Cass. civ., SS.UU., sentenza 13/02/2024, n. 3925

Numero registro generale 26011/2018 Numero sezionale 512/2023 Numero di raccolta generale 3925/2024 Data pubblicazione 13/02/2024 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONI UNITE CIVILI Oggetto Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Servitù prediali PASQUALE D'ASCOLA - Presidente Aggiunto - CARLO DE CHIARA - Presidente di Sezione - LORENZO ORILIA - Rel. Consigliere - P.U. 21/11/2023 LUCIO NAPOLITANO - Consigliere - R.G.N. 26011/2018 MARIO BERTUZZI - Consigliere - Rep. ENRICO SCODITTI - Consigliere - ALBERTO GIUSTI - Consigliere - ANTONELLA PAGETTA - Consigliere - LOREDANA NAZZICONE - Consigliere - ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso n. 26011-2018 proposto da: RO OR, rappresentato e difeso dagli avvocati ANDREA FEDERICO del Foro di Napoli e GIOVANNI FABRIS del Foro di Venezia;

- ricorrente -

contro

ARREDO 3 srl, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avv.ti FRANCESCA BUSETTO del Foro di Venezia e GABRIELE PAFUNDI del Foro di Roma;

- controricorrente -

Numero registro generale 26011/2018 Numero sezionale 512/2023 nonchè Numero di raccolta generale 3925/2024 AO TO, rappresentato e difeso dagli avv.ti STEFANO GIOVE Data pubblicazione 13/02/2024 del Foro di Roma e MARCO FERRARO del Foro di Roma;

- controricorrente -

nonchè ZU EM E NO GO

- intimati -

avverso la sentenza n. 1606/2018 della CORTE D'APPELLO di VENEZIA, depositata in data 11.6.2018. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21 novembre 2023 dal Consigliere LORENZO ORILIA;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale dr. ALESSANDRO PEPE, che, riportandosi alle conclusioni scritte precedentemente rassegnate, ha chiesto l'accoglimento del primo e terzo motivo di ricorso con assorbimento degli altri;
uditi i difensori delle parti.

