Cass. civ., sez. II, sentenza 30/05/2023, n. 15222

Numero registro generale 34534/2018 Numero sezionale 1877/2023 Numero di raccolta generale 15222/2023 Data pubblicazione 30/05/2023 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SECONDA SEZIONE CIVILE Oggetto: Composta da: CONDOMINIO FELICE MANNA Presidente Ud.16/05/2023 PU MILENA FALASCHI Consigliere ANTONIO SCARPA Consigliere-Rel. CHIARA BESSO MARCHEIS Consigliere REMO CAPONI Consigliere ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 34534/2018 R.G. proposto da: CHILD CARE S.R.L., elettivamente domiciliata in ROMA VIALE CARSO, 57, presso lo studio dell'avvocato MONACO FEDERICO, rappresentata e difesa dagli avvocati SANZO SALVATORE, CASTELLI LUCIANO DUCCIO -ricorrente-

contro

CONDOMINIO DI VIA ANFOSSI 36 MILANO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA SILVIO PELLICO 24, presso lo studio dell'avvocato VALVO GIUSEPPE, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato RICCI GIOVANNI -controricorrente- nonché

contro

TALVERA S.A.S. DI DR CH & C. -intimata- avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di MILANO n. 3709/2018 depositata il 31/07/2018. Numero registro generale 34534/2018 Numero sezionale 1877/2023 Numero di raccolta generale 15222/2023 Data pubblicazione 30/05/2023 Viste le conclusioni motivate, ai sensi dell'art. 23, comma 8-bis, d.l. 28 ottobre 2020, n. 137, convertito con modificazioni nella legge 18 dicembre 2020, n. 176 (applicabile a norma dell'art. 8, comma 8, del d.l. 29 dicembre 2022, n. 198, convertito con modificazioni nella legge 24 febbraio 2023, n. 14), formulate dal P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale STANISLAO DE MATTEIS, il quale ha chiesto di rigettare il ricorso. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/05/2023 dal Consigliere ANTONIO SCARPA.

