Cass. civ., sez. II, sentenza 04/12/2019, n. 31685

guente PU SENTENZA sul ricorso n. 10179 - 2015 R.G. proposto da: DE LISA GIUSEPPE - c.f. DLSGPP62E22G629L - elettivamente domiciliato in Roma, alla via A. Gramsci, n. 36, presso lo studio dell'avvocato M d T che disgiuntamente e congiuntamente all'avvocato R M lo rappresenta e difende in virtù di procura speciale a margine del ricorso. RICORRENTE

contro

MARGIOTTA ANGELA - c.f. MRGNGL46B44F839Z MARGIOTTA FRANCESCO - c.f. MRGFNC47B12F839N - INTIMATI avverso la sentenza della corte d'appello di Napoli n. 1436 dei 1/2.4.2014, udita la relazione della causa svolta all'udienza pubblica del 7 giugno 2019 dal consigliere dott. L A, Ì1E3 udito il Pubblico Ministero, in persona del sostituto procuratore generale dott. C S, che ha concluso per l'accoglimento del primo, del quarto e del nono motivo di ricorso, assorbiti gli ulteriori motivi, udito l'avvocato R M per il ricorrente,

FATTI DI CAUSA

1. Con atto notificato il 16.6.2000 G D L citava a comparire dinanzi al tribunale di Avellino A M, F M ed A C. Premetteva che con atto in data 28.2.1999 aveva promesso di acquistare ed i convenuti avevano promesso di vendergli, per il prezzo di lire 140.000.000, un piccolo fabbricato ed il terreno circostante in Pietrastornina;
che alla stipula dell'atto aveva provveduto al versamento della somma di lire 90.000.000 ed era stato immesso nel possesso dell'immobile;
che si era pattuito che il residuo prezzo sarebbe stato versato alla stipula del rogito. Indi esponeva che una porzione del terreno era stata oggetto di espropriazione per la costruzione di una strada;
che il Comune di Pietrastornina aveva rilasciato attestazione n. 2730/2000 di ubicazione dell'immobile in zona ad elevato rischio idrogeologico;
che l'A.S.L. competente aveva riscontrato la mancanza del certificato di abitabilità, la mancanza di acqua potabile e la mancanza dell'impianto di smaltimento delle acque reflue domestiche. Chiedeva che fosse dichiarata la risoluzione del preliminare per grave inadempimento dei promittenti venditori e ne fosse pronunciata la condanna, oltre che al risarcimento del danno, alla restituzione di lire 180.000.000, quale doppio della caparra confirmatoria, detratto l'importo, da computarsi equitativamente, correlato alla fruizione da parte sua del cespite compromesso. X 2 2. Si costituivano A M, F M ed A C. Instavano per il rigetto dell'avversa domanda;
in via riconvenzionale chiedevano dichiararsi e darsi atto della legittimità dell'operato recesso ex art.1385 cod. civ. dal contratto nonché della legittimità dell'operata ritenzione della caparra;
chiedevano altresì condannarsi l'attore alla restituzione del compendio immobiliare nonché al risarcimento del danno correlato all'illegittima detenzione a far data dall'8.6.2000 sino alla riconsegna.

3. Assunta la prova testimoniale, con sentenza n. 1093/2007 l'adito tribunale dichiarava il preliminare risolto alla data del 7.6.2000 a seguito e per effetto del recesso legittimamente esercitato dai promittenti venditori, dichiarava da costoro legittimamente acquisita la caparra confirmatoria, condannava l'attore a pagare ai convenuti la somma di euro 23.250,00, oltre interessi.

4. Proponeva appello G D L. Resistevano A M e F M (anche quali eredi di A C). Con sentenza n. 1436 dei 1/2.4.2014 la corte d'appello di Napoli rigettava il gravame e condannava l'appellante alle spese del grado. Evidenziava la corte che maggiormente grave era l'inadempimento ascrivibile al promissario acquirente, ché non aveva inteso recarsi dal notaio ai fini della stipula del definitivo. Evidenziava segnatamente che l'espropriazione aveva riguardato una piccola porzione, di appena mq. 42, del terreno compromesso;
che, alla stregua della previsione di cui all'art. 4, il preliminare era stato "stipulato con riferimento all'attuale stato di fatto dei beni, ben noto alle parti, nonché alla loro „o. consistenza”, sicché l'appellante non aveva ragione per ascrivere a controparte le asserite inadempienze.

5. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso G D L;
ne ha chiesto sulla scorta di nove motivi, variamente articolati, la cassazione con ogni susseguente statuizione anche in ordine alle spese di lite. A M e F M non hanno svolto difese.

RAGIONI DELLA DECISIONE

6. Con il primo motivo il ricorrente denuncia ai sensi dell'art. 360, 10 co., n. 3 e n. 5, cod. proc. civ. la violazione e falsa applicazione dell'art. 24 Cost., degli artt. 1183, 1322 e ss., 1362 e ss., 1385, 1453, 1454, 1455, 1460, 1490 e ss., 1494, 1495 e 1669 e ss. cod. civ., degli artt. 115, 116 e 132 cod. proc. civ.. Deduce che ha errato la corte di merito a rigettare la sua domanda di risoluzione del preliminare per inadempimento dei promittenti venditori. Deduce che la previsione dell'art. 4 costituisce mera "clausola di stile", del tutto generica ed inidonea a rendere irrilevanti la mancanza della licenza di abitabilità, l'espropriazione parziale dell'immobile compromesso in vendita e le ulteriori inadempienze da ascrivere ai promittenti venditori. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 3 e n. 5, cod. proc. civ. la violazione e falsa applicazione dell'art. 24 Cost., degli artt. 1453, 1454, 1455, 1460, 1477 e ss. e 1490 e ss. cod. civ., degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. e degli artt. 24 e ss. d.p.r. n. 380/2001. Deduce che, in ipotesi di preliminare di vendita di un immobile destinato ad abitazione, costituisce grave inadempimento, integrante la figura dell'aliud pro alio, la mancata consegna, ai sensi dell'art. 1477, 3° co., cod. civ., del certificato di abitabilità, a meno che il promissario acquirente non vi abbia espressamente rinunciato ovvero non abbia esonerato il promittente venditore dall'assolvimento di siffatto obbligo. Deduce che nel preliminare non si fa cenno alcuno al certificato di abitabilità, sicché è da escludere che in qualità di promissario acquirente vi abbia rinunciato;
che è in ogni caso abilitato a domandare la risoluzione del contratto, pur ad ammettere che al momento della stipula del preliminare abbia avuto conoscenza che l'immobile fosse privo dell'abitabilità. Deduce che è provato in via documentale che l'immobile non è abitabile. Con il terzo motivo il ricorrente denuncia ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 3 e n. 5, cod. proc. civ. la violazione e falsa applicazione dell'art. 24 Cost., degli artt.1325, 1418, 1419, 1453, 1454, 1455, 1460, 1470 e ss., 1477 e ss., 1490, 1492, 1495 e ss., 1537 e 1538 cod. civ., degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ.. Deduce che è provato in via documentale che l'immobile è stato in parte oggetto di espropriazione;
che i promittenti venditori non hanno dichiarato tale circostanza al momento della stipula del preliminare;
che è irrilevante che la porzione espropriata è di modesta superficie. Deduce quindi che í promittenti venditori, siccome privi di qualsivoglia diritto limitatamente alla porzione espropriata, hanno dato corso alla stipulazione di un preliminare ad oggetto impossibile, di conseguenza nullo nella sua interezza. Con il quarto motivo il ricorrente denuncia ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 3 e n. 5, cod. proc. civ. la violazione e falsa applicazione dell'art. 24 Cost., degli artt. 1453, 1454, 1455, 1460, 1477 e ss., 1490, 1492, 1495 e ss. cod. civ., degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., degli artt. 24 e ss. d.p.r. n. 380/2001, degli artt. 220 e 221 r.d. n. 1265/1934 e del d.m.

