Cass. civ., sez. II, sentenza 18/01/2022, n. 01471

seguente SENTENZA sul ricorso 13828-2016 proposto da: REGIS MO, REGIS MONICA, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA G.G.

BELLI

27, presso lo studio dell'avvocato P M, che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato F S;

- ricorrenti -

contro

N E, elettivamente domiciliato in Roma, via Banco di Santo Spirito 38, presso l'avv. Augusto D'Ottavi, rappresentato e difeso dall'avv. F M;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 437/2016 della CORTE D'APPELLO di G, depositata il 14/04/2016;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/10/2021 dal Consigliere Dott. G T;
lette le conclusioni del Procuratore Generale dott. T che ha chiesto il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

Con atto pubblico di compravendita del 30 dicembre1999, R M vendeva, per la quota di 1/2 ciascuno a R M e M E, un fabbricato in Comune di San Remo, identificato in Catasto al foglio 11, particella 2214, sub 1 e 2. Con successivo atto di donazione del 2 febbraio 2000 R M ha donato alla foglia R M il terreno pertinenziale al fabbricato. Contro tale atto ultimo atto è insorto M E, il quale ha chiamato in giudizio R M e R M e ha chiesto accertarsi che la donazione era a lui inopponibile in quanto il terreno, oggetto di donazione, gli apparteneva per la quota di 1/2, essendo una pertinenza dell'edificio oggetto della precedente vendita del 1999 e, in quanto tale, compresa nel trasferimento. La domanda è stata accolta in primo e in secondo grado. La Corte d'appello, riconosciuta l'esistenza del vincolo pertinenziale del terreno rispetto al fabbricato ha ritenuto irrilevante la circostanza che la nota di trascrizione della vendita del fabbricato non contenesse i dati identificativi catastali del terreno, che pure aveva una identificazione catastale autonoma. Secondo la Corte di merito, R M, essendo parte sia del contratto di donazione, sia del contratto di vendita, non aveva la qualità di terzo, non essendo quindi applicabile la disciplina dell'art. 2644 c.c. sulla doppia alienazione. Per la cassazione della sentenza R M e R M hanno proposto ricorso affidato a quattro motivi. M E ha resistito con controricorso. Le parti hanno depositato memoria. La causa, in un primo tempo fissata per L trattazione in camera di consiglio, è stata poi rimessa in pubblica udienza. Ric. 2016 n. 13828 sez. 52 - ud. 26-10-2021 -2- Il Monaco ha depositato ulteriore memoria in prossimità della pubblica udienza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt.2644, 2659, 2926 c.c. e omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio. Si evidenzia che la nota di trascrizione della vendita del 1999 non conteneva alcuna indicazione idonea a ricomprendere la supposta pertinenza;
quindi, in assenza di trascrizione, data e non concessa l'esistenza del vincolo pertinenziale, il diritto di R M, acquistato per effetto della donazione, prevaleva, ai sensi dell'art. 2644 c.c., su quello in ipotesi acquistato dal Monaco in base all'atto non trascritto. Il secondo motivo denuncia vizio di motivazione e violazione di legge, nella parte in cui la Corte d'appello non ha tenuto nella debita considerazione il fatto che, nell'atto di vendita del 1999, si descriveva solo il fabbricato, ne si riportava l'identificazione catastale del terreno, che aveva dati propri e distinti da quelli del fabbricato, che era stato poco prima frazionato.

2. I primi due motivi, da esaminare congiuntamente, sono fondati e il loro accoglimento comporta l'assorbimento delle censure di cui ai restanti motivi. Il caso sottoposto all'esame della Corte d'appello poneva due distinte questioni: una riguardante la sussistenza del vincolo pertinenziale, configurabile anche fra immobili (Cass. n. 1789/1973;
n. 11970/2018: n. 20911/2021);
l'altra riguardante l'eventuale estinzione del vincolo, per effetto dell'alienazione della cosa principale separatamente dal terreno di pertinenza, in applicazione della regola secondo cui gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale Ric. 2016 n. 13828 sez. 52 - ud. 26-10-2021 -3- comprendono le pertinenze ove non sia diversamente disposto ovvero l'esclusione non risulti, comunque, da chiari ed univoci elementi desunti dal titolo (Cass. n. 1070/1968;
n. 4656/1997). Come ha chiarito la giurisprudenza, nel rapporto pertinenziale, tanto la cosa principale, quanto la pertinenza conservano la loro autonomia, perché il collegamento è preso in considerazione dalla legge come rapporto economico e di complementarità funzionale (Cass. n. 3676/1979;
n. 2804/2017: n. 2278/1990). Così, mentre l'accertamento dell'inesistenza dell'atto di destinazione avrebbe esaurito la vicenda, il riscontro positivo della pertinenza lasciava del tutto impregiudicata la soluzione della seconda questione, e l'eventuale estinzione del vincolo in concomitanza con l'atto di disposizione della cosa principale da parte del titolare. Insomma, la soluzione positiva della prima questione, nel senso della sussistenza dei vincolo, non aveva alcuna incidenza sulla soluzione della seconda questione. Nella sentenza impugnata i due aspetti sono invece analizzati congiuntamente;
tale errore di prospettiva ha indotto il giudice di merito a considerare alla stregua di un elemento del tutto marginale la circostanza che l'atto contemplasse la descrizione del solo del fabbricato. È un fatto altrettanto pacifico, risultante dalla stessa sentenza, che il bene venduto fu indentificato con i soli dati catastali del fabbricato, non essendo menzionati quelli del terreno, nonostante questo avesse una identificazione catastale autonoma. Nella nota di trascrizione, correlativamente, comparivano ancora una volta solo i dati del fabbricato e non del terreno. Secondo la Corte d'appello il fatto che la trascrizione fu curata con i soli dati del fabbricato «dipende dalla circostanza che nell'atto di compravendita è indicato solo il mappale del fabbricato, e comunque quello della trascrizione è un regime che regola solo l'opponibilità dell'atto, e non ha rilievo nei Ric. 2016 n. 13828 sez. 52 - ud. 26-10-2021 -4- rapporti fra le parti per le quali valgono le pattuizioni effettivamente intercorse, indipendentemente dalla trascrizione». Ancora una volta la Corte d'appello, sulla base della distinzione fra l'efficacia sostanziale dell'atto e il regime di pubblicità, dà per scontato quello che avrebbe dovuto costituire l'oggetto primario della propria indagine, e cioè se la coincidenza fra oggetto della vendita e oggetto della pubblicità non fosse esso stesso un indice della separata alienazione della sola cosa principale.