Cass. civ., sez. II, sentenza 22/11/2019, n. 30555

to la seguente SENTENZA sul ricorso 29683-2015 proposto da: C GIAMBATTISTA, elettivamente domiciliato in ROMA, P.LE ROBERTO ARDIG0', 30, presso lo studio dell'avvocato B T, rappresentato e difeso dall'avvocato D S F giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

E G S, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA

COSSERIA

2, presso io-studio dell'a-vvocato A PACIDI, rappresentata e difesa dagli avvocati ALESSANDRO DISTANTE, ENRICO PELLEGRINI giusta procura a margine del controricorso;
- ricorrente incidentale - sul ricorso 29683-2015 proposto da: avverso la sentenza n. 222/2015 della CORTE D'APPELLO SEZ.DIST. DI di T, depositata il 14/05/2015;
udita la relazione della causa alla pubblica udienza del 02/10/2019 dal Consigliere Dott. M C;
Udito il Pubblico Ministero nella persona del Sostituto Procuratore Generale, dott. A C, che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi;
,VA il O Uditi gli Avvocati B T e D S F per il ricorrente principale

RAGIONI IN FATTO DELLA DECISIONE

Il Tribunale di Taranto sezione distaccata di Martina Franca, con ordinanza ex art. 702 ter c.p.c. n. 612/2010 dichiarava la nullità del contratto preliminare di vendita di immobile da costruire concluso il 28 febbraio 2009, tra la Edil Gnisci S.r.l., quale promittente venditrice, e C Giambattista, quale promissario acquirente;
nonché degli ulteriori contratti, ritenuti collegati, conclusi tra le stesse parti il 5 aprile 2006 (preliminare di permuta di un terreno contro un immobile da costruire) e il 6 aprile 2009 (compravendita del terreno su cui l'immobile sarebbe dovuto sorgere). Secondo il provvedimento del Tribunale il preliminare era nullo in quanto la fideiussione prescritta a pena di nullità dall'art. 2 del D. Lgs. n. 122/2005, era stata rilasciata dalla società venditrice in data successiva alla conclusione del preliminare e per un importo di C 170.000,00, inferiore rispetto al prezzo riscosso dal venditore, pari ad C 220.000,00, che corrispondeva al valore del terreno appartenente al C e che era stato oggetto di permuta. Ric. 2015 n. 29683 sez. 52 - ud. 02-10-2019 -2- Aggiungeva altresì che la fideiussione non rispettava la previsione di cui all'art. 3 dello stesso D. Lgs., che imponeva la rinuncia alla preventiva escussione del debitore principale, ed inoltre che la fideiussione veniva a scadere in data 30/9/2011, laddove la legge prevede che debba perdere efficacia al momento del trasferimento della proprietà del bene promesso in vendita. Infine il preliminare era generico nella determinazione dell'immobile da costruire. Stante la nullità della compravendita del terreno del 6/4/2009, all'attore spettava la restituzione del bene alienato ed alla società spettava la restituzione dell'importo di C 50.000,00 versato in sede di stipula, da compensare però con il pari importo versato dal C quale acconto del prezzo in sede di preliminare. Veniva altresì accordato il risarcimento del danno in favore del promissario acquirente, scaturente dal mancato trasferimento del terreno e dal mancato acquisto del bene futuro, danno quantificato nella somma di C 25.000,00. La Edil Gnisci S.r.l. proponeva appello e la Corte d'Appello di Lecce - Sezione distaccata di Taranto - con la sentenza n. 222 del 14/5/2015, in riforma parziale dell'ordinanza impugnata, rigettava la domanda di nullità del preliminare di permuta del 5/4/2006 e del contratto di compravendita del terreno del 6/4/2009 e condannava l'appellante alla restituzione della somma di C 50.000,00, rigettando ogni altra domanda, ivi inclusa quella di risarcimento del danno. Dopo aver ricordato il contenuto dell'art. 2 del D. Lgs. n. 122/2005 - che prescrive la nullità del contratto di trasferimento non immediato della proprietà di un immobile da costruire (suscettibile però di essere fatta valere solo dal promissario acquirente) nel caso di mancata consegna della Ric. 2015 n. 29683 sez. 52 - ud. 02-10-2019 -3- fideiussione di importo corrispondente alle somme ed al valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso e che dovrà ancora riscuotere a termini di contratto prima del trasferimento della proprietà - la corte territoriale rilevava che il contratto preliminare del 28/2/2009 prevedeva un corrispettivo di € 170.000,00, che però corrispondeva a quello indicato nella fideiussione rilasciata successivamente alla conclusione dello stesso contratto. Nel contratto era anche indicata la data del 30/9/2011 per la stipula del definitivo, data che corrispondeva a quella riportata nella fideiussione, mentre nelle condizioni aggiuntive della polizza fideiussoria era anche contenuta la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale, conformemente a quanto previsto dal menzionato art.

3. Infine, doveva ritenersi che l'immobile promesso in vendita fosse sufficientemente descritto ed identificato. Emergeva tuttavia che la polizza fideiussoria era stata rilasciata in data successiva alla conclusione del preliminare, circostanza questa che risulta sanzionata con la nullità dell'art.

