Cass. civ., sez. II, sentenza 22/11/2021, n. 35971

guente: CL

SENTENZA

1 sul ricorso 7478-2018 proposto da: SOPARFI SOCIETÀ COOPERATIVA, già SO.PAR.FI HOLDING S.P.A., rappresentata e difesa dall'Avvocato E R e dall'Avvocato PIETRO D'ALESSANDRO per procura speciale in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

FALLIMENTO FARMACIA BUONO DI BUONO CATELLO E, PER ESTENSIONE, DI FRISONE EMILIA LUISA E BUFO MARIA ROSARIA, rappresentato e difeso dall'Avvocato F F per procura speciale a margine del controricorso;
- controricorrente e ricorrente incidentale - nonché ASSICURATORI DEI LLOYD'S, rappresentati e difesi dall'Avvocato M F e dall'Avvocato R M B per procura speciale in calce al controricorso;
r

- controricorrente -

nonché ALBORE ALFREDO, MAZZELLA GABRIELE ed AXA ASSICURAZIONI S.P.A.;

- intimati -

avverso la sentenza n. 3493/2017 della CORTE D'APPELLO DI NAPOLI, depositata il 27/7/2017;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 7/7/2021 dal Consigliere GIUSEPPE DONGIACOMO;
lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale della Repubblica, G B N, il quale ha concluso per il rigetto del ricorso principale e del ricorso incidentale.

FATTI DI CAUSA

1.1. C B ed E L F, con scrittura privata autenticata dal notaio A A in data 26/7/1999, hanno venduto alla So.Par.Fi Holding s.p.a. alcuni beni immobili in Ischia (e, precisamente, un terreno in località S. Alessandro, un fabbricato composto da dodici appartamenti ed un vigneto alla via Vecchia Cartaromana, un fabbricato a tre piani di antica costruzione a forma di torre e un fondo in località Bosco della Maddalena) dei quali erano proprietari, pattuendo il prezzo complessivo di £.

9.100.000.000. La società acquirente s'impegnava, inoltre, a concedere al B un mutuo ipotecario decennale di £. 2.500.000.000, al tasso fisso del 40/0, corrispondendo le somme dovute a titolo di prezzo e mutuo mediante accollo di tutte le posizioni debitorie gravanti sui venditori, così come indicate nella tabella allegata all'atto, per un ammontare complessivo di £. 11.600.000,00. La scrittura prevedeva, poi, che la stipula dell'atto pubblico sarebbe avvenuta il 30/9/1999. Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 L'art. 4, inoltre, prevedeva che i venditori avrebbero dovuto adempiere ad alcuni obblighi (e, segnatamente, a) attivare la procedura per l'esercizio del diritto di prelazione per la vendita del fondo in loc. S. Alessandro nei confronti del colono e dei confinanti entro il 31/7/1999, b) offrire a tal Lucio Varriale la somma per il riscatto del fondo vigneto entro il 31/7/1999, c) conciliare entro il 20/9/1999 due controversie pendenti presso il tribunale di Fermo, d) liberare gli immobili di via Vecchia Cartaromana attivando le procedure entro il 31/7/1999 e garantendone la libertà entro il 30/3/2000, oltre a liberare il fondo ove era sito il fabbricato da coloni o persone entro il 30/9/1999) il cui mancato adempimento avrebbe comportato, a richiesta della società acquirente, la risoluzione del contratto, con il conseguente obbligo di corrispondere la somma di £.

2.000.000.000. L'art. 11 della scrittura, peraltro, condizionava sospensivamente il contratto al verificarsi di tutto quanto previsto dall'art. 4 cit.. Le parti, tuttavia, nell'art. 3, hanno espressamente stabilito che tutti gli effetti della compravendita decorressero "dal momento della sottoscrizione del presente contratto", e cioè dalla data della sua stipulazione il 26/7/1999. 1.2. Il fallimento della Farmacia B, anche per estensione della F e di Maria Rosaria Bfo, ha, quindi, introdotto, nei confronti del predetto contratto, quattro autonomi giudizi nei quali, per quanto ancora rileva: a) innanzitutto, ha dedotto che la società acquirente era stata inadempiente in ordine al pagamento del prezzo ed ha, quindi, chiesto che fosse accertata e dichiarata la risoluzione del contratto di compravendita per inadempimento della convenuta, ai sensi dell'art. 1453 c.c., alla scadenza del termine essenziale del 30/9/1999, e che la stessa, ritenuta Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 responsabile del fallimento, fosse condannata al risarcimento dei danni per £. 9.100.000.000;
b) in secondo luogo, che fosse dichiarata l'inefficacia, ai sensi dell'art. 67, comma 2° ed, in subordine, comma 1°, I.fall., della predetta scrittura, con la condanna della società acquirente alla retrocessione della proprietà dei beni nonché al risarcimento dei danni conseguenti alla mancata disponibilità dei beni;
c) in terzo luogo, che fosse accertato e dichiarato che l'atto in questione non aveva prodotto il trasferimento della proprietà né alcun altro effetto per il mancato verificarsi dei fatti dedotti come condizione sospensiva ai sensi degli artt. 4 e 11 cit., con declaratoria che la titolarità e la disponibilità dei beni spettava al fallimento;
d) infine, che il convenuto A A, in qualità di notaio che aveva autenticato la scrittura e curato la sua trascrizione, avendo provveduto solo nel 2003 ad una rettifica della trascrizione in cui menzionava che per mero errore non era stato indicato che l'atto era sottoposto alla condizione sospensiva di cui all'art. 11, fosse dichiarato responsabile e condannato al risarcimento dei danni subiti dal fallimento, da quantificarsi nella somma pari al valore dei beni compravenduti. In quest'ultimo procedimento, peraltro, il notaio A ha chiamato in causa le compagnie di assicurazione Lloyd's of London e l'Axa Assicurazioni s.p.a. per essere manlevato. I giudizi sono stati successivamente riuniti e riassunti nei confronti del fallimento della Soparfi, nelle more fallita ma in seguito tornata in bonis. Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 È intervenuto volontariamente in giudizio G M in qualità di acquirente con atto del 13/2/1998 del terreno sito in loc. S. Domenico, via Cartaromana.

