Cass. civ., sez. II, sentenza 18/06/2020, n. 11802

ato la seguente SENTENZA sul ricorso 774-2015 proposto da: I F, IOLLO OLGA, elettivamente domiciliati in ROMA, V.

LE DELLE MILIZIE

38, presso lo studio dell'avvocato G A, rappresentati e difesi dall'avvocato P P giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrenti -

contro

R V, elettivamente domiciliato in ROMA,

VIA COLA DI RIENZO

111, presso lo studio dell'avvocato L I, che lo rappresenta e difende in virtù di procura a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 3507/2014 della CORTE D'APPELLO di NAPOLI, depositata il 31/07/2014;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/09/2019 dal Consigliere Dott. M C;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. C S che ha concluso, in conformità della requisitoria scritta per il rigetto del ricorso;
udito l'Avvocato S M per delega dell'Avvocato per i ricorrenti e l'Avvocato M L per delega dell'Avvocato I per il controricorrente;

FATTI DI CAUSA

R V, premettendo di essere proprietario di un immobile sito in Napoli alla via Ugo Ricci n. 20, facente parte del fabbricato 3/F del Parco Ottieri, conveniva in giudizio il relativo condominio, deducendo che l'immobile, ubicato al piano rialzato ed acquistato con atto per notar Scarnecchia del 20/12/2004, era interessato da infiltrazioni di acqua provenienti dai muri perimetrali del fabbricato e dai pozzetti di raccolta delle acque luride e meteoriche, risultati lesionati e da lungo tempo non riparati. Aggiungeva che aveva in precedenza instaurato un ATP che aveva confermato la riconducibilità dei danni alla condotta omissiva del condominio e concludeva per l'accoglimento della domanda risarcitoria, relativa sia alla necessità di assicurare il ripristino del bene sia alla mancata fruizione dei frutti che avrebbe potuto ritrarre ove avesse potuto fare uso del bene. Si costituiva il condominio che adduceva che la responsabilità dell'accaduto non poteva essergli ascritta, in quanto l'umidità che aveva danneggiato il bene dell'attore derivava dal vespaio sottostante i pavimenti, e quindi era rappresentata da una causa estranea al condominio. Ric. 2015 n. 00774 sez. 52 - ud. 12-09-2019 -2- Oltre a contestare l'entità dei danni richiesti, eccepiva la prescrizione del diritto azionato ex art. 2947 c.c., ed in via riconvenzionale evidenziava che il regolamento di condominio depositato dalla società costruttrice, e redatto con atto per notaio Giusti dell'Il settembre 1958, prevedeva che tra i beni comuni ed indivisibili vi fosse anche la casa del portiere, posta al piano seminterrato. L'immobile era stato effettivamente espropriato dalla società mutuante che sul bene stesso aveva a suo tempo iscritto ipoteca, e lo stesso era stato aggiudicato a tal P A, i cui eredi avevano poi trasferito la titolarità del bene al R, ma doveva reputarsi che il vincolo di destinazione impresso sull'immobile, appunto adibito a casa del portiere, fosse opponibile anche all'attore, e ciò anche in assenza di trascrizione del regolamento. Poiché il servizio di portierato era ancora attivo, il condominio rivendicava l'esistenza del vincolo obbligatorio chiedendo altresì che fosse accertata l'illegittimità dell'accorpamento a quella che era la casa del portiere di due box parimenti appartenenti all'attore, con la conseguente condanna alla riduzione in pristino dei luoghi. Nel corso del giudizio, acquisito il fascicolo dell'ATP esperito ante causam, l'attore proponeva anche ricorso ex art. 700 c.p.c. al fine di ottenere l'immediata esecuzione dei lavori finalizzati alla rimozione della situazione di pericolo che investiva sia la condizione del bene attoreo che le condizioni statiche dell'intero edificio. Il Tribunale di Napoli dichiarava il non luogo a provvedere sulla richiesta cautelare, e con sentenza ex art. 281 sexies c.p.c., accoglieva la domanda attorea, condannando il condominio al risarcimento dei danni quantificati in € Ric. 2015 n. 00774 sez. 52 - ud. 12-09-2019 -3- 47.388,87, oltre interessi, nonché nell'ulteriore somma di € 4.115,82 senza interessi, oltre che all'esecuzione dei lavori analiticamente individuati al capo