Cass. civ., sez. III, sentenza 04/11/2003, n. 16523

3 90 3 52 UBBLICA ITALIANA 6 1 IN NOME DEL POPOLO ITALIANO A

CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

Oggetto босазо SEZIONE TERZA CIVILE mi Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: - Presidente Dott. G N R.G.N. 10827/00 - Cron. 33742 Dott. M V Consigliere Consigliere Rep. 4325 Dott. A L Consigliere Ud. 09/06/03 Dott. I P Rel. Consigliere Dott. B D - ha pronunciato la seguente S ENTENZA sul ricorso proposto da: DI J L, elettivamente domiciliata in ROMA VIA

CLIVO DI CINNA

196, presso lo studio dell'avvocato L S, difesa dall'avvocato M D P, giusta delega in atti; ricorrente - contro BUCCINO ANTONIO, S A, elettivamente domiciliati in

ROMA PZA DEL PARADISO

55, presso lo studio dell'avvocato FLAMINIA DELLA CHIESA D'ISASCA, difesi dagli avvocati PASQUALE CONTESSA con delega amargine;
GIUSEPPE LEONE, con procure speciale del 2003 1333 Dott. Notaio N C

NAPOLI

3/4/2001 -1- rep.n.104941 e rep.n.104940; - controricorrenti - avversO la sentenza n. 4033/99 del Tribunale di NAPOLI, emessa il 9/6/1999, depositata il 11/06/99; RG.9745/1998; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/06/03 dal Consigliere Dott. Bruno DURANTE; udito l'Avvocato DEL POZZO MARIO; udito l'Avvocato LEONE GIUSEPPE; udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Marco PIVETTI che ha concluso per accoglimento del I° motivo rigetto del II°. -2- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Buccino Antonio e Santomauro Angelina adirono il pretore di Napoli per la determinazione dell'equo canone dall'1.1.1979 al 31.12.1993 relativamente all'appartamento che Di Ianni Laura aveva locato al primo, nel cui godimento era subentrata la seconda in virtù di accordi intervenuti in sede di separazione personale di coniugi. La locatrice si oppose alla domanda, tra l'altro eccependo che con decorrenza dal 4.1.1993 era stato stipulato nuovo contratto locativo contenente patti in deroga ex art. 11 L. 359/1992. Il pretore determinò l'equo canone e compensò le вичний spese di lite. Il tribunale di Napoli con sentenza resa il 9.6.1999 rigettò il gravame della locatrice, considerando per che il nuovo contratto con i quanto ancora interessa patti in deroga era nullo a causa della mancata previsione della espressa rinuncia della locatrice alla facoltà di disdettare il contratto alla prima scadenza, costituente condizione essenziale di validità, e che non era possibile l'inserzione automatica di clausole quale fonte integrativa del contratto idonea a garantirne la validità, dato che "il legislatore non ha prescritto che i contratti recanti patti in deroga alla L. 392/1978 debbano di diritto avere una durata minima di anni otto (quattro più quattro), ma, al contrario, si è limitato a 1 consentire la possibilità di tale deroga ponendo quale condizione di validità dell'accordo la manifestazione della volontà del locatore di rinunciare alla facoltà di disdetta alla prima scadenza”. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione Di Ianni Laura sulla base di due motivi;
hanno controricorso gli intimati;
le parti hannoresistito con depositato memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE Con il primo motivo la ricorrente denuncia violazione degli artt. 1367 C.C., 11 D.L. 333/1992, convertito in L. 359/1992, in relazione all'art. 360, nn. 3 e 5, c.p.c.;
sostiene 1) il contratto redatto su reca la clausola "in deroga modulo prestampato Buffetti Binang alla L. 392/1978 così come consentito dall'art. 11 L. 359/1992", per cui non era affatto necessario che la locatrice specificasse "le conseguenze legali derivanti dalla normativa derogatoria espressamente richiamata in quanto il rinvio per relationem alla stessa implicava la ricadenza del rapporto negli schemi di tale normativa tracciati vincolativamente dal legislatore";