2.1. Il tribunale, con sentenza del 3/6/2013, si è pronunciato, per quanto ancora rileva, sulla domanda di risoluzione del contratto e sulla domanda di accertamento dell'avveramento della condizione, accogliendo la domanda di risoluzione proposta dal fallimento e condannando la convenuta alla restituzione degli immobili oggetto del contratto. Il tribunale, al riguardo, dopo aver evidenziato, anche a fronte dell'eccezione ex art. 1460 c.c. sollevata dalla società convenuta, la necessità di formulare un giudizio di prevalenza degli opposti inadempimenti, ha ritenuto che: - sul piano cronologico, era intervenuto prima l'inadempimento dei venditori rispetto a quanto prescritto dall'art. 4 del contratto (e ciò anche per l'impossibilità di considerare la documentazione depositata dalla curatela con gli scritti difensivi conclusionali, non potendosi ritenere come causa di rimessione in termini quella indicata dalla curatela, "apparendo non sufficientemente dimostrata la circostanza che dopo oltre dieci anni di pendenza della lite fossero stati ritrovati dal legale del B i documenti de quibus, aggiungendo che, in ogni caso, tale produzione, per la non univocità dei documenti, non appariva di per sé decisiva della controversia");
- sul piano, però, della comparazione degli inadempimenti, ciò non aveva alcuna incidenza causale rispetto alla finalità complessiva del contratto, come dimostrato dal comportamento successivo dei contraenti: 1) la società acquirente, in particolare, pur a fronte dei predetti inadempimenti, non si era avvalsa della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 4 né aveva chiesto il risarcimento dei danni;
2) la società acquirente, in data 14/9/1999, dopo il Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 concretarsi dell'inadempimento da parte del B, aveva inviato un telegramma ai venditori con il quale si è dichiarata disponibile a stipulare l'atto pubblico;
3) l'acquirente, inoltre, immessa nel possesso sin dalla stipula, aveva sollevato l'eccezione di inadempimento chiedendo che la risoluzione fosse addebitata all'inadempimento dei venditori solo dopo la domanda di risoluzione proposta dal fallimento;
4) l'acquirente, infine, era rimasta nella materiale disponibilità degli immobili, dei quali non aveva provveduto alla restituzione, con ciò dimostrando l'interesse a conservare la titolarità e ad ottenere l'adempimento. La società acquirente, viceversa, ha proseguito il tribunale, si era resa responsabile degli "inadempimenti più gravi" posto che, a fronte dell'immediato trasferimento della proprietà dei beni, come previsto dall'art. 3, non aveva adempiuto a nessuna delle obbligazioni contratte (e cioè, oltre al pagamento del prezzo, a prestare, con atto a parte, un mutuo ipotecario per l'importo di £. 2.500.000.000, con accollo di tutte le posizioni debitorie del B, per complessive £. 11.600.000.000 e a rilasciare una fideiussione ai venditori fino alla concorrenza di £. 10.000.000.000), nonostante l'essenzialità del termine previsto (30/9/1999) per il pagamento del prezzo e la concessione del mutuo. D'altra parte, a rilevare era anche la finalità complessivamente perseguita dall'atto, che, tramite l'accollo della sua esposizione debitoria, era volto al salvataggio del B, e ciò spiega anche l'essenzialità del termine del 30/9/1999 per il pagamento e soprattutto la decorrenza degli effetti dal contratto alla sottoscrizione della scrittura ai sensi dell'art.

3. Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 L'art. 11, pertanto, pur prevedendo che "il presente contratto è sottoposto alla condizione sospensiva del verificarsi di tutto quanto previsto dall'art. 4", doveva essere correttamente interpretato nel senso che non prevedeva una condizione sospensiva potestativa, essendo ciò in contrasto con le ulteriori e preminenti clausole contrattuali ed, in particolare, con l'immediata efficacia traslativa del contratto, prevista dall'art. 3, cui era seguita l'immediata immissione in possesso da parte della società acquirente. Tale clausola, piuttosto, in base al principio di conservazione, doveva essere ragionevolmente considerata come una condizione risolutiva, ribadendo quanto già previsto dall'art. 4 in relazione alla facoltà, riconosciuta all'acquirente, di sciogliersi dal contratto qualora fosse intervenuto l'inadempimento alle obbligazioni in esame da parte del venditore.