5.7.1975. Deduce che ha errato la corte distrettuale allorquando ha reputato irrilevanti, ai fini del riscontro dell'inadempimento dei promittenti venditori, la mancanza delle condizioni igienico - sanitarie e la mancanza dell'impianto di smaltimento delle acque reflue;
che trattasi viceversa di presupposti indispensabili ai fini del rilascio della licenza di abitabilità e comunque di gravi vizi del bene promesso in vendita, idonei a comprometterne significativamente la funzionalità e la possibilità di godimento. Con il quinto motivo il ricorrente - "solo subordinatamente" (così ricorso, pag. 20) - denuncia ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 3 e n. 5, cod. proc. civ. la violazione e falsa applicazione dell'art. 2 Cost., degli artt. 1175 e ss., 1218, 1256, 1362, 1363, 1366, 1369, 1418, 1419, 1453, 1454, 1455, 1460, 1463 e ss., 1490, 1492, 1495 e ss., 2697 e 2932 cod. civ., degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. e dell'art. 40 della legge n. 47/1985. Deduce che ha errato la corte territoriale, allorquando, in sede di comparazione dei reciproci comportamenti dei contraenti, non ha tenuto conto che la stipula del contratto definitivo è stata impedita dalle gravi inadempienze ascrivibili ai promittenti venditori e dai vizi dell'immobile. Deduce segnatamente che la mancanza del certificato di abitabilità legittima il rifiuto del promissario acquirente di recarsi dinanzi al notaio per la stipula del definitivo. Deduce d'altra parte che, se è nulla la vendita di un immobile che presenti irregolarità dal punto di vista urbanistico, è analogamente nullo il preliminare di vendita di un immobile siffatto. Con il sesto motivo il ricorrente - "in linea ancora più subordinata" (così ricorso, pag. 24) - denuncia ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 3 e n. 5, cod. proc. civ. la violazione e falsa applicazione degli artt. 1137 e ss., 1175 e ss., 1185 e SS., 1218 e ss., 1385 e ss., 1453 e ss., 1490 e ss. e 2697 e ss. cod. civ. e degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ..Deduce che la corte di Napoli ha omesso l'esame ed ha comunque insufficientemente e contraddittoriamente valutato l'allegata documentazione e le acquisite dichiarazioni testimoniali, idonee a dar ragione dei vizi e delle irregolarità urbanistiche ed edilizie dell'immobile e della avvenuta loro conoscenza in epoca successiva alla stipula del preliminare. Con il settimo motivo il ricorrente - "in linea ancora più subordinata" (così ricorso, pag. 27) - denuncia ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 3 e n. 5, cod. proc. civ. la violazione e falsa applicazione degli artt. 1183, 1385, 1453, 1454, 1455, 1460 e 1490 e ss. cod. civ. e degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ.. Deduce che ha errato la corte napoletana, allorché ha reputato legittimo il recesso dei promittenti venditori. Deduce che invero è pienamente legittimo il suo rifiuto di addivenire alla sigla del definitivo, per la cui stipula non era stato pattuito alcun termine;
che al contempo, ricevuta comunicazione del recesso, ha tempestivamente contestato ai promittenti, con la notifica dell'iniziale citazione, gli inadempimenti a costoro ascrivi bili. Deduce altresì che l'art. 3 del preliminare gli rimetteva la scelta del notaio e l'indicazione della data di stipula del definitivo, sicché sarebbe stato onere dei promittenti venditori proporre azione giudiziaria perché a tali fini gli fosse fissato un termine. Con l'ottavo motivo il ricorrente - "sempre in linea subordinata" (così ricorso, pag. 32) - denuncia ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 3 e n. 5, cod. proc. civ. la violazione e falsa applicazione degli artt. 1122 e ss., 1175 e ss., 1281 e ss., 1362 e ss., 1385, 1453 e ss. e 2697 cod. civ. e degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ..Deduce che la somma di lire 90.000.000, pari a circa il 70% del prezzo pattuito, è stata versata alla stipula del preliminare anche a titolo di acconto prezzo;
che in ogni caso, in ipotesi di dubbia qualificazione, sarebbe stato onere dei promittenti dimostrare l'avvenuta corresponsione della somma a titolo di caparra confirmatoria. Con il nono motivo il ricorrente - "sempre in linea subordinata" (così ricorso, pag. 33) - denuncia ai sensi dell'art. 360, 10 co., n. 3 e n. 5, cod. proc. civ. la violazione e falsa applicazione degli artt. 1183, 1322 e ss., 1362 e ss., 1385, 1453, 1454, 1455, 1460 e 2697 cod. civ. e degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ.. Deduce che ha errato la corte di merito a condannarlo al pagamento dell'importo di euro 23.250,00 a titolo di risarcimento danni;
che è illegittimo il cumulo della caparra e del risarcimento dei danni. Deduce comunque che è stato condannato al risarcimento, ancorché nessuna prova controparte ha offerto degli asseriti danni.