2. Tale nullità però non poteva comunicarsi al contratto successivo ed a quello anteriore. Infatti, quanto al preliminare di permuta del 5/4/2006, lo stesso era stato concluso allorquando non era stato nemmeno richiesto il permesso di costruire (essendo stata inoltrata la relativa domanda solo il 27/5/2006), essendo quindi carente il requisito legale per l'operatività del D. Lgs. n. 122/2005. Inoltre, benché nell'intenzione dei contraenti il preliminare di vendita dell'appartamento e la compravendita del terreno fossero da coordinare in uno stesso progetto economico, espresso dal precedente preliminare di permuta, non poteva dubitarsi che ciascun negozio avesse conservato la propria Ric. 2015 n. 29683 sez. 52 - ud. 02-10-2019 -4- autonomia, come peraltro desumibile dall'assenza di richiami nei rispettivi testi. Ne derivava che non poteva addivenirsi alla dichiarazione di nullità di un contratto anteriore sulla base di un difetto di forma di un contratto successivo, né alla nullità della vendita del terreno, perfetta in tutti i suoi elementi formali. Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso C Giambattista sulla base di un motivo. La Edil Gnisci S.r.l. resiste con controricorso e propone a sua volta ricorso incidentale affidato a quattro motivi. C Giambattista resiste con controricorso al ricorso incidentale. La causa, dopo essere stata inizialmente trattata in udienza camerale ex art. 380bis.1 c.p.c., è stata rimessa alla pubblica udienza.

RAGIONI IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con l'unico motivo di ricorso principale il C lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1322 e 1344 c.c., in tema di collegamento negoziale tra contratti nonché l'esistenza di un contrasto irriducibile fra affermazioni inconciliabili nella motivazione del giudice di appello. Si deduce che i vari contratti posti in essere tra le parti erano tesi a conseguire un medesimo risultato, e cioè lo scambio di un bene presente (il terreno) con un bene futuro (l'immobile da edificare) tenendo conto della necessità di un conguaglio. Lo stesso contratto di permuta costituisce la riprova dell'esistenza del collegamento negoziale, il quale risulta anche confermato dal fatto che già nel preliminare di vendita del 28 febbraio 2009 la società si dichiarava proprietaria del bene, sebbene il trasferimento del terreno sarebbe dovuto avvenire in data successiva. Inoltre, risulta del tutto simmetrica la Ric. 2015 n. 29683 sez. 52 - ud. 02-10-2019 -5- regolamentazione delle modalità di versamento del prezzo tra il preliminare di vendita ed il patto di trasferimento del terreno. Deve quindi ritenersi che la Corte d'Appello, pur avendo riconosciuto la volontà delle parti di coordinare i vari contratti nell'ambito di uno stesso progetto economico, ha reso poi una conclusione del tutto inconciliabile con il riscontro del collegamento negoziale, laddove ha invece ritenuto che la sorte del preliminare di vendita non potesse estendere i suoi effetti anche agli altri contratti collegati.

2. Il primo motivo del ricorso incidentale denuncia la violazione dell'art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia su di un motivo di appello, in quanto la sentenza gravata ha omesso di pronunciare sull'eccezione avanzata in sede di appello, circa l'inapplicabilità alla fattispecie, unitariamente considerata, della disciplina di cui al D. Lgs. n. 122/2005 atteso che l'operazione economica aveva origine nel contratto di permuta del 5 aprile 2006, risalente ad una data in cui la normativa de qua non era ancora applicabile. Il secondo motivo del ricorso incidentale denuncia la violazione dell'art. 1 del D. Lgs. n. 122/2005, dell'art. 1322, dell'art. 132 n. 4 c.p.c. e dell'art. 111 Cost. per la presenza nella motivazione di un contrasto irriducibile fra affermazioni inconciliabili. Deduce la società che - se si ritiene, come ha fatto la Corte d'appello, che al contratto di permuta sia inapplicabile la disciplina di cui al D. Lgs. n. 122/2005 - tale inapplicabilità deve estendersi, stante l'esistenza di un medesimo progetto economico, anche al successivo preliminare di compravendita dell'appartamento. Il terzo motivo di ricorso lamenta la violazione o falsa applicazione dell'art. 2 del D. Lgs. n. 122/2005 e dell'art. 1423 Ric. 2015 n. 29683 sez. 52 - ud. 02-10-2019 -6- c.c. laddove la Corte di merito è pervenuta a dichiarare la nullità del preliminare di vendita immobiliare, in quanto la fideiussione di cui all'art. 2 della medesima norma, era stata rilasciata non contestualmente alla conclusione del contratto, ma posteriormente. In tal modo è stata negata la sanatoria della nullità di cui al citato art.

2 - che costituisce evidentemente una nullità di protezione, potendo essere fatta valere soltanto dall'acquirente, che è l'unico legittimato ad avvalersene - anche quando, per effetto del successivo rilascio della fideiussione, venga rimossa la situazione di fatto che a suo tempo aveva impedito la valida formazione dell'atto. Né in tal senso rileva il limite dell'art. 1423 c.c., atteso che le nullità di protezione rispondono ad esigenze di tutela del contraente debole, diverse da quello a presidio delle quali sono poste le cd. nullità assolute. Il quarto motivo lamenta l'omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, ex art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c., in quanto la sentenza gravata ha omesso di considerare che la consegna successiva della polizza era espressamente prevista nel preliminare, così che in tal modo anche l'acquirente aveva inteso disporre del potere di far valere la nullità.