Cass. civ., sez. III, ordinanza 25/07/2022, n. 23145

ato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 28072-2019 R.G. proposto da: ASSOCIAZIONE E.F.O.P.A.S.S. Impresa sociale, in persona del rappresentante legale p.t., LUCIANO LEPRE, rappresentata e difesa dall’AVV. GUIDO CAMPOBASSO, elettivamente domiciliata in Roma presso lo Studio TAMIETTI-BELLACHIONA E ASSOCIATI, VIA ACCIAIOLI, 7;
– ricorrente –

contro

ALPI INIZIATIVE S.r.L. E ALPI INVESTIMENTI S.r.L.;
- intimate - avverso la sentenza n. 832-2019 della Corte d’Appello di NAPOLI, depositata il 20 febbraio 2019. Oggetto: Locazione ad uso commerciale – Aggiornamento del canone Udita la relazione svolta nella Camera di Consiglio dal Consigliere M G. Rilevato che: L L, in data 28 settembre 2010, prendeva in locazione, dalla Alpi Iniziative S.r.L., l’immobile ad uso attività di formazione ed orientamento professionale, sito in Napoli, Corso Umberto I, 23, per il canone mensile di euro 1370,62, oltre ad Iva, da incrementare, ai sensi dell’art. 4, a partire dall’ottobre 2011 di euro 779,37, dall’1 ottobre 2013 di euro 268,75, dall’1 ottobre 2014 di euro 134,37, dall’1 ottobre 2015 di euro 134,37, oltre a Iva, rispetto al canone in essere rispetto alle singole date;
il contratto, all’art. 9, prevedeva la facoltà per il conduttore di cedere - come poi era in concreto avvenuto in data 15 aprile 2013 a favore dell’associazione EFOPASS - il contratto ad un costituendo ente di formazione;
gli incrementi del canone venivano corrisposti, su richiesta della locatrice, fino al mese di maggio 2015;
successivamente L L comunicava alla società Alpi Iniziative di aver ceduto alla EFOPASS ogni diritto ed azione derivante dalla restituzione delle maggiorazioni di canone da lui corrisposte sino al mese di luglio 2013;
EFOPASS, con lettera del 14 settembre 2015, rappresentando la illegittimità, ai sensi degli artt. 32 e 79 della l. n. 392/1978, degli aumenti periodici del canone, sosteneva che il canone dovuto a partire da quel momento, tenuto conto degli aggiornamenti Istat, ammontava ad euro 1.446,16, al netto di IVA, e si riservava di quantificare le somme versate ma non dovute per gli anni pregressi;
con raccomandata del 7 ottobre 2015 EFOPASS indicava in euro 40.942,24 la somma non dovuta, comprendente quella cedutale da Antonio Lepre, e ne chiedeva la restituzione;
con nota del 13 giugno 2016 Alpi Iniziative comunicava ad EFOPASS di avere ceduto l’immobile locato ad Alpi Investimenti S.r.L.;
EFOPASS citava, allora, dinanzi al Tribunale di NAPOLI, le società Alpi Iniziative ed Alpi Investimenti, chiedendone la condanna alla restituzione dell’importo di euro 40.924,00 per le ragioni indicate;
le convenute, oltre al rigetto della domanda attorea, con riconvenzionale, chiedevano che EFOPASS fosse condannata al pagamento delle differenze tra il canone corrisposto e quello dovuto, ai sensi dell’art. 4 del contratto;
con la sentenza n. 4883/2018, il Tribunale rigettava la domanda dell’attrice ed accoglieva quella delle resistenti, condannando EFOPASS a corrispondere le maggiorazioni del canone previste dall’art. 4 del contratto di locazione;
ritenendo che le maggiorazioni di canone di cui all’art. 4 del contratto fossero state illegittimamente inserite nello stesso, allo scopo di aggirare surrettiziamente il divieto di cui all’art. 32 ultimo comma della l. n. 392/1978, EFOPASS impugnava la decisione del Tribunale dinanzi alla Corte d'Appello di Napoli, la quale, con la sentenza n. 832/2019, oggetto dell’odierna impugnazione, rigettava l’appello e confermava la sentenza gravata;
EFOPASS ricorre per la cassazione della suddetta pronuncia, affidandosi ad un solo motivo;
nessuna attività difensiva risulta svolta in questa sede da Alpi Investimenti e da Alpi Iniziative, rimaste intimate;
la trattazione del ricorso è stata fissata in Camera di Consiglio ai sensi dell’art. 380 bis1 cod.proc.civ.;
il Pubblico Ministero non ha depositatoconclusioni scritte;
EFOPASS ha illustrato il ricorso con memoria.

Considerato che:

1) la ricorrente contesta la violazione dell’art. 32 e dell’art. 79 della l. n. 392/1978, perché la Corte d'Appello avrebbe ritenuto validamente determinato l’aumento del canone di locazione, stante l’insussistenza, per i contratti di locazione ad uso commerciale, di un divieto di corrispondere un canone di locazione in misura differenziata e crescente, facendo, però, erronea applicazione della giurisprudenza di questa Corte che ammette la pattuizione di un canone in misura differenziata e crescente del canone di locazione, a condizione che la stessa non persegua lo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria e che l’aumento del canone convenuto sia ancorato ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull’equilibro del sinallagma contrattuale ovvero appaia giustificata la riduzione del canone per un limitato periodo iniziale;
ebbene, secondo la prospettazione di parte ricorrente, la fattispecie in esame non presenterebbe i caratteri di quelle in cui è ritenuta legittima la pattuizione relativa ad aumenti del canone locativo, perché l’art. 4 si limiterebbe a prevedere variazioni in aumento del canone inizialmente pattuito;
la ricorrente rileva, in aggiunta, che la giurisprudenza di questa Corte non avrebbe un indirizzo univoco circa la necessità o meno di giustificare l’aumento del canone in ragione di elementi predeterminati ed idonei a giustificare detto aumento nel periodo di durata della convenzioneed osserva che sarebbe priva di pregio la considerazione con cui la sentenza impugnata ha ritenuto che le parti avevano concordemente convenuto un aumento del canone e non l’elusione dell’art. 32 della l. n. 392/1978, anche in ragione del fatto che le variazioni del canone pattuite si aggiungevano all’aggiornamento dello stesso ai sensi dell’art. 32 citato, perché tale previsione, diversamente da quanto ritenuto dal giudice a quo, rafforzerebbe l’ipotesi della nullità dell’art. 4 del contratto di locazione;
in particolare, suffragherebbe tale ipotesi il fatto che tale pattuizione seguisse, nell’art. 4, la previsione delle maggiorazioni;
il punto d’arrivo del ragionamento della società ricorrente è che quanto convenuto con l’art. 4 non avrebbe dovuto considerarsi alla stregua di una determinazione differenziata nel