Cass. civ., sez. II, sentenza 19/10/2009, n. 22123

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele - Presidente -
Dott. ODDO Massimo - Consigliere -
Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio - rel. Consigliere -
Dott. BURSESE Gaetano Antonio - Consigliere -
Dott. MAZZACANE Vincenzo - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 24988-2004 proposto da:
RESIDENCE VERACRUZ, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA MARIANNA DIONIGI 29, presso lo studio dell'avvocato MILLI MARINA, rappresentato e difeso dall'avvocato BIANCHI MARIA DONATA;

- ricorrenti -

e contro
DE IS RN;

- intimati -

sul ricorso 542-2005 proposto da:
DE IS RN, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA COSSERIA 5, presso lo studio dell'avvocato ROMANELLI GUIDO FRANCESCO, che lo rappresento e difeso dall'avvocato FOLCO PAOLO;

- ricorrenti -

e contro
RESIDENCE VERACRUZ;

- intimati -

avverso la sentenza n. 111/2004 del TRIBUNALE di IMPERIA, depositata il 03/05/2004;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03/07/2009 dal Consigliere Dott. LUCIO MAZZIOTTI DI CELSO;

udito l'Avvocato;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
De NT DO proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso dal giudice di pace di Imperia con il quale gli era stato intimato di pagare al Residence RA L.

2.065.000 a titolo di oneri condominiali relativi alla gestione e manutenzione di asseriti beni comuni. L'opponente sollevava numerose eccezioni in fatto e in diritto deducendo tra l'altro di non essere comproprietario dei detti pretesi beni comuni.
Il Residence RA, costituitosi, chiedeva il rigetto dell'opposizione deducendo che:
esso opposto era un supercondominio - composto da 12 palazzine tra le quali l'HI - che da oltre 12 anni gestiva i beni comuni;
i condomini dell'HI avevano approvato di far parte del residence RA CR e di partecipare alle spese di manutenzione dei bei comuni;
la vendita effettuata con l'atto di acquisto dell'appartamento del De NT comprendeva servizi, impianti e cose comuni secondo quanto precisato nel regolamento di condominio;

l'acquirente si era obbligato ad accettare il regolamento generale del complesso residenziale RA CR conferendo mandato a IC SE per la redazione del regolamento stesso;
nei confronti del De NT valevano gli obblighi assunti dal suo dante causa nonché quanto stabilito nel regolamento della palazzina HI facente parte del complesso residenziale RA CR;
le parti comuni esterne alla detta palazzina erano le strade, la piscina, campo da tennis, campo di bocce, parco giochi bimbi;
le spese di manutenzione di detti beni erano da ripartirsi tra i condomini.
Il giudice di pace di Imperia, con sentenza 28/9/2001, rigettava l'opposizione.
Avverso la detta sentenza De NT DO proponeva appello al quale resisteva il Residence RA.
Con sentenza 3/5/2004 il tribunale di Imperia, in riforma dell'impugnata decisione, revocava il decreto ingiuntivo opposto osservando: che era infondata l'eccezione di inammissibilità dell'appello per omessa indicazione di specifici motivi di censura alla pronuncia del giudice di pace;
che le doglianze poste a base dell'opposizione a decreto ingiuntivo erano state ribadite dall'appellante al fine di censurare l'iter argomentativo del primo giudice laddove questi aveva sentenziato che l'appellante doveva ritenersi comproprietario e condomino dei servizi comuni;
che l'appellante non aveva spiegato domanda volta ad accertare con efficacia di giudicato la propria estraneità alla comunità dei comproprietari del Residence RA essendosi limitato a chiedere, nell'atto introduttivo del giudizio, di dichiarare non dovute le somme oggetto del decreto opposto non essendo egli ne' condomino ne' comproprietario dei beni;
che ciò richiedeva un mero accertamento incidentale negativo finalizzato alla sola revoca del decreto ingiuntivo, come tale suscettibile di spiegare i propri effetti solo limitatamente al caso di specie;
che solo nell'atto di appello era stata formulata una domanda nuova come tale inammissibile perché rivolta ad ottenere una pronuncia dell'inesistenza di una situazione di con titolarità di un diritto;
che alla luce della documentazione acquisita doveva concludersi che la palazzina HI non era parte del preteso supercondominio Residence RA;
che, al contrario di quanto prospettato dall'appellato, il titolo costitutivo di tale supercondominio non poteva essere rinvenuto nel regolamento del condominio HI o in quello generale del Residence RA essendo la funzione del regolamento di condominio quella di disciplinare l'uso della cose comuni e non di costituire titolo idoneo a porre in condominio determinati beni e ciò per la necessaria preesistenza della pluriappartenenza dei beni;

