Cass. civ., sez. III, sentenza 06/10/2021, n. 27127

a seguente SENTENZA sul ricorso 9628-2019 proposto da: C G, M L, C M, elettivamente domiciliate in ROMA, VIA

GIUSEPPE FERRARI

11, presso lo studio dell'avvocato E G, rappresentate e difese dagli avvocati R M, G M;

- ricorrenti -

nonchè 1.ontro S CZIA;
- intimata - Nonché da: !021 S CZIA, elettivameri:e domiciliata in ROMA, VIA 53 TEULADA, 52, presso lo studio dell'avvocato M G, che la rappresenta e difende;
- ricorrente incidentale - 9 nonchè

contro

M L, C M, C G;
- intimate - avverso la sentenza n. 75/2019 della CORTE D'APPELLO di L'AQUILA, depositata il 15/01/2019;
udita la relazione della causa sw3Ita nell'udienza camerale del 2/02/2021 dal Consigliere Dott. A S;
lette le conclusioni scritte dell P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. A P F DI CA L M, G C n e M C hanno proposto ricorso per cassazion basato su quattro motivi e illustrato da memoria, avverso la sentenza della Corte di appello di L'Aquila, pubblicata il 15 gennaio 2019, con la quale è stato rigettato il gravame dalle medesime proposto nei confronti di C S e avverso la sentenza del Tribunale di Pescara n. 738/2018, con cui quel Giudice aveva rigettato le domande avanzate dalle attuali ricorrenti, quali eredi di A C, nonché da Ristorante La Lanterna di A C S.r.l. nei confronti della Santarelli e volte a sentir accertare e dichiarare che il trasferimenflo del terreno sito in Cepagatti, meglio descritto in citazione, dalla Va: di Turri (talvolta negli atti indicata pure come Valditurri) S.r.l. alla convenuta era avvenuto in violazione del diritto di prelazione spettante alle attrici ai sensi dell'art. 38 L. 392/78, con conseguente declarator Li del loro diritto a riscattare dalla medesima convenuta, ai sersi dell'art. 39 della legge citata, la proprietà del detto terreno 3! prezzo di euro di euro 21.000,00, ritenendo le attrici sostituite ala Santarelli nell'atto di acquisto. C S ha resistito con controricorso contenente pure ricorso incidentale condizionato, basato su un unico motivo e illustrato da memoria. Ric. 2019 n. 09628 sez. 53 - ud. 02-02-2021 - 2- Fissato, da ultimo, per l'udienza pubblica del 2 febbraio 2021, il ricorso è stato trattato in can-era di consiglio, in base alla disciplina dettata dal sopravvenuto art. 23, comma 8-bis, del decreto legge n. 137 del 2020, inserito dalla legge di conversione n. 176 del 2020, senza l'intervento del Procuratore Generale e dei difensori delle parti, non avendo nessuno degli interess:Ai fatto richiesta di discussione orale. Il P.G., in prossimità dela camera di consiglio, ha depositato conclusioni scritte, chiedendo il rigetto del ricorso principale, con assorbimento del ricorso incidentale condizionato.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Va precisato che la Corte territoriale ha motivato il rigetto dell'appello sulla base di un rilievo, espressamente dalla stessa qualificato come "dirimente", t/aie a dire che nell'area di cui si discute in causa, adibita a parcheggio aei clienti dell'attività di ristorazione, non si realizzava «un'attività implicante il diretto contatto con il pubblico degli utenti e dei consumatori», presupposto ritenuto dalla giurisprudenza di legittimità necessario ai fini del legittimo esercizio del riscatto ai sensi degli art. 30 e 39 della legge n. 392 del 1978 in relazione alle aree pertinenziali. In aggiunta a tale rilievo dirimente, la Corte di merito ha pure evidenziato, con motivazione, quindi, ad abuntantiam, che l'area in parola era stata oggetto di un «contratto di locazione distinto e diverso» rispetto a quello inerente al compendio immobiliare adibito a ristorazione, con la previsione di un distinto canone locativo e, soprattutto, che tale compeOio immobiliare era stato oggetto di alienazioni autonome rispeto all'area di parcheggio, in quanto trasferito alla Conti & Figli S.r. in virtù del decreto del 13 aprile 2005 del Tribunale di Pescara, sicché nel momento in cui l'area di parcheggio in questione venne venduta dalla Va! di Turri alla Santarelli, Ric. 2019 n. 09628 sez. 53 - ud. 02-02-2021 - 3- l'autonomia tra i due beni era evidente e il rapporto di locazione non era unico.