FATTI DI CAUSA

La Child Care s.r.l. ha proposto ricorso, articolato in otto motivi, avverso la sentenza n. 3709/2018 della Corte d'appello di Milano, pubblicata il 31 luglio 2018. Resiste con controricorso il Condominio di via Anfossi n. 36 Milano. Non ha svolto attività difensive l'intimata Talvera s.a.s. di RA CH & c. La Corte d'appello di Milano ha rigettato i gravami avanzati dalla Talvera s.a.s. e dalla Child Care s.r.l. contro la sentenza resa dal Tribunale di Milano in data 19 maggio 2015. La pronuncia di primo grado aveva respinto l'impugnazione ex art. 1137 c.c. spiegata dalla condomina Talvera s.a.s. avverso la deliberazione dell'assemblea del Condominio di via Anfossi n. 36 Milano approvata il 15 febbraio 2012, volta ad impedire alla Talvera s.a.s. di destinare ad asilo nido l'unità immobiliare di sua proprietà, locata con contratto del 21 dicembre 2011 alla Child Care s.r.l. per uso, appunto, di asilo nido, ludoteca e centro per famiglie e bambini. L'assemblea condominiale nella impugnata delibera aveva invocato il divieto contenuto nell'art. 9 del regolamento di condominio, finalizzato ad impedire di “destinare gli appartamenti e gli altri enti dello stabile a uso diverso da quello figurante nel rogito di acquisto”, aggiungendo “è vietato destinare gli 2 di 16 Numero registro generale 34534/2018 Numero sezionale 1877/2023 Numero di raccolta generale 15222/2023 Data pubblicazione 30/05/2023 alloggi a uso sanitario, gabinetti di cura, ambulatorio per malattie infettive e contagiose, scuole di musica, di canto, di ballo e pensioni”. Il convenuto Condominio di via Anfossi n. 36 Milano aveva peraltro proposto domanda riconvenzionale per ottenere la condanna dell'attrice Talvera s.a.s. a cessare la destinazione asilo nido dei locali di proprietà della stessa, nonché al risarcimento dei danni. A fronte di tale riconvenzionale, la Talvera s.a.s. chiamò in causa la Child Care s.r.l. per essere tenuta indenne in caso di condanna al risarcimento dei danni. La Child Care s.r.l. nel costituirsi propose a sua volta domanda risarcitoria contro la locatrice Talvera s.a.s., per non avere la stessa garantito l'idoneità dell'immobile locato alla destinazione pattuita nel contratto di locazione. Il Tribunale di Milano accolse la domanda del Condominio di via Anfossi n. 36 Milano e condannò la Talvera s.a.s. e la Child Care s.r.l. alla immediata cessazione dell'attività di asilo nido, giacché contraria al regolamento di condominio. La sentenza di primo grado rigettò poi la domanda dell'attrice diretta alla declaratoria di nullità della clausola regolamentare, nonché la domanda risarcitoria del Condominio, dichiarò perciò assorbita la domanda di manleva rivolta dalla Talvera s.a.s. contro la Child Care s.r.l., ed infine respinse la domanda di risarcimento azionata dalla Child Care s.r.l. verso la propria locatrice. La sentenza d'appello ha quindi sostenuto che l'art. 9 del regolamento deve intendersi volto a vietare, costituendo “un vincolo di natura reale”, non solo il mutamento della destinazione d'uso degli alloggi rispetto a quanto configurato nei singoli rogiti di acquisto, ma anche l'esercizio di una serie di specifiche attività. L'attività di asilo nido privato, svolta da Child Care s.r.l. nell'immobile di proprietà Talvera, ad avviso dei giudizi di secondo grado incorrerebbe in entrambi i divieti regolamentari, avendo essa determinato: a) sia un mutamento della destinazione d'uso, ai sensi della legislazione della Regione 3 di 16 Numero registro generale 34534/2018 Numero sezionale 1877/2023 Numero di raccolta generale 15222/2023 Data pubblicazione 30/05/2023 Lombardia, sia pure in relazione a “sottocategorie del medesimo raggruppamento”, ovvero da direzionale a produttiva;
b) sia l'adibizione ad una delle attività specificamente vietate dal regolamento “essendo l'asilo una scuola ove si pratica notoriamente anche musica e canto oltre ad altre attività didattiche che, per l'affollamento dell'utenza, comportano quelle condizioni di rumorosità che la norma regolamentare ha inteso dl tutto inequivocamente vietare”. La Corte d'appello, sul motivo di gravame Child Care s.r.l., che contestava la condanna alla cessazione dell'attività resa anche nei propri confronti dal Tribunale, pur avendo il Condominio rivolto tale domanda inibitoria nei soli confronti della condomina Talvera s.a.s., ha risposto che la chiamata in garanzia della conduttrice Child Care s.r.l. ad opera della stessa locatrice Talvera s.a.s. aveva “esteso il contraddittorio” in ordine alla pretesa del Condominio, il che bastava a giustificare la condanna solidale delle due società. Il ricorso è stato deciso in camera di consiglio procedendo nelle forme di cui all'art. 23, comma 8-bis, d.l. 28 ottobre 2020, n. 137, convertito con modificazioni dalla legge 18 dicembre 2020, n. 176 (applicabile a norma dell'art. 8, comma 8, del d.l. 29 dicembre 2022, n. 198, convertito con modificazioni nella legge 24 febbraio 2023, n. 14). La ricorrente ha presentato memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE 1) Il primo motivo del ricorso della Child Care s.r.l. denuncia la violazione dell'art. 112 c.p.c., per aver omesso la Corte d'appello di Milano di pronunciarsi sull'eccezione formulata dalla ricorrente per far dichiarare l'inopponibilità della clausola n. 9 del regolamento condominiale che limita la destinazione delle proprietà esclusive, attesa la mancata specifica indicazione della stessa nella nota di 4 di 16 Numero registro generale 34534/2018 Numero sezionale 1877/2023 Numero di raccolta generale 15222/2023 Data pubblicazione 30/05/2023 trascrizione del rogito tra la Talvera s.a.s. e la propria dante causa Arom Immobiliare. La questione sarebbe stata posta nella comparsa conclusionale del giudizio di appello e sarebbe comunque rilevabile d'ufficio, trattandosi della costituzione di servitù reciproche. Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione degli artt. 111 Cost., 132, comma 2 n. 4 e 161 c.p.c., nonché dell'art. 118, commi 1 e 2, disp. att. c.p.c., giacché la Corte d'appello non avrebbe esposto il percorso argomentativo utilizzato per accertare la violazione da parte della Talvera del divieto sancito dalla prima parte dell'art. 9 del regolamento condominiale, in relazione al passaggio da uso ufficio ad uso asilo, dovendosi ricomprendere l'asilo nido nella medesima categoria catastale A10 risultante dal rogito di acquisto. Il terzo motivo del ricorso della Child Care s.r.l. censura la violazione degli artt. 1362 e 1371 c.c., in relazione alla interpretazione data dalla Corte d'appello di Milano dell'art. 9 del regolamento condominiale. La ricorrente deduce che i giudici del merito avrebbero illegittimamente inteso in maniera estensiva il testo del divieto regolamentare. Con il quarto motivo di ricorso viene denunciata la violazione degli artt. 346 e 347, comma 1, c.p.c., per avere la Corte d'appello fondato la propria decisione anche sulla asserita violazione da parte della Talvera del divieto di destinare gli alloggi a uso di scuole di musica, canto e ballo, ovvero sulla violazione del secondo divieto dettato dall'art. 9 del regolamento condominiale, ritenuta assorbita dal Tribunale ed oggetto di un'eccezione riproposta in appello non nel termine di cui all'art. 347, comma 1, c.p.c., bensì solo in sede di comparsa di risposta depositata il giorno precedente alla prima udienza. Tale tardiva allegazione nel richiamare un profilo assorbito in primo grado avrebbe impedito al giudice del gravame di porre a 5 di 16 Numero registro generale 34534/2018 Numero sezionale 1877/2023 Numero di raccolta generale 15222/2023 Data pubblicazione 30/05/2023 fondamento della propria decisione anche la violazione della seconda declinazione del divieto regolamentare. Con il quinto motivo la Child Care s.r.l. contesta la violazione degli artt. 1362 e 1371 c.c., per avere la Corte di Milano ritenuto che la destinazione d'uso ad asilo nido privato dell'unità immobiliare di proprietà Talvera s.a.s. potesse essere ricondotta tra gli usi espressamente vietati dalla seconda parte del primo periodo dell'art. 9 del regolamento condominiale. Il sesto motivo del ricorso della Child Care s.r.l. deduce ancora la violazione degli artt. 1362 e 1371 c.c., giacché la Corte d'appello avrebbe ritenuto applicabile il divieto di destinazione agli usi indicati non solo agli alloggi del condominio, bensì anche agli “altri enti” del fabbricato, qual è l'unità immobiliare locata alla ricorrente, a fronte di un contrario dato letterale emergente dal testo negoziale. Con il settimo motivo si denuncia la violazione dell'art. 2697 c.c., per avere la Corte d'appello ritenuto provato, pur in presenza di riscontri documentali in senso contrario, che l'attività di asilo comporterebbe una condizione di rumorosità, presupposto per poi ritenere tale destinazione rientrante nell'ambito di quelle proibite dall'art. 9 del regolamento. L'ottavo motivo di ricorso censura la violazione degli artt. 115 c.p.c. e 2697 c.c., per aver la Corte d'appello ritenuto la rumorosità dell'asilo nido un fatto notorio, trattandosi di luogo ove si praticano altresì canto e musica. Una tale conclusione violerebbe il principio dispositivo, come anche quello del contraddittorio, introducendo come fatti notori degli elementi valutativi che necessiterebbero invece di appositi accertamenti tecnici quantitativi.

