Cass. civ., sez. II, ordinanza 08/11/2022, n. 32851

iato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 4805/2018 R.G. proposto da: G M, elettivamente domiciliata in ROMA, CORSO VITTORIOEMANUELE II N. 154/3DE, presso lo studio dell’avvocato D G (GRNDNL63D26C621R) che la rappresenta e difende;
-ricorrente -

contro

N R, elettivamente domiciliata in ROMA VIA G. ZANARDELLI N. 36, presso lo studio dell’avvocato GIUSEPPE GIULIO ROMEO (RMOGPP51A06I600F) che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato R D (DLLRCR66L06E463X);
-controricorrente - Ric. 2018n. 4805 sez. S2 - ud. 21/10/2022 avverso la sentenzadella CORTE D'APPELLO GENOVA n. 886/2017 depositata il 30/06/2017. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/10/2022 dal Consigliere L V;

FATTI DI CAUSA

1. M G proponeva appello avverso la sentenza del Tribunale di Genova che aveva rigettato la sua domanda di affermazione della responsabilità di R N as sano in ordine al mancato ottenimento del provvedimento di agibilità relativo all’immobile oggetto di compra vendita , sito in Cogorno, Via Maggiolon. 30/2 e alla mancata presentazione al catasto fabbricati di una planimetria catastale corretta, nonché per aver venduto alla parte acquirente (G inocchio ) un immobile urbanisticamente irregolare rispetto a quanto assentito dal Comune di Cogorno con la concessione edilizia in sanatoria del 15 aprile 1993. 2. Il Tribunale di Genova aveva rigettato anche la domanda di riduzione del prezzo di acquisto dell’immobile e di condanna al risarcimento del danno della controparte. Il Tribunale, infatti, aveva escluso l’inadempimento della convenuta ed aveva accolto la sua domanda riconvenzionale diretta ad accertare il diritto al pagamento della somma residua di euro 15.000 depositata presso il notaio rogante.

3. La Corte d’A ppello di Genova rigettava l’appello e confermava la sentenza di primo grado. In particolare, evidenziava che le allegazioni dell’attrice relative alla dislocazione dei vani erano state dedotte tardivamente, n ella seconda memoria istruttoria. La G, con l’atto introduttivo del giudizio, invece , aveva dedotto esclusivamente l’avvenuto spostamento della porta di accesso al vano soggiorno dal corridoio d’ingresso rispetto a Ric. 2018n. 4805 sez. S2 - ud. 21/10/2022 quanto oggetto di condono. Nella memoria ex articolo 183 , sesto comma, c.p.c. non era stato dedotto n ulla di più dalla difesa della G. La produzione documentale era costituita da meri atti di parte, con i quali si sosteneva che lo spostamento della porta costituiva un ulteriore grave motivo ostativo al rilascio dell’agibilità. Peraltro, per ammissione della stessa parte attrice , il Comune di Cogorno non aveva mai rilevato che lo spostamento della menzionata porta costituisse uno dei motivi del mancato rilascio del provvedimento di agibilità. Dunque, la deduzione di tale differente dislocazione dei vani, quale causa di irregolarità sotto il profilo urbanistico dell’immobile era dedotta dall’attrice solo con la memoria istruttoria e con la formulazione dei capitoli di prova. Peraltro, la venditrice aveva effettuato regolare comunicazione al Comune con riguardo ad opere interne eseguite prima del 1° gennaio 2005 con allegate planimetrie riproducenti la situazione originaria della porta in questione come da condono edilizio, con ulteriore documentazione fotografica relativa al corridoio menzionato e alla suddetta porta. A tale comunicazione aveva risposto il Comune di Cogorno prendendo atto dell’esecuzione delle opere e della loro regolarizzazione sotto il profilo amministrativo, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 22 della l.r. n. 16 del 2008. Risultava, dunque , dimostrato che lo spostamento della porta era stato regolarizzato già in data 29 novembre 2012 come da attestazione in pari data del Comune. Ciò escludeva che potesse imputarsi alla venditrice un inadempimento contrattuale sotto il profilo della non rispondenza dell’immobile a quanto assentito con il condono del 1993. Quanto al mancato adeguamento catastale, tale minima modifica interna dell’appartamento non era suscettibile di giustificare la domanda di riduzione del prezzo dell’immobile,né del Ric. 2018n. 4805 sez. S2 - ud. 21/10/2022 risarcimento danni, data la marginalità e assoluta rimediabilità di detto residuale profilo. Doveva confermarsi la sentenza anche riguardo alla interpretazione dell’accordo intervenuto tra le parti circa l’agibilità dell’immobile compravenduto e la certificazione degli impianti. Dal contratto emergeva che la parte venditrice dichiarava e la parte acquirente prendeva atto che l’immobile era privo di agibilità.La parte venditrice si impegnava ad ottenere a sua cura e spese tale agibilità, precisando che , quelle relat ive all’ottenimento delle certificazioni degli impianti erano poste a cura e spese della parte acquirente. Di conseguenza poiché il provvedimento di agibilità dell’immobile non era stato rilasciato a causa della mancanza del certificato di regolare allaccio alla civica fognatura il cui rilascio era a carico della parte acquirente, non poteva essere imputato alla venditrice il mancato ottenimento dell’agibilità. Anche sotto tale profilo doveva escludersi un inadempimento contrattuale. Non poteva ravvisarsi la violazione degli articoli 1490 e 1942c.c. in relazione al mancato riconoscimento della garanzia per vizi della cosa venduta, in quanto l ’ acquirente G inocchio era a conoscenza che l’immobile era privo di agibilità ed era a sua cura e spese l’ottenimento della certificazione degli impianti.

