Cass. civ., sez. II, sentenza 08/06/2023, n. 16344

023 PU ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso iscritto al n.2039/2018 R.G. proposto da : FERRARA FO e DE SIMONE FRANCESCA, elettivamente domiciliati in

ROMA VIA CRESCENZIO

9, presso lo studio dell’avvocato E A (MTAMLN55A22H703U) , rappresentati e difesi dall'avvocato W M (MNZWDM52A23H703V) per procura in calce al ricorso, -ricorrenti-

contro

V M, elettivamente domiciliata in ANGRI VIA R. DE PASCALE, 11, presso lo studio dell’avvocato M a M (MRAMRA82D65F839V), già rappresenta e difesa dall’avv. E M, deceduto in corso di causa, per procura a margine del controricorso, ed asseritamente rappresentata e difesa dall’avv. M M per procura allegata alla costituzione di nuovo difensore, -controricorrente- nonchè

contro

S P, elettivamente domiciliato in ROMA VIA BALDO DEGLI UBALDI, 66, presso lo studio dell’avvocato S R G (RNLSMN74A52H501W) che lo rappresenta e dife nde insiemeall'avvocato G M (MBLGFR50R18H703B) per procura in calce al controricorso, -controricorrente- nonchè

contro

F G, -intimato- avverso la SENTENZA di CORTE D'APPELLO SALERNO n. 685/2016 depositata il 01/12/2016. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/03/2023 dal Consigliere V P e viste le conclusioni rassegnate dal Sostituto Procuratore Generale ROSA MARIA DELL’ERBA. Oggetto: Vendita di immobile viziato. Prescrizione. Vendita di aliud pro alio. Contratto per persona da nominare. Azione ex art. 1669 cod. civ.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 25.6.1999 F F e D S F convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Salerno S P, quale unico erede della defunta madre, V I, esponendo che il 6.7.1989 con atto del notaio Donata Maria Biase, trascritto il 17.7.1989, avevano acquistato da quest'ultima l'appartamento di civile abitazione sito in Comune di Baronissi, frazione di Sava, via Trinità n. 121, primo piano (nel NCEU alla partita 1178, foglio 10, particella 379, sub. 1);
che in conseguenza del sopralluogo di recente effettuato praticando un foro dal tetto nel vano non praticabile, né accessibile, sottostante la copertura, avevano rilevato che il solaio di succielo delle stanze al primo piano era costituito da una struttura precaria composta da tavelloni poggianti su putrelle in ferro appena fissate alle murature perimetrali senza il sovrastante massetto in calcestruzzo e senza il prescritto cordolo di alloggiamento a sostegno delle putrelle che avrebbe dovuto fungere da incatenamento delle murature perimetrali portanti, e che era rimasto in sito, al di sopra di tale struttura pericolante, il vecchio tavolato di legno in condizioni di precaria stabilità, per cui non risultava effettuato nessun intervento sul tetto di copertura volto a renderlo conforme alle vigenti disposizioni antisismiche ed alle prescrizioni di risanamento della concessione edilizia n. 60/89 rilasciata dal Comune di Baronissi, benché nell'atto di vendita V I avesse dichiarato la conformità dell'immobile venduto alla concessione edilizia;
che pertanto l'immobile loro venduto presentava rilevanti problematiche sia statiche, che abitative, ed era privo della regolarità edilizia e dei prescritti requisiti di abitabilità;
che avendo interesse all'esecuzione delle opere elencate necessarie per il consolidamento e la perfetta funzionalità ed abitabilità dell'immobile previste nel progetto predisposto prima della vendita dall'ing. S M, ma non eseguite, ancorché sul presupposto della loro esecuzione fosse stata rilasciata la concessione edilizia di risanamento del Comune di Baronissi n. 60/89, chiedevano la condanna di S P all'esecuzione dei suddetti interventi di risanamento, mendacemente indicati come eseguiti nell'atto di vendita, ed in subordine, in caso di mancata esecuzione specifica degli stessi, al pagamento del controvalore di tali interventi. Si costituiva tempestivamente davanti al Tribunale di Salerno S P, quale unico erede di V I, eccependo preliminarmente la prescrizione dell'avversa azione, qualificata come azione di garanzia per vizi della cosa venduta, ai sensi dell'art. 1495 comma 3° cod. civ., in quanto non esercitata entro un anno dalla consegna dell'immobile, e sostenendo che V I con scrittura privata del 13.10.1987 aveva promesso di vendere a V V e F G l'intero suo stabile di Baronissi, frazione di Sava, via Trinità n. 121, con facoltà per i predetti di nominare gli acquirenti (nomina poi avvenuta quanto all'appartamento al primo piano in persona di F F e D S F, e quanto all'appartamento al piano terra in persona di S F e M P con conseguente stipula contestuale degli atti di vendita da parte della V con i nominati con gli atti del notaio Biase del 6.7.1989), ed impegnandosi a sottoscrivere la domanda di ristrutturazione, ed aveva consentito ai promittenti acquirenti l'esecuzione dei lavori di risanamento e ristrutturazione dello stabile con assunzione da parte degli stessi di qualsiasi onere e danno derivante dalla ristrutturazione medesima;
