Cass. civ., sez. II, sentenza 12/06/2018, n. 15338

15 338-18 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREM DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: L M - Presidente R.G. N. 198/'17 S G - Consigliere Cron. 15338 Consigliere Rel. A C Rep.е A S - Consigliere G F U.P.5/04/2018 - Consigliere ha pronunciato la seguente Contratto preliminare di compravendita - azione SENTENZA di rescissione per assunta lesione "ultra dimidium" sul ricorso (iscritto al N.R.G. 198/'17) proposto da: M M (C.F.: MCL MHL 53A21 A662F) e PERRI MRIA TERESA (C.F.: PRR MTR 53L50 D766I), entrambi rappresentati e difesi, in forza di procura speciale a margine del ricorso, dall'Avv. G M ed elettivamente domiciliati presso il suo studio, in Roma, v. Monte Santo, n. 25;

- ricorrenti -

contro

ROSATI ANNA MRIA (C.F.: RST NMR 56A49 F880K), rappresentata e difesa, in virtù di procura speciale in calce al controricorso, dall'Avv. G C ed elettivamente domiciliata presso il suo studio, in Roma, v. di Ripetta, n. 285;
- controricorrente- avverso la sentenza della Corte di appello di Roma n. 5733/2016, depositata il 30 settembre 2016;
Udita la relazione della causa svolta nell'udienza pubblica del 5 aprile 2018 dal Consigliere relatore A C;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale A C, che ha concluso per il rigetto del ricorso;
uditi l'Avv. G M per i ricorrenti e l'Avv. G C nell'interesse della controricorrente. 1475/18 FATTI DI CAUSA Con sentenza n. 53 del 2007 l'adito Tribunale di Velletri, in accoglimento della domanda proposta nel novembre 1998 dalla promittente venditrice R Anna Maria, dichiarava rescisso per lesione "ultra dimidium" ai sensi dell'art. 1448 c.c., il contratto preliminare di vendita dell'immobile, sito in Nettuno, v. S. Giacomo 1, int. 1, dalla medesima sottoscritto il 18 marzo 1998 con i coniugi promissari acquirenti, M Michele e P Maria Teresa, e, di conseguenza, condannava questi ultimi a restituire all'attrice lo stesso immobile entro e non oltre il 15 febbraio 2007, nonché a corrispondere alla R, previa compensazione con la somma dalla medesima ricevuta in virtù del preliminare, l'importo di euro 93.683,00, a titolo di indennità per l'occupazione dell'immobile in questione dal 1° gennaio 1999 al 30 giugno 2006. Il giudice di primo grado rigettava, inoltre, la domanda riconvenzionale formulata dai convenuti ai sensi dell'art. 2932 c.c. al fine di ottenere il trasferimento, con sentenza costitutiva dell'obbligo di contrarre, dell'immobile oggetto del preliminare, dando atto della sopravvenuta rinuncia dei medesimi all'ulteriore domanda di restituzione del doppio della caparra e di rimborso delle migliorie. Decidendo sull'appello avanzato dai soccombenti convenuti e nella costituzione / dell'appellata R, la Corte di appello di Roma, con sentenza n. 4549/2008, in riforma integrale della decisione impugnata ed in accoglimento del gravame, respingeva la domanda di rescissione proposta dalla R unitamente a quelle accessorie ed accoglieva, invece, la domanda riconvenzionale degli appellanti formulata in relazione all'art. 2932 c.c., subordinando l'efficacia esecutiva della sentenza e, quindi, del trasferimento della proprietà dell'immobile che aveva - costituito oggetto del contratto preliminare intercorso tra le parti al pagamento del residuo prezzo di euro 118.785,09 da parte degli acquirenti. L'appellata R Anna Maria impugnava la suddetta sentenza di appello con ricorso per cassazione e questa Corte, con sentenza n. 13114/2010, accoglieva tutti e sei motivi del ricorso e, per l'effetto, cassava la pronuncia della Corte capitolina e rinviava la causa ad altra Sezione della Corte di appello di Roma per un nuovo