Cass. civ., SS.UU., sentenza 15/06/2005, n. 12793

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CARBONE Vincenzo - Primo Presidente Agg. -
Dott. NICASTRO Gaetano - Presidente di sez. -
Dott. PAPA Enrico - Consigliere -
Dott. ELEFANTE Antonino - rel. Consigliere -
Dott. CRISCUOLO Alessandro - Consigliere -
Dott. SABATINI Francesco - Consigliere -
Dott. MIANI CANEVARI Fabrizio - Consigliere -
Dott. EVANGELISTA Stefanomaria - Consigliere -
Dott. FINOCCHIARO Mario - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso n. 12755/00 proposto da:
RE RA e DI GE NT, elettivamente domiciliati in Roma, Lungotevere Flaminio n. 60, presso lo studio dell'Avv. Ruggiero Longo, difesi dall'Avv. MONOPOLI Pietro come da procura in calce al ricorso.

- ricorrenti -

contro
SIM - SOCIETÀ IMMOBILIARE MERIDIONALE - s.r.l., in persona del legale rappresentante p.t. PIGNATELLI FEDERICO, elettivamente domiciliata in Roma, P.za San Giovanni in Laterano n. 60, presso lo studio dell'Avv. CIPRIANI Guido che la difende come da procura in calce al controricorso.

- controricorrente -

e contro
RO ES.
- intimata -
per la cassazione della sentenza n. 351 in data 26.11.99/9.12.1999 della Corte d'Appello di Lecce, Sezione Distaccata di Taranto. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17.02.2005 dal Cons. Dott. Antonino Elefante.
Sentito l'Avv. Giudo Cipriani per la controricorrente. Udito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen. Dott. MARTONE Antonio che ha concluso per il rigetto del primo, terzo e ottavo motivo. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 26.02.1991, RA MO e ER AN, coniugi, nonché TO Di GE, acquirenti (come da atti per notaio Pirro rispettivamente del 12 e 15 settembre 1988) dalla società costruttrice S.I.M. (Società Immobiliare Meridionale) di due appartamenti ubicati in un edifico sito in Taranto (Via Aristosseno n. 21), chiedevano il riconoscimento della loro qualità di comproprietari, nella misura di un 1/8 per ciascun appartamento, dell'intero spazio destinato a parcheggio del fabbricato, anche per la parte realizzata in eccedenza alla prescrizione minima prevista dall'articolo 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765. Le ragioni della domanda erano ricollegate agli atti di sottomissione (del 29 febbraio e 2 marzo 1988) con i quali la soc. S.I.M., ai fini dell'ottenimento della concessione edilizia (rilasciatale il 14 aprile 1988), assumeva l'obbligo di destinare a parcheggio un'area complessiva (mq. 1.07 5 al piano cantinato e mq. 260 al piano terra dell'edificio) molto più estesa di quella in concreto messa a disposizione degli attori e degli altri sei condomini (mq. 180 di parcheggio al piano cantinato). Il Tribunale rigettava la domanda.
Il gravame proposto dai soccombenti era rigettato, con sentenza n. 351/99 del 26.11.99/ 9.12.1999, dalla Corte d' appello di Lecce, sezione distaccata di Tarante. Si legge in sentenza che, contro l'affermazione degli attori, secondo cui il progetto approvato del parcheggio contemplava un'autorimessa di mq. 435 e gli atti d'obbligo avevano posto un vincolo di asservimento al piano interrato pari a complessivi mq. 1.075 (mq. 185 + mq. 890), gli unici riferimenti da considerare attenevano a quest'ultimi atti costituenti varianti al progetto approvato. Pertanto il progetto approvato (con autorimessa di mq. 435) era stato posto nel nulla dagli atti di sottomissione.
È poi detto in sentenza che solo i rogiti notarili costituivano fonte delle reciproche obbligazioni, restando superati i contratti preliminari, e che con tali rogiti gli attori avevano acquistato la comproprietà per 1/8 del parcheggio coperto, da identificare nella superficie cantinata di mq. 185 contemplata nell'atto di sottomissione del 29 febbraio 1988, richiamato nei negozi di compravendita. La superficie di tale parcheggio (come accertato dal c.t.u.) era in realtà di mq. 235, di cui mq. 203 utili: misura pressoché rispettosa di quella di mq. 207 minima da riservare inderogabilmente ai condomini nella proporzione prevista dalla l. 765/1967. In tale prospettiva nessuna nullità afferiva alla clausola
traslativa del parcheggio, ne' alla clausola con la quale la venditrice si era riservata la proprietà esclusiva del parcheggio a piano terra, di cui essa poteva liberamente disporre a favore di terzi. Inoltre non sussistevano violazioni in materia di pertinenze e vincoli pubblicistici: la maggiore estensione dell'area asservita, rispetto al minimo previsto dall'art. 18 l. 765/1967, era funzionale al rilascio della concessione edilizia e soddisfaceva solo un'esigenza amministrativa.
È da ultimo precisato in sentenza che non spettava il risarcimento del danno conseguente alla inutilizzabilità del bene-pareheggio, perché gli istanti non avevano provato di non aver avuto la consegna del posto macchina e di avere sostenuto una spesa mensile per custodire l'auto in altro luogo. Ogni altra istanza risarcitoria - danno derivante dall'errore determinato nei compratori dell'attività dolosa della venditrice, ai sensi dell'art. 1440 c.c.;
danno derivante dalla difformità del parcheggio rispetto al progetto approvato, ai sensi degli artt. 1480 e 1489 c.c.;
danno derivante dalla violazione delle regole (artt. 871 e 873 c.c.) da osservarsi nelle costruzioni - era infondata, dato l'avvenuto trasferimento pro quota del parcheggio e l'inapplicabilità nel caso specifico della legge n. 122 del 1989, non avente effetto retroattivo. RA MO e TO Di GE hanno proposto ricorso per Cassazione, formulando otto motivi di censura, contestando, fra l'altro, l'assunto della mancata inclusione negli atti 4 d'acquisto della maggiore area destinata a parcheggio e sostenendo, comunque, l'illegittimità in diritto di una tale esclusione perché lesiva del vincolo imposto dall'art. 18 della l.