2. Va dapprima definito il tema del presente giudizio di legittimità. Il ricorso per cassazione avverso la sentenza d'appello, che ha visto soccombenti nei confronti del Condominio di via Anfossi n. 36 tanto la 6 di 16 Numero registro generale 34534/2018 Numero sezionale 1877/2023 Numero di raccolta generale 15222/2023 Data pubblicazione 30/05/2023 condomina Talvera s.a.s. quanto la conduttrice Child Care s.r.l., è stato proposto unicamente da quest'ultima.

2.1. Esula pertanto da quanto sia stato devoluto a questa Corte ogni profilo attinente all'impugnazione ex art. 1137 c.c. spiegata dalla condomina Talvera s.a.s. avverso la deliberazione dell'assemblea del Condominio di via Anfossi n. 36 approvata il 15 febbraio 2012. 2.2. Come più volte affermato da questa Corte, soltanto i condomini, e cioè i titolari di diritti reali sulle unità immobiliari, e non anche i conduttori, hanno la facoltà di impugnare le deliberazioni dell'assemblea, salvo che per le ipotesi regolate dall'art. 10, comma 1, legge n. 27 luglio 1978, n. 392 (Cass. n. 27162 del 2018;
n. 19608 del 2020). La sentenza di annullamento di una deliberazione