2) a prescindere dalla росс felice espressione adoperata, la rinuncia alla facoltà di disdetta rappresenta nella logica della norma più che una scelta del locatore una conseguenza ed un effetto naturale del contratto riconducibile allo schema legale prescelto e non alla specifica manifestazione di volontà del contraente;
3) 2 per pacifico principio di ermeneutica contrattuale nel dubbio la clausola va interpretata nel senso di produrre effetti (art. 1367 c.c.). Con il secondo motivo la ricorrente lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 1339, 1419 nella L.C.C., 11, comma 2, D.L. 333/1992, convertito 359/1992, in relazione all'art. 360, nn. 3 e 5, c.p.c.; deduce che, una volta ritenuto che la disposizione di cui all'art. 11 costituisce norma imperativa di legge ai fini della validità del contratto, non si comprende per quale ragione la clausola conforme ad essa "non possa essere trasfusa di diritto a salvaguardia del regolamento normativo adottato". I motivi, che vanno esaminati congiuntamente per B connessione, non possono trovare accoglimento. L'art. 11, comma 2, L. 359/1992 collega la possibilità di stipulare patti in deroga alla rinuncia del locatore alla facoltà di disdettare il contratto alla scadenza. La rinuncia è assunta dalla norma come condizione di - - аvalidità del patto in deroga e bisogna aggiungere seguito della sentenza della Corte Costituzionale 25.7.1996, n. 309, dichiarativa dell'illegittimità della parte della norma che prevedeva l'obbligatoria assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, costituisce l'unica condizione del genere. 3 Come è desumibile dallo stretto nesso esistente tra il vantaggio del maggior canone attribuito al locatore e quello della maggiore stabilità del rapporto conseguito dal conduttore, la rinuncia deve essere contestuale alla pattuizione in deroga. La mancanza della rinuncia comporta 1'invalidità delle sole pattuizioni in deroga senza travolgere l'intero contratto, che rimane fermo nelle pattuizioni diverse e viene integrato attraverso il meccanismo della sostituzione automatica delle clausole invalide previsto dagli artt. 1339 e 1419 C.C. con le norme inderogabili attinenti alla durata ed al canone (Cass. 15.1.2002, n. 377;
Cass. 8.3.2002, n. 3431). Secondo un orientamento dottrinale la L. 359/1992 ha uniBun introdotto una nuova tipologia di locazione abitativa tipologia - base primaria che si pone accanto alla 392/1978 ed a quella residuale prevista dall'art. 1 L. del codice civile;
il passaggio dall'una all'altra tipologia non è possibile in mancanza di rinuncia, con la conseguenza che si rimane nell'ambito della tipologia base con l'aggiunta di un fenomeno di sostituzione automatica di clausole. Non merita, pertanto, adesione la tesi della ricorrente, secondo la quale basta che le parti stipulino in deroga perché ricevaun contratto locativo applicazione la relativa disciplina senza che vi sia espressamente la bisogno che il locatore manifesti 4 facoltà di disdetta, volontà di rinunciare alla rappresentando la rinuncia conseguenza dellauna tipologia contrattuale prescelta. Va ribadito al riguardo che la rinuncia del locatore presupposto giuridico della pattuizione incostituisce deroga e rappresenta l'elemento che consente l'accesso ai patti in deroga. Identicamente dicasi della tesi della ricorrente, secondo la quale, siccome il tipo di locazione prescelto dalle parti include la rinuncia, si verifica inserimento automatico di essa ;
ciò perché l'inserimento comporterebbe non già la semplice sostituzione di una clausola nulla, ma l'inammissibile introduzione di un requisito essenziale mancante con la creazione di un адиний contratto di tipologia differente. Né, infine, può essere di ausilio richiamarsi, come la ricorrente, all'ermeneutica contrattuale, non fa consentendo la medesima di conseguire il risultato di introdurre nel contratto il requisito mancante (la rinuncia alla facoltà di disdetta). In conclusione, il ricorso va rigettato;
si ravvisano, tuttavia, giusti motivi per compensare le spese del giudizio di cassazione.