c), rigettando la domanda riconvenzionale. Infine compensava per un quarto le spese di lite e poneva la residua parte a carico del convenuto, comprensive anche delle spese dell'ATP, e di quelle del procedimento ex art. 700 c.p.c. Avverso tale sentenza proponeva appello il condominio e la Corte d'Appello di Napoli, con la sentenza n. 3507 del 31/7/2014, ha rigettato il gravame condannando l'appellante al rimborso delle spese del grado. Quanto ai primi due motivi di gravame, rilevava che effettivamente il R aveva avanzato una richiesta cautelare ex art. 700 c.p.c. in corso di causa, e che tale richiesta appariva corretta, in quanto mirava ad evitare un pregiudizio alla sua proprietà esclusiva (il che non consentiva di accedere alla diversa tutela di cui all'art. 1105 co. 4 c.c.), non essendo nemmeno dato ricorrere alla denuncia di danno temuto, in quanto i danni alla sua proprietà si erano ormai già verificati. Risultava però che il Tribunale non si era pronunciato sulla domanda ex art. 700 c.p.c., in quanto aveva direttamente statuito sul merito, reputando quindi la richiesta cautelare assorbita. Emergevano quindi sia il fumus che il periculum in mora, quanto meno in relazione alla situazione che investiva la proprietà esclusiva dell'attore, sicché si palesava corretta la decisione di porre a carico del condominio pro quota anche le spese del procedimento cautelare. Era altresì disatteso il terzo motivo di appello che investiva la eccepita improponibilità della domanda, stante l'esperibilità del diverso rimedio di cui all'art. 1105 co. 4 c.c., osservando la Ric. 2015 n. 00774 sez. 52 - ud. 12-09-2019 -4- sentenza d'appello che nella specie l'attore agiva si come condomino, ma a tutela del pregiudizio alla sua proprietà esclusiva, ipotesi questa che secondo la giurisprudenza di legittimità non poteva trovare rimedio nella diversa norma invocata dal condominio. In relazione al quarto motivo, che investiva l'eccezione di prescrizione, disattesa dal giudice di primo grado, la decisione di appello osservava che nella fattispecie si era al cospetto di un'ipotesi di illecito istantaneo con effetti permanenti, in quanto la condotta illecita si esauriva in un atto unico o compiuto in un contesto temporale unico, ancorchè con effetti destinati a rimanere o anche ad ampliarsi nel tempo, sicchè la prescrizione comincia a decorrere dal momento stesso del compimento della condotta causativa del danno. Poiché nella fattispecie la causa delle infiltrazioni era da individuare nell'inadeguata o carente impermeabilizzazione della parete perimetrale interrata dell'edificio e nelle pessime condizioni dei pozzetti di raccolta delle acque pluviali e luride, l'appellante, gravato del relativo onere in ordine all'eccezione sollevata, non aveva però dimostrato l'epoca in cui si sarebbe verificato l'illecito. In tal senso alcuna rilevanza avevano la carenza di manutenzione dell'immobile nonché la circostanza che i locali fossero sempre rimasti allo stato grezzo;
inoltre la CTU redatta dall'ing. F, in una diversa causa instaurata dai danti causa dell'attore nei confronti del condominio, e definita dal Tribunale di Napoli con la sentenza n. 842/2005, che a detta del convenuto dimostrerebbe che i danni oggetto di causa risalgono ad epoca remota, non era stata prodotta in atti e non costituiva quindi valido mezzo di prova. Ric. 2015 n. 00774 sez. 52 - ud. 12-09-2019 -5- Né appariva decisiva la denuncia di successione degli eredi di P A, già aggiudicatario del bene, in quanto le espressioni ivi riportate non dimostravano che già a quella data il bene fosse stato interessato dalle rilevanti infiltrazioni d'acqua poi accertate nel presente giudizio. Quanto al diverso motivo di appello che investiva la mancata valutazione del concorso di colpa del danneggiato, la Corte distrettuale osservava che il giudice di primo grado aveva adeguatamente preso in esame lo stato del pavimento dell'appartamento del R, attribuendo allo stesso un'incidenza causale nella misura del 15 °/0, che era stata detratta dall'ammontare dei danni, escludendo altresì che le condizioni di manutenzione e di umidità avessero concorso a