esame. Riassunto tempestivamente il giudizio in sede di rinvio da parte della R Anna Maria, con il cui atto invocava il rigetto del pregresso 2 appello formulato dai coniugi M-P, la Corte di appello di Roma, nella resistenza degli originari appellanti, previa rinnovazione della c.t.u. per determinare il valore dell'immobile oggetto della controversia, con sentenza n. 5733/2016 (depositata il 30 settembre 2016), decidendo, per l'appunto, in sede di rinvio e conformandosi ai rilievi motivazionali contenuti nella richiamata sentenza di questa Corte n. 13114/2010, così provvedeva: dava atto che sussistevano i presupposti ai sensi dell'art. 1448 c.c. per pronunciare la rescissione per lesione del contratto preliminare dedotto in giudizio;
- accoglieva la domanda di riconduzione ad equità delle condizioni patrimoniali dello stesso contratto preliminare avanzata dai coniugi M-P ai sensi dell'art. 1450 c.c.;
- accoglieva la domanda subordinata e riconvenzionale in virtù dell'art. 2932 c.c. proposta dai medesimi coniugi, subordinando l'efficacia traslativa della sentenza al pagamento (da avvenire entro tre mesi dalla pubblicazione della sentenza) da parte degli stessi (in via solidale), in favore dell'alienante R Anna Maria, del residuo prezzo di compravendita del controverso immobile, pari alla differenza tra il prezzo definitivo - determinato in euro 278.886,72 - e le somme fino ad allora corrisposte alla venditrice a titolo di caparra ed in conto- prezzo, il tutto maggiorato, sulla somma in conto capitale così quantificata, dagli interessi legali dalla data del preliminare (18 marzo 1998) al saldo effettivo;
- respingeva tutte le altre domande delle parti e regolava le complessive spese processuali. A sostegno dell'adottata pronuncia la Corte di rinvio rilevava la sussistenza di tutte le condizioni per la configurazione della rescissione del contratto ai sensi dell'art. 1448 c.c. ma, al contempo, riteneva accoglibile anche l'offerta proveniente dai promissari acquirenti di "reductio ad aequitatem", siccome adeguata ed idonea, con la conseguente accoglibilità della domanda ex art. 2932 c.c. (originariamente) formulata in via riconvenzionale dai coniugi M- P, con l'emanazione delle statuizioni appena poc'anzi riportate. 3 Avverso la suddetta sentenza resa in sede di rinvio hanno proposto ricorso per cassazione M Michele e P Maria Teresa, articolato in sette motivi, al quale ha resistito con controricorso l'intimata R Anna Maria. I difensori di entrambe le parti hanno anche depositato memoria illustrativa ai sensi dell'art. 378 c.p.c.. RAGIONI DELLA DECISIONE -1. Con il primo motivo i ricorrenti hanno dedotto in relazione all'art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c. la violazione e mancata applicazione degli artt. 36, - 594, 101, 276 richiamato dall'art. 359, in relazione all'art. 118 disp att. c.p.c., tutti anche con riferimento all'art. 111 Cost. sul giusto processo, sul presupposto che il giudice di rinvio, nel decidere la causa, non si era soffermato su tutti i punti che avevano formato oggetto di discussione nel corso del giudizio, essendosi limitato soltanto ad esaminare i fatti posti a fondamento della pretesa fatta valere dalla R, senza valutare i vizi occulti dell'immobile, la carenza del certificato di abitabilità, l'esistenza di canne fumarie in eternit, l'inesistenza dell'autorizzazione comunale per la realizzazione di un garage interrato e, soprattutto, senza considerare che difettava ogni prova circa l'esistenza di altre trattative per la vendita dell'immobile dedotto in controversia, ragion per cui in mancanza di tali valutazioni - il valore dell'immobile non avrebbe potuto essere quantificato in misura superiore