che pochissimi giorni erano intercorsi tra il rilascio della concessione edilizia del Comune di Baronissi del 30.6.1989 e la conclusione dell'atto di vendita del 6.7.1989, per cui gli attori erano certamente a conoscenza che i lavori di risanamento in essa previsti non erano stati effettuati in tale breve intervallo temporale essendo tra l'altro essi già in possesso dell'appartamento al primo piano, ma semmai nel periodo compreso tra la scrittura privata del 13.10.1987 ed il rilascio della concessione edilizia;
che comunque della mancata esecuzione di tali lavori, o della loro effettuazione non a regola d'arte, potevano rispondere solo V V e F G, che nell'ipotesi in cui fosse superata l'eccezione preliminare di prescrizione ed accolta la domanda degli attori, dovevano essere condannati in via diretta a rispondere dei danni da quelli subiti con riconoscimento dell'estraneità di S P, ovvero a tenerlo indenne, quale erede di V I, dalle pretese risarcitorie degli attori, sulla base della scrittura privata del 13.10.1987. Autorizzata la chiamata in causa da parte di S P di V V e F G, mentre quest'ultimo restava contumace, si costituiva V V, che eccepiva la prescrizione di ogni diritto e/o azione del S nei suoi confronti per i vizi e le difformità dei lavori di risanamento, non disconoscendo la scrittura privata del 13.10.1987, ed aderiva all'eccezione di prescrizione ex art. 1495 comma 3° cod. civ. sollevata dal S nei confronti degli attori, e nel merito negava di avere fornito garanzie per la compravendita oggetto di causa, essendosi limitato ad eseguire tutti i lavori di ristrutturazione commissionati da V I assumendosi tutti gli oneri e le conseguenze che sarebbero potute derivare dalla ristrutturazione e chiedeva la propria estromissione dal giudizio e comunque il rigetto delle domande del S. All'udienza di prima trattazione del giudizio di primo grado F F e D S F dichiaravano di volere estendere le loro domande a titolo di responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 cod. civ. nei confronti dei chiamati in causa V e F G, e provvedevano quindi, a ciò autorizzati, a notificare anche al contumace F G. Disattese le richieste di interrogatorio formale e prova testimoniale avanzate dal S, ed espletata la CTU richiesta dagli attori, il Tribunale di Salerno con la sentenza n. 1215/2007 del 20.4/14.5.2007, in accoglimento della domanda principale degli attori, condannava S P all'esatto adempimento del contratto di compravendita del 6.7.1989 mediante l'esecuzione sul solaio di copertura delle opere strutturali previste nel progetto dell'ing. S M posto a base della concessione edilizia n.60/89 del Comune di Baronissi, autorizzando gli attori all'esecuzione delle opere indicate in danno del S in ipotesi di mancata realizzazione delle stesse da parte del medesimo, condannava il S al pagamento in favore degli attori e di V V delle spese processuali e poneva a carico del S le spese di CTU, ritenendo che fosse stata esercitata un'azione di esatto adempimento del contratto di compravendita del 6.7.1989 in quanto in tale atto l'immobile trasferito era indicato come risultante all'esito dei lavori eseguiti in virtù della concessione edilizia n. 60/89 del Comune di Baronissi, in realtà non effettuati, come emerso dalla CTU, che le omissioni non fossero visibili dagli attori occupanti l'immobile prima dell'effettuazione dell'ispezione del sottotetto, che gli attori avessero fornito la prova a loro carico producendo l'atto di acquisto, e che invece il S non avesse fornito la prova a suo carico dell'adempimento dell'obbligazione contrattuale del venditore di trasferire agli attori un immobile conforme alle indicazioni contenute nell'atto di vendita. Con la stessa sentenza il Tribunale di Salerno rigettava la domanda di garanzia impropria avanzata da S P nei confronti dei terzi chiamati, ritenendo che il preliminare di vendita da essi concluso con V I il 13.10.1987 avesse ad oggetto un immobile diverso da quello poi dalla stessa venduto a F F e D S F per consistenza, identificazione catastale e prezzo di vendita, derivato dal frazionamento dello stabile di Baronissi, frazione di Sava, via Trinità n. 121, e che non vi fosse prova che l'atto di compravendita concluso da V I con F F e D S F costituisse formalizzazione del contratto preliminare concluso dalla V con i chiamati in causa in primo grado con la scrittura privata del 13.10.1987, e riteneva inammissibile, in quanto domanda nuova non proposta in citazione, la domanda di risarcimento danni ex art.1669 cod. civ. avanzata da F F e D S F nei confronti dei terzi chiamati. Con l'atto di appello alla Corte d'Appello di Salerno S P deduceva che il Tribunale di Salerno non aveva valutato che i lavori di ristrutturazione non potessero essere stati eseguiti nel breve lasso temporale intercorso tra il rilascio della concessione edilizia da parte del Comune di Baronissi e l'atto di vendita, passandosi in così poco tempo dalla condizione di immobile “in pessime condizioni e terremotato” specificata nel contratto preliminare del 13.10.1987, alla qualificazione di immobile già