determinare i fenomeni infiltrativi. In merito invece al diverso principio della compensatio lucri cum damno, in relazione al minor prezzo che l'attore avrebbe pagato ai venditori proprio in considerazione delle complessive condizioni in cui versava il bene, la sentenza osservava che mancando anche in atti il titolo di acquisto del R, non vi era prova che effettivamente il prezzo fosse stato determinato alla luce delle precarie condizioni dell'immobile. Era disatteso anche il motivo di appello con il quale si deduceva che non si era tenuto conto delle infiltrazioni di acqua piovana provenienti dalla strada esterna, e quindi da un bene non condominiale, e ciò in quanto il Tribunale aveva considerato solo i danni direttamente riconducibili a cause rientranti nel controllo del condominio, come le condizioni dei muri perimetrali e dei pozzetti di raccolta delle acque. Quanto, infine al rigetto della domanda riconvenzionale, la sentenza impugnata evidenziava che non corrispondeva al vero l'affermazione dell'appellante secondo cui il Tribunale avesse Ric. 2015 n. 00774 sez. 52 - ud. 12-09-2019 -6- affermato che originariamente l'unità immobiliare dell'attore era costituita da due camere ed accessori, adibita ad alloggio del portiere e da due autonomi locali invece adibiti a deposito, solo successivamente accorpati, avendo il Tribunale solo riportato la tesi difensiva del condominio, dando successivamente atto che la stessa non aveva ricevuto riscontro probatorio. In tal senso, secondo la Corte d'Appello, andava confermato che emergeva la diversità della descrizione della consistenza immobiliare destinata a casa del portiere nel regolamento di condominio rispetto a quella contenuta nell'atto di concessione dell'ipoteca e di successiva aggiudicazione a P A, il che già permetteva di escludere la fondatezza delle tesi del condominio. Ma anche laddove si fosse voluto reputare che una parte dell'immobile appartenente al R fosse coincisa con quella che era la casa del portiere, il vincolo di destinazione all'epoca impresso non era opponibile all'appellato. Infatti, il regolamento di condominio era stato preceduto dall'iscrizione ipotecaria in favore della banca mutuante concessa dalla società mutuataria, costruttrice del fabbricato, iscrizione ipotecaria che doveva ritenersi avesse preceduto la redazione del regolamento di condominio. Successivamente, la banca creditrice aveva intrapreso l'esecuzione immobiliare sull'immobile destinato a casa del portiere, che all'esito della procedura era stato aggiudicato al dante causa dell'attore. Alla luce di tale sequenza cronologica doveva reputarsi che, ex art. 2812 c.c., il vincolo di destinazione fosse inopponibile all'acquirente del bene, in quanto una volta costituita la garanzia reale, la società debitrice non avrebbe potuto Ric. 2015 n. 00774 sez. 52 - ud. 12-09-2019 -7- costituire alcun peso o creare alcun diritto reale opponibile al creditore ipotecario. Il rilievo circa la libertà del bene da pesi in favore del condominio determinava che dovesse essere confermato anche il capo della sentenza di prime cure che aveva disatteso la richiesta del condominio di accertare l'illegittimità dell'accorpamento della casa del portiere con due locali adibiti ab origine a deposito, in quanto trattavasi di richiesta evidentemente ancorata al presupposto della sopravvivenza del vincolo di destinazione a casa del portiere. In tal senso alcuna rilevanza aveva la documentazione prodotta solo in sede di conclusioni dal condominio e relativa al giudizio amministrativo pendente dinanzi al TAR tra il R, il Comune di Napoli ed il condominio, finalizzato all'annullamento del provvedimento con il quale era stato ordinato al R il ripristino dello stato dei luoghi, in quanto ininfluente ai fini della presente controversia. I F e I O, rispettivamente nudo proprietario ed usufruttuaria dell'appartamento sito al piano 8, int. 28 del condominio alla via Ugo Ricci n. 20 in Napoli hanno proposto ricorso per la cassazione di tale sentenza sulla base di sette motivi. R V ha resistito con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memoria in prossimità dell'udienza.