistenza del vincolo era conoscibile dai promissari acquirenti e che non si era verificata una condizione di iniziale utilizzo ad uso produttivo che rendesse necessario il recupero della destinazione residenziale a mezzo di concessione. Hanno proposto ricorso per cassazione il Campioli e la Bendin, affidandosi a sette motivi;
ha resistito, con controricorso, la C.I.A. Costruzioni Industriali e Artigianali s.r.I.;
i ricorrenti hanno depositato memoria e un documento.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Col primo motivo (che deduce la violazione degli artt. 1489, 1218 e 1460 cod. civ. e 112 e 116 cod. proc. civ.), i ricorrenti contestano che l'esistenza del vincolo fosse "apparente", in quanto la relativa previsione non era contenuta tra le norme del PRG, ma in una nota in calce a una tabella di dettaglio di una delle numerose varianti del piano;
aggiungono che il vincolo non risultava trascritto, che lo stesso notaio incaricato del rogito non ne aveva ritenuto percepibile l'esistenza e che la tipologia e l'ubicazione dell'immobile non ne palesavano la possibile susssitenza;
assumono pertanto che la «regula iuris applicata dai giudici di merito amplifica irragionevolmente la diligenza richiesta all'acquirente».