1. Con il primo motivo del hcorso principale le ricorrenti denunciano «Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 817, 818 ed 819 c. c., nonché degli artt. 35, 38 e 39 L. n. 392/1978, in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. nella parte in cui è stato escluso il diritto alla prelazione sull'area parcheggio, in quémto "giuridicamente catastalmente e strutturalmente autonoma rispetto al compendio immobiliare principale, avendo peraltro conservato dal punto di vista urbanistico la propria destinazione agricola"». Le ricorrenti sostengono cie, nel caso di specie, sin dal 1989 il parcheggio in parola sarebbe,stato funzionalmente deputato dal suo proprietario e locatore a "pertinenza-parcheggio" e che sarebbe stato concesso al conduttore non quale bene distinto dotato di una propria ed autonoma identità funzionale e strutturale ma come bene pertinenziale, appositamente rt:alizzato dallo stesso locatore con opere «che hanno reso necessario il rilascio di appositi permessi urbanistici capaci di renderlo funzionale )II'esercizio commerciale caratterizzato dal contatto con il pubblico, come si evince, dalla concessione di variante in corso d'opera rilasc'ata dal Comune di Cepagatti su precisa richiesta della società Valditurri srl».

2.1. Il motivo all'esame investe sia la prima ratio decidendi della sentenza impugnata, fondata 3ul dato dirimente dell'esclusione della sussistenza dei presupposti r legittimare l'esercizio del diritto di prelazione e di riscatto per le aree pertinenziali qualora le medesime non implichino attività di cor -atto con il pubblico, sia la negata, in sostanza, qualificazione del ;archeggio in parola come pertinenza, sostenendo le ricorrenti che rCass.2/03/2006. n. 4599) e che, come già detto, la valutazione di documenti è attività tipicamente riservata g giudice del merito e non censurabile in sede di legittimità. Ric. 2019 n. 09628 sez. 53 - ud. 02-02-202i - 6- 3. Con il secondo motivo del ricorso principale le ricorrenti denunciano «Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2909 c.c. in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. nella parte in cui è stato escluso il diritto di prelazione, quale conseguenza dell'esclusione della unicità tra contratto principale (avente ad oggetto il fabbricato principale) e scrittura integrativa (avente ad oggetto il parcheggio) sul presupposto che "l'area in argomento fosse oggetto di contratto di locazione distinto e diverso da quello di cui alla scrittura 01.07.1989 riguardante il solo compendio immobiliare principale (...) Invero la successiva scrittura del 13.11.1989 contemplava esclusivamente l'area descritta catastalmente (...) Il tenore della scrittura (...) rendono manifesta l'autonomia del secondo contratto di locazione ed il rapporto scaturitone"». Sostengono le ricorrenti che la Corte territoriale avrebbe violato il principio del ne bis in iderr, avendo disatteso l'accertamento già formatosi tra le parti con forza di giudicato per effetto della definitività della sentenza della medesima Corte di merito n. 1081 che, interpretando il contenuto della scrittura integrativa del 13 novembre 1989, avrebbe accertato proprio l'unitarietà esistente tra la locazione del fabbricato e la locazione del parcheggio e la natura pertinenziale riconosciuta dai contraenti originari alla porzione di terreno in parola.