6.8.1967 n. 765. La soc. S.I.M. ha resistito con controricorso. La seconda sezione civile, con ordinanza del 13.05.2003, ha rilevato la presenza di orientamenti giurisprudenziali divergenti in ordine alla questione di diritto, sottolineandone anche la particolare importanza, rappresentata dall'incidenza potenziale sull'andamento di rilevanti settori dell'economia nazionale come l'industria delle costruzioni e il mercato immobiliare.
Il Primo Presidente, ai sensi dell'art. 374 c.p.c., ha, quindi, rimesso la questione alle Sezioni Unite.
Le parti hanno depositato memorie.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Il ricorso contiene otto motivi.
a) Il primo motivo riguarda la violazione e falsa applicazione dell'art. 1 della legge 28.7.1977 n. 10, dell'art. 33 della legge 17.8.1942 n. 1150, dell'art. 220 del R.D. 27.7.1934 n. 1265 e
l'omessa insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.). I ricorrenti censurano l'impugnata sentenza laddove ha affermato che il progetto approvato, il quale contemplava al piano interrato un'autorimessa di mq. 435, era stato posto nel nulla dai ricordati atti di sottomissione. Sostengono che, in base alla normativa menzionata, ogni attività comportante la trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio è subordinata a concessione e che contrasta con il nostro ordinamento giuridico-amministrativo ritenere che una variante autorizzata possa discendere da un atto di sottomissione, dal momento che questo costituisce un negozio privato a carattere recettizio, funzionale esclusivamente alla quantificazione delle superfici vincolate.
b) Il secondo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione dell'art. 1362 c.c. e l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.). I ricorrenti si dolgono che il giudice di merito,
interpretando gli atti di compravendita, abbia ritenuto, in ordine all'area di parcheggio, che la cessione ha riguardato la superficie cantinata di mq. 185, di cui all'atto di sottomissione in data 29.2.1988. Sostengono che l'impugnata sentenza non avrebbe tenuto conto di tutte le clausole contrattuali, ricostruendo l'intenzione di contraenti con riferimento a dichiarazione resa dalla sola venditrice. Inoltre avrebbe omesso di considerare corposi elementi di segno contrario, rivenienti specialmente nei preliminari di vendita. c) Il terzo motivo concerne la violazione e falsa applicazione dell'art. 18 l. 765/1967 e l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.). I ricorrenti censurano l'impugnata sentenza per aver
ritenuto, conformemente al primo giudice, che la maggiore estensione dell'area vincolata, rispetto al minimo previsto dal cit. art. 18 soddisfa un'esigenza puramente amministrativa, riconoscendo la libera disponibilità, in favore di terzi, di tale maggiore area di parcheggio, di cui la S.I.M. aveva conservato il diritto di proprietà. Sostengono i ricorrenti che l'impugnata sentenza erroneamente ha ritenuto che la residua superficie vincolata a parcheggio può essere disposta liberamente. Invero, una volta costituito il vincolo in proporzione alla volumetria espressa e in uniformità alle determinazioni dell'autorità preposta alla vigilanza sull'attività edilizia, va riconosciuto il diritto d'uso di tutti i condomini sull'area asservita, anche se questa eccede la misura minima stabilita dalla legge.
d) Col quarto motivo, denunciando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.) e violazione di norme di diritto (art. 360 n. 3 c.p.c.), i ricorrenti censurano l'impugnata sentenza per non aver
riconosciuto alcun risarcimento del danno conseguente a dolo incidente (art. 1440 c.c.), a difformità del garage rispetto al progetto approvato (artt. 1480 e 1489 c.c.), a realizzazione e destinazione ad uso garage (artt. 871 e 872 c.c.) di un parcheggio inferiore alla misura prevista dall'art. 18 l. 765/1967, come integrato dalla delibera comunale n. 619/82 e dall'art. 2 l. 24.3.89 n. 122. e) Il quinto motivo riguarda la violazione e falsa applicazione degli artt. 2697, 1218, 1476 e 1477 c.c.,