4. Maurizia G inocchio ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di tre motivi.

5. R Nassanoha resistito con controricorso.

6. Entrambe le parti, con memoria depositata in prossimità dell’udienza,hanno insistito nelle rispettive richieste.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione degli articoli 1218, 1490, 1492 1494 c.c. Violazione degli articoli 7 e ss. del d.m. n. 37 del 23 gennaio 2008. Violazione e mancanza di Ric. 2018n. 4805 sez. S2 - ud. 21/10/2022 motivazione sotto il profilo della contraddittorietà ed illogicità manifesta e dell’omessa apparente ed insufficiente pronuncia. Pacifico ed incontestato che nell’atto di compravendita la parte venditrice dichiarava e la parte acquirente prendeva atto che l’immobile era privo di agibilità. La parte venditrice si impegnava ad ottenere a sua cura e spese tale agibilità mentre a cura e spese della parte acquirente erano quelle relative all’ottenimento della certificazione degli impianti, come da accordi sottoscritti in separata sede. In pari data infatti le parti sottoscrivevano una scrittura privata di integrazione e modifica dell’atto di compravendita stabilendo di comune accordo che la somma di euro 15.000 era trattenuta dal notaio rogante a titolo di deposito fiduciario e che tale somma sarebbe stato incassatadalla venditrice a saldo del prezzo solo dopo il rilascio, anche per silenzio assenso , dell’agibilità degli immobili oggetto di compravendita. La venditrice avrebbe dovuto ot tener e a proprie spese l’agibilità entro 90 giorni dall’ottenimento della certificazione degli impianti che a sua volta l’acquirente G inocchio si impegnava ad ottenere a proprie spese e a produrre entro il 20 maggio 2012. Ciò premesso, a parere della ricorrente le certificazioni degli impianti che si era impegnata ad ottenere a proprie spese non comprendevano l’autorizzazione all’allaccio dello scarico alla rete civica fognaria rientrando questa tra le certificazioni previste ex d.m. n . 37 del 2008. Nel caso di specie , infatti , il Comune non aveva rilasciato il provvedimento di abitabilità per mancanza del certificato di conformità dell’impianto fognario rilasciato da un installatore abilitato bensì per mancanza del certificato di regolare allaccio alla fognatura, adempimento spettante al proprietario ex d.m. 37 del 2008. La ricorrente evidenzia trattarsi di atti d istinti Ric. 2018n. 4805 sez. S2 - ud. 21/10/2022 rilasciatia cura di soggetti diversi , l’uno discendente da una norma di sicurezza rilasciato dal soggetto installatore abilitato, il secondo previsto dalla legge sanitaria e rilasciato dal responsabile competente del Comune. La ricorrente G inocchio aveva fatto pervenire per il tramite del proprio tecnico di fiducia tutte le certificazioni necessarie come da verbale di consegna documenti del 17 maggio 2012 in cui si dava atto che con la consegna della documentazione la medesima G inocchio riteneva assolto gli obblighi di cuialla scrittura del 20 marzo 2012. La controparte era inadempiente all’obbligo di ottenere a sua cura e spese l’agibilità negata dal Comune avendo la stessa omesso di fornire la richiesta copia del certificato di regolare allaccio alla civica fognatura richiesto direttamente alla società E.G.U.A . Tale certificato doveva essere richiesto dalla proprietaria come evidenziato dallo stesso Comune. In sostanza, il mancato ottenimento della certificazione della regolarità dell’impianto fognario non era addebitabile alla colpa e alla negligenza della G inocchio bensì esclusivamente al comportamento in malafede e all’inadempimento contrattuale della venditrice che aveva dolosamente taciuto all’acquirente che l’immobile compravenduto era privo di regolare allaccio all a fognatura, e ssendo, invece , dotato di una fossa biologica del tutto abusiva. Tale vizio occulto e conseguente grave inadempimento non sarebbero stat i considerat i nel giudizio di merito. Anche la riduzione del prezzo di acquisto dell’immobile e il danno causato , essendo evidentemente liquidabili in via equitativa , avrebbero potuto essere quantificati alla luce di un’indagine tecnica come richiesto dalla ricorrente in quanto per dotare l’immobile di regolare allaccio alla civica fornitura sarebbe necessario attraversare tre Ric. 2018n. 4805 sez. S2 - ud. 21/10/2022 proprietà e costituire tre servitù , oltre una strada pedonale c on corso d’acqua, nonché costruire una stazione di pompaggio sostenendo costi certamente non inferioriad euro 50.000. Nel caso di specie, dunque , sussistevano i vizi rubricati per avere la Corte d’Appello violato il disposto dell’articolo 1490 c.c. e dell’articolo 1492 c.c. oltre che dell’articolo 1494 c.c. e dell’articolo 1218 c.c.;
i noltre la sentenza sarebbe motivata in maniera illogica incoerente ed erronea.