Cass. civ., SS.UU., sentenza 17/12/2020, n. 28972

28972-20 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONI UNITE CIVILI Oggetto Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: CONDOMINIO P CIO - Primo Presidente - D D U - Presidente di Sezione - ESCLUSIVO ADELAIDE AMENDOLA Ud. 15/09/2020 - Presidente di Sezione - PU ANTONIO MNA - R.G.N. 26105/2015 ERNESTINO LUIGI BRUSCHETTA - Consigliere - hon 28972 Rep. - Consigliere - L N مسا - Rel. Consigliere - си M D M ALBERTO GIUSTI -Consigliere - L R -Consigliere - - Consigliere - A C ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso 26105-2015 proposto da: BARONCINI G, BETTI PIETRO, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA BAIAMONTI 10, presso lo studio dell'avvocato ROSA PATRIZIA SANTORO, che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato M D C;

- ricorrenti -

1 233 zowo

contro

RIGHETTI MICHELA, RIGHETTI FRANCESCO, nella qualità di eredi di OTTAVIANI EBE, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA F. CESI 72, presso lo studio dell'avvocato A B, che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato R F;

- controricorrenti -

1339/2015 della CORTE D'APPELLO di avverso la sentenza n. BOLOGNA, depositata il 23/07/2015. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/09/2020 dal Consigliere M D M;
udito il Pubblico Ministero, in persona dell'Avvocato Generale MARCELLO MATERA, che ha concluso per l'estinzione del ricorso.

FATTI DI CAUSA

Tre sorelle, comproprietarie in regime di comunione di un 1. - edificio situato in Cattolica, all'angolo tra via Milano e via Dante, costituito, nell'arco temporale che qui rileva, da tre unità immobiliari ad uso commerciale al piano terra ed altre tre unità ad uso residenziale al primo piano, oltre che da parti comuni, in particolare un cortile retrostante ed un'area antistante i locali commerciali, procedettero nel 1980 allo scioglimento della comunione, all'esito del quale una delle tre condividenti, Bragagna Assunta, divenne proprietaria esclusiva di un appartamento al primo piano nonché del «negozio posto al piano terra con l'uso esclusivo della porzione di corte antistante distinti al N.C.E.U. alla pagina 533 - foglio 1 - particella 192 sub 4». Determinatasi per effetto dello scioglimento della comunione una situazione di condominio dell'edificio, Bragagna Assunta alienò a R L e O E, nel 1983, il proprio appartamento al primo piano ed il «negozio posto al piano terra con l'uso esclusivo della porzione di corte antistante, distinto al N.C.E.U. di detto Ric. 2015 n. 26105 sez. SU - ud. 15-09-2020 -2- Comune alla partita 3058 foglio 1 particella 192 sub 4>. Nel cortile retrostante il fabbricato, cortile costituente parte comune ai soli appartamenti ad uso residenziale al primo piano, le tre originarie comproprietarie avevano inoltre realizzato un vano destinato a servizio igienico. 2. - B G e B P, divenuti proprietari per acquisto fattone, all'esito di una procedura espropriativa, degli altri due appartamenti ad uso residenziale al primo piano, convennero in giudizio R L e O E, nel 2002, dinanzi al Tribunale di Rimini chiedendo accertarsi: a) che i convenuti avevano realizzato, ed utilizzavano in via esclusiva, سا una cantina ubicata nel cortile comune ai tre appartamenti al primo piano;
b) che i convenuti si erano appropriati dell'area comune condominiale antistante il loro negozio, lungo la via Milano, mediante l'installazione di una tettoia e di una chiusura a pannellí, essendo viceversa essi privi, al riguardo, di un valido titolo giustificativo;
c) che il vano destinato a servizio igienico esistente nel cortile era abusivo. Il tutto con richiesta di autorizzazione ad essi attori alla eliminazione del servizio igienico nonché condanna dei convenuti alla rimozione delle opere abusive, ai danni ed alle spese. 3.- R L e O E si costituirono e resistettero alla domanda. Quanto al servizio igienico nel cortile retrostante essi si rimisero a giustizia, evidenziando però la loro estraneità alla sua costruzione, effettuata già dalle originarie comproprietarie, ed utilizzazione. Quanto alla cantina sostennero che nel cortile erano stati eretti tre manufatti, tra i quali appunto la cantina, da considerarsi tutti comuni, chiedendo ordinarsi agli attori di cessare l'uso esclusivo degli altri due. Ric. 2015 n. 26105 sez. SU - ud. 15-09-2020 -3- Quanto all'area antistante il negozio, lungo la via Milano, chiesero respingersi la domanda per aver diritto all'uso esclusivo in forza del titolo, ovvero per usucapione della relativa servitù, ovvero in forza dell'articolo 1021 c.c.. 4.- L'adito Tribunale rigettò integralmente le domande principali e riconvenzionali, con compensazione integrale di spese.