FATTI DI CAUSA

1 La Corte d'Appello di Venezia, con sentenza n. 1606/2018 resa pubblica in data 11.6.2018, ha rigettato il gravame proposto da IT RO contro la pronuncia del locale Tribunale (n. 1348/2016) che, a sua volta, aveva respinto la domanda “di nullità della servitù di parcheggio temporaneo, transito e manovra di automezzi in genere”, costituita con atto per notaio Roberto Paone del 15.2.2011 (Rep. n. 84465) dai venditori MA ZU e GO GN a carico dei loro mappali 10 e 1803 del fol. 18 del Comune di Scorzè ed in favore dei mappali 436, 843 e 1803 alienati alla Arredo 3 srl col medesimo atto. La conferma del rigetto della domanda di nullità del contratto costitutivo di servitù (che il RO aveva proposto contro la Arredo 3, dopo avere acquistato il fondo servente dai predetti ZU-GN con successivo atto per notaio Rampazzo del 18.7.2011 Rep. n. 1568) è stata motivata dalla Corte territoriale attraverso i seguenti passaggi: - l'appellante RO aveva acquistato il suo immobile dai ZU- GN ben sapendo dell'esistenza della servitù di parcheggio, debitamente riportata nell'atto di trasferimento;
2 di 20 Numero registro generale 26011/2018 Numero sezionale 512/2023 Numero di raccolta generale 3925/2024 - la servitù non può qualificarsi irregolare perché dalla chiara Data pubblicazione 13/02/2024 lettera dell'atto costitutivo si ricava la predialità;
- l'eccezione di nullità della servitù deve ritenersi infondata in quanto resta comunque una utilità residua per il fondo servente;
- l'attore RO non ha dato adeguata prova della carenza di utilità della servitù, utilità che invece è data proprio dalla possibilità di fornire piazzali adeguati alla azienda Arredo 3;
essa, quindi, consiste nel più comodo sfruttamento del fondo dominante a vocazione industriale, e può concretizzarsi anche in maggiore amenità e comodità;
- non rileva la destinazione agricola del fondo servente;
- non è esatto affermare che sul fondo servente non è possibile esercitare nessuna attività, potendosi sfruttare il sottosuolo e potendosi comunque compiere le attività non incompatibili con il parcheggio;
- non difetta neppure il requisito della “localizzazione” della servitù, essendo individuate le particelle catastali interessate dalla servitù (tutta la superficie dei mappali 10 e 1803 del fol. 18);
- sussistono anche gli altri requisiti tipici della servitù (specificità, determinatezza e inseparabilità rispetto ai fondi dominante e servente). 2 Avverso tale sentenza, il RO ha proposto ricorso per cassazione sulla base di cinque motivi, contrastati con separati controricorsi dalla Arredo 3 srl e dal notaio Paone (che davanti al Tribunale era stato chiamato in garanzia dalla convenuta Arredo 3). I venditori ZU-GN (anch'essi chiamati in garanzia dalla società convenuta nel giudizio di merito) sono rimasti intimati in questa sede. Con istanza del 23.3.2023 proposta ai sensi dell'art. 374 comma 2 cpc, il difensore del ricorrente ha chiesto al Primo Presidente di disporre l'assegnazione del ricorso alle Sezioni Unite al fine di risolvere il contrasto di giurisprudenza in merito alla possibilità di costituire e riconoscere servitù prediali di parcheggio: ha rilevato che mentre alcune pronunce avrebbero negato la configurabilità di una servitù di parcheggio/posteggio per assenza del requisito della realità (proprio del diritto di servitù), altre pronunce avrebbero invece ammesso al possibilità di costituire una simile servitù prediale. 3 di 20 Numero registro generale 26011/2018 Numero sezionale 512/2023 Il Primo Presidente, con provvedimento depositato il 30.3.2023, ha Numero di raccolta generale 3925/2024 disposto l'assegnazione del ricorso alle Sezioni Unite. Data pubblicazione 13/02/2024 L'Ufficio della Procura Generale ha depositato conclusioni scritte con cui ha richiesto che vengano accolti il primo e terzo motivo di ricorso, con assorbimento dei restanti. In prossimità dell'udienza pubblica del 21 novembre 2023 le parti hanno depositato memorie. RAGIONI DELLA DECISIONE 1 La definizione del denunciato contrasto non può prescindere dalla ricognizione dell'evoluzione giurisprudenziale e della posizione dottrinaria sulla specifica tematica. Un orientamento di questa Corte consolidatosi dal 2004 ha ritenuto che il parcheggio di autovetture su di un'area può costituire legittima manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, ma non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, diritto caratterizzato dalla cosiddetta "realitas", intesa come inerenza al fondo dominante dell'utilità così come al fondo servente del peso, mentre la mera "commoditas" di parcheggiare l'auto per specifiche persone che accedano al fondo (anche numericamente limitate) non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari (cfr. Sez. 2, Sentenza n. 8137 del 28/04/2004 Rv. 572413). Il principio è ripreso anche da Sez. 2, Sentenza n. 20409 del 2009 con l'ulteriore specificazione che in tema di possesso, l'utilizzazione, da parte dei condomini di uno stabile, di un'area condominiale ai fini di parcheggio, non è tutelabile con l'azione di reintegrazione del possesso di servitù, nei confronti di colui che - come nel caso di specie - l'abbia recintata nella asserita qualità di proprietario. Per l'esperimento dell'azione di reintegrazione occorre infatti un possesso qualsiasi anche se illegittimo ed abusivo, purché avente i caratteri esteriori di un diritto reale, laddove il parcheggio dell'auto non rientra nello schema di alcun diritto di servitù, difettando la caratteristica tipica di detto diritto, ovverosia la "realità" (inerenza al fondo dominante dell'utilità così come al fondo servente del peso), in quanto la comodità di parcheggiare l'auto 4 di 20 Numero registro generale 26011/2018 Numero sezionale 512/2023 per specifiche persone che accedono al fondo non può valutarsi come una Numero di raccolta generale 3925/2024 utilità inerente al fondo stesso, trattandosi di un vantaggio del tutto Data pubblicazione 13/02/2024 personale dei proprietari" (Cass. n. 1551 del 2009). Sotto altro profilo, si è affermato che "il nostro sistema giuridico non prevede la facoltà, per i privati, di costituire servitù meramente personali (cosiddette "servitù irregolari"), intese come limitazioni del diritto di proprietà gravanti su di un fondo a vantaggio non del fondo finitimo, bensì del singolo proprietario di quest'ultimo, sì che siffatta convenzione negoziale, del tutto inidonea alla costituzione del diritto reale limitato di servitù, va inquadrata nell'ambito del diritto d'uso, ovvero nello schema del contratto di locazione o dei contratti affini, quali l'affitto o il comodato. In entrambi i casi, il diritto trasferito, attesane la natura personale ed il carattere obbligatorio, non può ritenersi ipso facto trasmissibile, in assenza di una ulteriore, apposita convenzione stipulata dall'avente diritto con il nuovo proprietario del bene "asservito". (Nella specie, il giudice di merito aveva qualificato come costitutiva di una duplice servitù, di passaggio e di parcheggio, una convenzione tra privati con la quale il venditore di un appartamento aveva altresì concesso all'acquirente, in sede di stipula dell'atto pubblico di alienazione, il diritto d'uso di uno scantinato al fine di parcheggiarvi un'autovettura - nonché il diritto di passaggio sull'area che ne consentita l'accesso -, diritto non riconosciuto, in seguito, dagli eredi dello stesso venditore. (cfr. Sez. 2, Sentenza n. 20409 del 2009 cit.). In linea con tale impostazione si pone Sez. 2, Sentenza n. 15334 del 2012. Nello stesso senso, v. Sez. 2, Sentenza n. 5769 del 07/03/2013 Rv. 625685 che, affrontando anche le conseguenze in tema di usucapione, sottolinea l'impossibilità di acquisto per usucapione della servitù di parcheggio sia per l'eventuale assenza delle opere richieste dall'art. 1061 cod. civ., sia per la natura meramente personale dell'utilità. Con la sentenza n. 23708 del 06/11/2014 la Corte, ribadendo la tesi del difetto di "realitas" (intesa come