Cass. civ., sez. II, sentenza 30/01/2020, n. 2196

02196-20 REPUBBLICA ITALIANA In nome del Popolo Italiano LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SECONDA SEZIONE CIVILE Oggetto VENDITA Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Vendita immobile - Dott. Pasquale D'ASCOLA - Presidente Certificato abitabilità Effetti anticipati - Risoluzione contratto e : contrapposta domanda Dott. A G - Consigliere ex art. 2932 c.c. Ud. 26/06/2019 - - Rel. Consigliere Dott.ssa M FLASCHI PU R.G.N. 22888/2015 Dott. G FO Consigliere Ca. 2196 Dott. S O - Consigliere Rep. Cl ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso 22888-2015 proposto da: MASSIMINO GIOVANNI CLAUDIO, MASSIMINO RICCARDO, MASSIMINOMASSIMINO CARMELO, MASSIMINO MASSIMO, ENRICO, MASSIMINO SANTINA TIZIANA elettivamente domiciliati in ROMA, via Gavorrano n. 12, rappresentati e difesi dagli avvocati S R e M G;

- ricorrenti -

contro 1704/19 y M GERMANO' FILIPPO e GERMANO' PROVVIDENZA, elettivamente domiciliati in ROMA, via Cassiodoro n. 1/A, rappresentati e difesi dagli avvocati L T e P M C;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1024/2014 della Corte di appello di Catania depositata il 9/07/2014;
udita la relazione della causa svolta nell'udienza pubblica del 26 giugno 2019 dal Consigliere relatore Dott.ssa M F;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. L C, che ha concluso per il rigetto del ricorso;
uditi gli Avv.ti S R, per parte ricorrente, e Marco Annecchino (con delega orale dell'Avv. P M C, per parte resistente. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione notificato il 22 giugno 1999 la Abitat s.r.l evocava, dinnanzi il Tribunale di Catania, Filippo e Provvidenza Germanò chiedendo la risoluzione del contratto preliminare, concluso fra le parti il 31.08.1992, avente ad oggetto l'immobile sito in Acicatena, con condanna alla restituzione del bene. Il giudice adito, instaurato il contraddittorio, nella resistenza dei convenuti, i quali spiegavano domanda riconvenzionale volta ad ottenere sentenza ex art. 2932 c.c. di trasferimento del medesimo immobile con riduzione del prezzo per vizi e difetti del bene, con sentenza n. 483/2008, in parziale accoglimento della domanda attorea, rigettata la riconvenzionale, dichiarava risolto per inadempimento dei convenuti, promissari acquirenti, il contratto preliminare. I Germanò interponevano appello e la Corte di appello di Catania, costituiti i successori a titolo particolare della Abitat s.r.l., MASSIMINO GIOVANNI CLAUDIO, MASSIMINO RICCARDO, MASSIMINO CARMELO, MASSIMINO MASSIMO, MASSIMINO ENRICO, MASSIMINO SANTINA 2 y 0 M TIZIANA, accoglieva il gravame e in riforma della sentenza del giudice di prime cure, in accoglimento della riconvenzionale, trasferiva ai sensi dell'art. 2932 c.c. l'immobile in favore degli appellanti, subordinando l'efficacia della traslazione al pagamento, da parte degli stessi, del residuo prezzo, determinato nella minor somma di euro 37.734,73, così ridotto in accoglimento della domanda di riduzione del prezzo. A sostegno della decisione impugnata la corte territoriale evidenziava che l'eccezione di inadempimento formulata dai convenuti, ai sensi dell'art. 1460 c.c., per mancata consegna del certificato di abitabilità, seppure non costituiva ipotesi di grave inadempimento ex art. 1453 C.C., tuttavia giustificava la condotta dei promissari acquirenti che pertanto legittimamente avevano rifiutato di accollarsi il mutuo ipotecario per la quota di spettanza, differendo tale atto al momento della stipula del contratto definitivo. In detta ottica era formulata la domanda riconvenzionale, trattandosi di reciproci inadempimenti. Aggiungeva che l'esistenza dei gravi difetti strutturali, accertati con c.t.u., giustificava la riduzione del prezzo. Avverso detta sentenza i Massimini hanno proposto ricorso per cassazione articolato su quattro motivi, cui resistono i Germanò con controricorso. In prossimità dell'udienza entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa. CONSIDERATO IN DIRITTO In limine litis va esaminata l'eccezione di inammissibilità del ricorso, sollevata dal controricorrente, per violazione dell'art. 366, comma primo, n.3, c.p.c. Essa è infondata giacchè il ricorso non risulta carente dei requisiti imposti, a pena di inammissibilità, dall'art. 366 c.p.c., comma 1, n. 3, essendo chiara l'esposizione dei fatti e dello sviluppo processuale, illustrati in modo da consentire al Collegio di rinvenire gli elementi indispensabili di conoscenza per la trattazione del ricorso, come meglio di seguito verrà illustrato. 3 у м Passando al merito, con il primo motivo i ricorrenti deducono la violazione degli artt. 1460, 1476 e 1477 c.c, per non avere il giudice di merito tenuto conto degli effetti meramente obbligatori del contratto preliminare di compravendita, con la conseguenza che il certificato di abitabilità avrebbe dovuto essere consegnato solo al momento della stipula del contratto definitivo, per cui non vi era stato alcun inadempimento da parte della promittente venditrice. In altri termini, il giudice del gravame avrebbe erroneamente equiparato i due momenti del contratto preliminare ad effetti obbligatori e del contratto definitivo ad effetti reali. Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1362, 1454 e 1453 c.c., nonché l'omesso esame di circostanza rilevante ai fini del decidere, che è stata