Cass. civ., SS.UU., sentenza 16/09/2015, n. 18135

118135 15 Oggetto REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Cessione di alloggio LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE popolare SEZIONI UNITE CIVLI R.G.N. 29067/2008 Cron. 18135 Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Rep. 197 Primo Pres.te f.f. - Dott. LUIGI ANTONIO ROVELLI Presidente Sezione Ud. 26/05/2015 Dott. M FIARO Dott. RENATO RORDORF Presidente Sezione PU Presidente Sezione C.U. Dott. VENZO MAZZACANE Rel. Consigliere Dott. R B - Consigliere - Dott. VENZO DI CERBO 1 Consigliere Dott. G M - Consigliere Dott. A SO Consigliere 21 Dott. S P ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso 29067-2008 proposto da: R LIDIA, elettivamente domiciliata in ROMA, VA 2015 PRINCIPESSA CLOTILDE 7, presso lo studio degli avvocati 228 MARIO TONUCCI e R T, che la rappresentano e difendono congiuntamente e disgiuntamente, giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

R N, elettivamente domicilata in ROMA, VA DI presso lo studio dell'avvocato VAL TLINA 87, F M, che la rappresenta e difende, giusta procura a margine del controricorso e ricorso incidentale;
controricorrente e ricorrente incidentale

contro

R LIDIA, rappresentata e difesa come sopra;
- controricorrente al ricorso incidentale - avverso la sentenza n. 4406/2007 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 25/10/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/05/2015 dal Consigliere Dott. RENATO BERNABAI;
udito l'Avvocato Piergiorgio della Porta Rodiani per delega dell'Avvocato Mario Tonucci e l'Avvocato Fsca Massi;
udito il P.M. in persona dell'Avvocato Generale Dott. UMBERTO APICE che ha concluso per il rigetto del 2° e del 3° motivo del ricorso incidentale e la rimessione alla sezione semplice. 1 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione notificato il 18 gennaio 1997 la sig.ra Nunzia R conveniva dinanzi al Tribunale di Roma la sig.ra Lidia Recchi e, premesso di aver stipulato con quest'ultima un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto il proprio immobile sito in Roma, località Casal Brunori, via Carmelo Maestrini n. 142, comprensivo delle pertinenze della cantina e del posto auto, edificato su area concessa in diritto di superficie dal Comune di Roma, da lei acquistato dall'impresa di costruzione Nuova Organizzazione Tecnologica s.r.l. nell'ambito di programmi di edilizia residenziale pubblica agevolata e convenzionata, e di aver inutilmente sollecitato la promissaria acquirente alla stipulazione dell'atto pubblico, chiedeva la risoluzione del contratto con D ritenzione della caparra versata. Costituitasi ritualmente, la sig.ra Recchi eccepiva che l'appartamento, pur essendo alienabile in virtù dell'autorizzazione concessa dalla regione Lazio, era soggetto a vincolo di determinazione del prezzo: che non era libero, bensì legato agli specifici parametri richiamati nella convenzione tra il Comune di Roma e l'impresa costruttrice N.or.tecno. Chiedeva, a sua volta, in via riconvenzionale, la costituzione in forma specifica del contratto, ex art. 2932 cod. civile, previa riduzione del prezzo d'acquisto;
o in subordine, la risoluzione per inadempimento della promittente venditrice, con restituzione della caparra e risarcimento del danno;
o ancora in via gradata, l'annullamento del contratto preliminare per errore su qualità essenziali del bene. 1 Con sentenza 21 marzo 2001 il Tribunale di Roma dichiarava risolto il contratto per inadempimento della promissaria acquirente, rigettando la domanda riconvenzionale, con diritto da parte della signora R di trattenere, a titolo di penale, la somma di lire 2 milioni e condanna dell'attrice alla restituzione dell'ulteriore somma di lire 100 milioni ricevuta in acconto. In riforma della decisione, la Corte d'appello di Roma, con sentenza non definitiva in data 11 novembre 2004, accertava l'inadempimento della promittente venditrice a stipulare il contratto, al prezzo da determinare nel prosieguo del giudizio, secondo i parametri indicati nella convenzione tra il Comune di Roma e la società costruttrice. Motivava che appariva contraria alla ratio della normativa ed alla - क giurisprudenza di legittimità (Cass., sez.1, 2 settembre 1995 n.9266) che l'autorizzazione a vendere l'immobile, per ragioni discrezionali attinenti il singolo acquirente, potesse comportare l'eliminazione, dopo poco tempo dall'acquisto, di tutti i vincoli legali volti ad assicurare a soggetti in condizioni economiche meno agiate l'acquisizione a titolo di proprietà piena o, come nella specie, di proprietà superficiaria, di alloggi costruiti con il contributo dello. Stato: in tal modo, consentendo che le agevolazioni concesse si trasformassero in uno strumento di speculazione;
- che pertanto il venir meno del vincolo di inalienabilità non aveva come effetto l'assoggettamento dell'immobile alle sole leggi di mercato: che nella specie avrebbero fatto levitare il prezzo di acquisto di lire 97 milioni nel 1993 - di cui lire 27 milioni in contanti 2 ->e lire 70 milioni per accollo di mutuo al ben maggiore prezzo di lire 315 milioni preteso dalla signora R. - che era quindi nello spirito della legge di evitare ogni sorta di speculazione commerciale, non solo in occasione della prima vendita, ma anche di quelle successive: come confermato dalla stessa autorizzazione all'alienazione da parte della regione Lazio, ove era espressamente stabilito che restavano ferme le disposizioni di legge sul mutuo agevolato a favore del subentrante, e quindi il perdurante potere di verifica delle condizioni soggettive per la fruibilità del contributo pubblico, incompatibile con la tesi della immissione del bene sul libero mercato;
- che era dunque fondata la domanda di costituzione in forma specifica del contratto, previa inserzione automatica del prezzo legale in luogo di quello pattuito con clausola invalida, ai sensi dell'art. 1339 cod. civile. All'esito del prosieguo istruttorio, dopo l'espletamento di consulenza tecnica d'ufficio, la Corte d'appello di Roma, con sentenza 25 ottobre 2007, trasferiva alla sig.ra Lidia Recchi la proprietà superficiaria dell'immobile, subordinatamente al versamento dell'importo di euro 43.101,61 e all'accollo di mutuo acceso presso la sezione del credito fondiario della Cariplo per l'importo originario di lire 91 milioni;
con compensazione delle spese di entrambi i gradi di giudizio. Avverso la sentenza, non notificata, la sig.ra Recchi proponeva ricorso per cassazione articolato in due motivi e notificato il 4 dicembre 2008. Deduceva 3 1) la violazione degli articoli 112, 113,115, 116 cod. proc. civile, 1339 1362 cod. civile, e 35, ottavo comma, legge 22 ottobre 1971, n. 865 ( Programmi e coordinamento dell'edilizia residenziale pubblica;
norme sulla espropriazione per