5. B G e B P proposero appello al quale R L e O E resistettero, spiegando a loro volta appello incidentale.

6. Con sentenza del 23 luglio 2015 la Corte d'appello di Bologna respinse l'appello principale e, in accoglimento dell'appello incidentale spiegato da R L e O E, dichiarò che i manufatti и esistenti nel cortile retrostante il fabbricato avevano natura condominiale ed ordinò a B G e B P di cessare l'uso esclusivo, al fine di consentire a tutti i condomini il pari utilizzo, regolando le spese di lite in applicazione del principio della soccombenza. Osservò la Corte territoriale che: -) la consulenza tecnica d'ufficio espletata in primo grado aveva dato indicazioni equivoche sulla natura condominiale dell'area antistante i locali commerciali, giacché l'ausiliare aveva per un verso evidenziato essere senz'altro condominiale il cortile retrostante, risultando invece, sulla base delle schede catastali, l'area verso via Milano e via Dante a disposizione dei negozi al piano terra», ma per altro verso aveva infine concluso che le verande realizzate sull'area antistante il negozio Righetti-Ottaviani insistono anche loro totalmente SU area condominiale», affermazione, questa, che non trovava però alcun riscontro né nei documenti acquisiti dal tecnico e neppure nella descrizione degli accertamenti catastali da lui compiuti;
-) la locuzione «uso esclusivo della corte antistante», contenuta sia nell'atto di divisione del 1980 che in quello di compravendita del Ric. 2015 n. 26105 sez. SU - ud. 15-09-2020 -4- 1983, non era dirimente, potendo essa rivelare l'intento dei contraenti di riconoscere, con l'uso esclusivo, la natura pertinenziale delle corti antistanti i singoli negozi, in quanto destinate in modo permanente al servizio di quei locali;
-) all'atto della costituzione del Condominio, prodottasi per effetto della divisione del 1980, le condividenti avevano indicato come incluso nelle parti comuni il terreno sottostante e circostante il fabbricato, «salvo gli usi esclusivi delle porzioni di corte antistanti i negozi», manifestando così l'unanime volontà di escludere tali corti dalle parti comuni, esclusione contro la quale gli attori-appellanti leu nulla avevano comprovato;
-) in ogni caso l'uso esclusivo menzionato nella divisione e nella successiva compravendita andava ricondotto «all'uso delle parti condominiali ex artt. 1102 e 1122 c.c., proprio in considerazione del contesto nel quale l'uso venne costituito»;
-) l'uso esclusivo delle parti comuni, difatti, non sarebbe vietato da alcuna norma di legge e, al contrario, sarebbe espressamente contemplato dall'articolo 1122 c.c.;
al fine, poi, di determinare la portata e l'estensione del godimento spettante a ciascun partecipante sui beni comuni, nonché di accertare l'esistenza, in favore del singolo condominio, di particolari diritti di utilizzazione, contrastanti con la normale destinazione dei beni medesimi, occorrerebbe tener presente la situazione al momento della nascita del condominio, in relazione alle disposizioni del suo atto costitutivo e del regolamento se esistente;
-) nella specie l'uso esclusivo delle corti antistanti il negozio era stato attribuito alla condividente Bragagna Assunta concordemente da tutti i condomini con l'atto di costituzione del condominio in data 3 luglio 1980, regolarmente trascritto nei registri immobiliari, ed era stato poi trasferito agli odierni appellati dalla stessa condomina con la compravendita del 1983;
Ric. 2015 n. 26105 sez. SU - ud. 15-09-2020 -5- -) l'utilizzo delle corti, a voler ammettere la loro natura condominiale, anche se preclusivo di analoga possibilità di godimento da parte degli altri comproprietari, era comunque legittimo perché voluto in origine da tutti i condomini. - Per la cassazione della sentenza B G e B 1. P hanno proposto ricorso per sei mezzi. -· R L e O E hanno resistito con controricorso.

8. Con ordinanza del 2 dicembre 2019, n. 31420, la seconda 9. sezione civile di questa Corte ha disposto la trasmissione degli atti al len Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, tanto per esigenza di composizione di contrasto, quanto per la particolare importanza della questione, sulla natura dell'uso esclusivo in ambito condominiale. Il Primo Presidente ha disposto l'assegnazione alle Sezioni Unite. È stata fissata l'udienza del 21 aprile 2020. - Sono state depositate memorie. 10. - Disposto il rinvio del ricorso a nuovo ruolo, è intervenuta 11. - rinuncia accettata. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Il ricorso contiene sei motivi. 1.1.— Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 1362, 1117 e 950 c.c., nonché nullità della sentenza in relazione all'articolo 112 c.p.c.. Le tre sorelle Bragagna, secondo i ricorrenti, con l'atto di divisione di cui si è detto sarebbero divenute ciascuna proprietaria esclusiva dei singoli appartamenti e negozi di cui si componeva l'edificio, lasciando tra le «parti ed enti comuni» il «terreno sottostante e circostante il fabbricato», fatti salvi gli «usi esclusivi» delle porzioni di corte antistanti i negozi: il che si sostiene non comportava l'attribuzione alle condividenti della piena ed esclusiva proprietà delle Ric. 2015 n. 26105 sez. SU - ud. 15-09-2020 -6- corti antistanti i negozi, come poteva anche desumersi dallo stato dei locali al piano terra all'epoca della divisione.

1.2. Il