Cass. civ., sez. III, sentenza 26/06/2018, n. 16795
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Nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la conoscibilità del vincolo urbanistico gravante sulla cosa, idonea ad escludere la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c., deve essere valutata in concreto, alla luce della natura del vincolo medesimo e della possibilità per l'acquirente di avvertire la necessità di compiere una verifica. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione di merito che, in relazione a un contratto preliminare di vendita di un immobile gravato da un vincolo di destinazione urbanistica che ne prevedeva l'utilizzo come alloggio del proprietario o del custode degli adiacenti capannoni industriali - vincolo non risultante direttamente dalle previsioni del P.R.G., ma soltanto da una nota delle norme tecniche di attuazione -, non aveva ritenuto sussistente la responsabilità del promittente venditore, sebbene questi, a fronte dell'apparente ordinaria destinazione residenziale dell'edificio, avesse taciuto del tutto circa l'esistenza del vincolo).
Sul provvedimento
Testo completo
AULA 'B' ORIGINALE ITALIANA 16 7 9 5 2018 REPUBBLICA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Vincolo di destinazione LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE urbanistica TERZA SEZIONE CIVILE conoscibilità preliminare Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: di compravendital Presidente Dott. R F risoluzione Rel. Consigliere Dott. D SI R. G. N. 5843/2015 Consigliere Dott. FRANCESCA FIECCONI Cron. 16795 Consigliere Dott. G PO Rep. e.
1. Consigliere Dott. COSIMO D'ARRIGO Ud. 07/02/2018 ha pronunciato la seguente PU SENTENZA sul ricorso 5843-2015 proposto da: C D, B M, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA COSSERIA 2, presso lo studio dell'avvocato A P, rappresentati e difesi dall'avvocato G S giusta procura speciale a margine del ricorso;
ricorrenti - 2018 contro 400 CIA COSTRUZIONI INDUSTRIALI ARTIGIANALI SRL in ' persona del suo legale rappresentante sig.ra GIULIANA FERRARI Presidente del Consiglio di Amministrazione, 1 elettivamente domiciliata in ROMA, VIA COSSERIA 5, presso lo studio dell'avvocato GUIDO FRANCESCO ROMANELLI, che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato R P giusta procura speciale in calce al controricorso;
controricorrente avverso la sentenza n. 2405/2014 della CORTE D'APPELLO di BOLOGNA, depositata il 26/11/2014;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/02/2018 dal Consigliere Dott. DANILO SESTINI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RENATO FINOCCHI GHERSI che ha concluso per l'inammissibilità in subordine rigetto;
udito l'Avvocato G S;
udito l'Avvocato G F R;
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FATTI DI CAUSA
Daniele Campioli e Maria Bendin, promissari acquirenti di un immobile sito in Magreta di Formigine, convennero in giudizio la promittente venditrice C.I.A. Costruzioni Industriali e Artigianali s.r.l. lamentando che l'immobile promesso in vendita mancava delle qualità promesse, in quanto era gravato da un vincolo di destinazione urbanistica che ne prevedeva l'utilizzo come alloggio del proprietario o del custode degli adiacenti capannoni industriali e ne comportava l'inalienabilità agli attori, che non rivestivano tali qualità (il tutto come contestato dal Sindaco di Formigine con nota del 24.2.2003);
chiesero pertanto che la convenuta fosse condannata a procurare la concessione edilizia o, in subordine, che venisse dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento della promittente venditrice. La C.I.A. resistette alla domanda e richiese, in via riconvenzionale, che venisse dichiarata la risoluzione del preliminare per inadempimento degli attori (che non si erano presentati alla stipula del contratto definitivo), con condanna degli stessi al risarcimento dei danni e con incameramento della caparra. Il Tribunale rigettò la domanda attorea (sul rilievo che il vincolo era "apparente" e dunque conoscibile dal promissari acquirenti) e, accogliendo la riconvenzionale, dichiarò la risoluzione per inadempimento del Campioli e della Bendin, accertando il diritto della C.I.A. a trattenere la caparra confirmatoria a garanzia del risarcimento dei danni da liquidare in separato giudizio. La Corte di Appello di Bologna ha confermato la sentenza di primo grado, ribadendo che l'esistenza del vincolo era conoscibile dai promissari acquirenti e che non si era verificata una condizione di iniziale utilizzo ad uso produttivo che rendesse necessario il recupero della destinazione residenziale a mezzo di concessione. Hanno proposto ricorso per cassazione il Campioli e la Bendin, affidandosi a sette motivi;
ha resistito, con controricorso, la C.I.A. 3 Costruzioni Industriali e Artigianali s.r.l.;
i ricorrenti hanno depositato memoria e un documento. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Col primo motivo (che