che il regolamento non poteva porre in comunione beni privi di tale carattere di pluriappartenenza;
che, come risultava pacifico, la società Marina di Cipressa non era proprietaria ne' dei terreni sui quali erano stati edificati i servizi comuni, ne' di detti servizi comuni;
che i terreni appartenevano alle società Costa del Sol e Costamar per cui la Marina di Cipressa non poteva trasferire ai singoli acquirenti ciò che atteneva ai detti servizi comuni;
che non si poteva ravvisare il momento di costituzione del supercondominio in quello della vendita degli appartamenti ai singoli acquirenti necessitando a tal fine la partecipazione della volontà dei singoli compratori e il consenso di tutti i soggetti proprietari;
che ciò non risultava essere avvenuto;
che non vi era alcun espresso riferimento alla quota dei servizi comuni nel regolamento condominiale particolare nel quale erano contenute precisazioni relative alle sole parti comuni delle unità immobiliari HI;

che la scarna elencazione dei servizi comuni non poteva essere reputata quale contenuto di una inesistente fattispecie negoziale plurisoggettiva;
che al tempo dei singoli atti di acquisto l'investitura del IC dell'incarico di legale rappresentante delle società si risolveva al più in un mero incarico di redazione di un progetto delle cose che avrebbero potuto (e non dovuto) essere poste in comune, cose oggetto di una sommaria enumerazione nell'allegato A ai contratti;
che ne' nell'atto di acquisto, ne' nei regolamenti di tutte le palazzine, ne' in quello della palazzina HI, era rilevabile una pluralità di consensi convergenti nella costituzione del Residence RA CR;
che nessuna idoneità costitutiva traslativa era attribuibile al regolamento generale redatto dal IC nel 1993;
che nessuna rilevanza era attribuibile all'approvazione da parte dell'assemblea del condominio HI del regolamento generale se non quella di vincolare per la prima volta la comunità condominiale alle prescrizioni regolamentari;
che non era vincolante l'accettazione preventiva di un regolamento condominale futuro;
che inoltre la costituzione di un supercondominio non poteva farsi a maggioranza risultando necessario il consenso di tutti i soggetti proprietari;
che all'assemblea del 23/4/1994 erano presenti 93 soggetti su 236;
che pertanto si trattava di un regolamento condominiale deputato a regolare cose che comuni non erano;
che era infondato il richiamo dell'appellante alla cd. presunzione di proprietà comune di cui all'art. 1117 c.c. posto che le strutture in questione erano state costruite sui terreni della Costamar e della Costa del Sol con conseguente impossibilità di attribuire al regolamento condominiale redatto dal IC il valore di un negozio di accertamento della comunanza di determinate cose ai sensi dell'art. 1117 c.c., impossibilità dovuta all'ulteriore constatazione della necessità per un valido accertamento della provenienza dal titolare dei diritto e non da un terzo;
che d'altra parte, come emerso dagli accertamenti del c.t.u., tra l'edificio HI a i servizi esterni intercorreva una distanza di circa 1.000 metri il che escludeva l'esistenza di un nesso di funzionalità, in termini di accessorietà, tra questi e le unità abitative del detto condominio;
che alla stregua delle considerazioni esposte doveva concludersi che l'appellante non era condomino del Residence RA e che, pertanto, le spese condominiali richieste dall'appellato, in virtù di tale asserita qualità, non erano dovute.
La cassazione della sentenza del tribunale di Imperia è stata chiesta dal Residence RA con ricorso affidato a nove motivi. Ha resistito con controricorso De NT DO che ha proposto ricorso incidentale sorretto da un solo motivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo del ricorso principale il Residence RA denuncia violazione dell'art. 342 c.p.c. deducendo che l'appello come articolato dal De NT si caratterizzava per la genericità delle enunciazioni svol-te, disaggregate e non pertinenti, tanto da impedire l'individuazione delle concrete ragioni del gravame con riferimento alla pronuncia impugnata. La laconica motivazione addotta al riguardo dal tribunale è insufficiente e contraddittoria posto che l'appellante non aveva trasfuso nell'atto di gravame i contenuti della citazione originaria bensì aveva introdotto altre questioni nemmeno svolte in primo grado e riguardanti soggetti estranei alla controversia.
Con il secondo motivo il Residence RA denuncia violazione dell'art. 345 c.p.c. sostenendo che l'atto di appello conteneva una serie di domande nuove (nel dettaglio indicate dal ricorrente ) non evidenziate dal giudice di secondo grado il quale al riguardo si è limitato a far riferimento solo alla domanda riconvenzionale sulla comproprietà dei beni comuni.
La connessione tra le dette censure - in quanto relative entrambe al contenuto dell'atto di appello come predisposto dal De NT - ne comporta l'esame congiunto al cui esito la Corte esprime il giudizio di non fondatezza dei motivi di ricorso in questione. Tali motivi sono il frutto di una non attenta e non corretta lettura dell'atto di appello il cui esame è consentito in questa sede di legittimità attesa la natura - in procedendo - dei vizi denunciati. Va innanzitutto osservato che, come più volte affermato da questa Corte,