Cass. civ., sez. II, sentenza 30/09/2020, n. 20877

a seguente

SENTENZA

Cuo„ sul ricorso 18949-2018 proposto da: KLUB S.A.S., rappresentata e difesa dall'Avvocato L S ed elettivamente domiciliata a Roma, via Furio Camillo 99, presso lo studio dell'Avvocato W G, per procura speciale in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

GRUPPO BASSO S.P.A., rappresentata e difesa dall'Avvocato F C e dall'Avvocato N D P, presso il cui studio a Roma, via Tagliamento 55, elettivamente domicilia per procura speciale a margine del controricorso;
- con troricorrente e ricorrente incidentale - COSTRUZIONI GENERALI BASSO CAV. ANGELO S.P.A., rappresentata e difesa dall'Avvocato M G, presso il cui studio a Venezia, San Polo 3079, elettivamente domicilia per procura speciale a margine del controricorso;

- controricorrente -

ZORZETTO MRIO S.R.L. e ZORZETTO MRIO & C. S.N.C., rappresentate e difese dall'Avvocato G B e dall'Avvocato G F, presso il cui studio a Roma, via Arrigo Davila 43/20, elettivamente domiciliano per procura speciale in calce al controricorso;
- con troricorrenti e ricorrenti incidentali - GIOVANNI VALENTINI, rappresentato e difeso dall'Avvocato A V ed elettivamente domiciliato a Roma, via Silvio Pellico 24, presso lo studio dell'Avvocato G V, per procura speciale in calce al controricorso;
- con troricorrente e ricorrente incidentale - nonchè MURIZIO LORENZETTO

- intimato -

avverso la sentenza n. 1122/2018 della CORTE D'APPELLO DI FIRENZE, depositata il 21/5/2018;
udita la relazione della causa svolta nell'udienza pubblica del 4/3/2020 dal Consigliere GIUSEPPE DONGIACOMO;
sentito il Pubblico Ministero, nella persona del Sostituto Procuratore Generale della Repubblica ALESSANDRO PEPE, il quale ha concluso per l'accoglimento del 1° e del 2° motivo del ricorso principale e per l'assorbimento di tutti i restanti motivi del ricorso principale e dei ricorsi incidentali;
sentito, per la ricorrente principale, l'Avvocato L S;
sentito, per la Gruppo Basso s.p.a., l'Avvocato N D P;
sentito, per Giovanni V, l'Avvocato G V;
sentito, per Zorzetto Mario s.r.l. e Zorzetto Mario & C. s.n.c., l'Avvocato GIOVANI FARAGASSO.

FATTI DI CAUSA

Ric. 2018 n. 18949, Sez.

2 - PU del 4 marzo 2020 Il tribunale di Prato, con sentenza del 12/8/2011, in accoglimento della domanda proposta dalla Klub s.r.I., in qualità di acquirente, con atto di citazione notificato l'11/2/2004, ha affermato la responsabilità contrattuale della convenuta Gruppo Basso s.p.a., in qualità di venditrice, per i vizi riscontrati nei due appartamenti oggetto del contratto di compravendita stipulato tra le stesse in data 23/1/2002, rappresentati dai difetti di funzionamento degli impianti di riscaldamento e raffreddamento e dalla fuoriuscita di acque dai sanitari, e l'ha condannata al pagamento, in favore della società attrice, della somma di C. 29.000,00, in corrispondenza ai costi necessari per eliminare i difetti accertati. La sentenza, inoltre, ha riconosciuto la fondatezza della domanda che la società convenuta aveva, a sua volta, proposto, a mezzo di chiamata in causa, nei confronti della Costruzioni Generali Basso s.p.a., che aveva realizzato gli immobili in questione, respingendo, invece, per tardività della chiamata in causa, la domanda di manleva che la stessa Gruppo Basso s.p.a. aveva proposto nei confronti dell'arch. V e dell'ing. L nella loro rispettiva qualità di progettista dell'impianto e direttore dei relativi lavori e di direttore dei lavori per l'intero complesso edilizio. Il tribunale, infine, ha ritenuto la fondatezza della domanda di rivalsa che la Costruzioni Generali Basso s.p.a. aveva proposto nei confronti della Zorzetto Mario s.r.l. e della Zorzetto Mario & C. s.n.c., nella loro qualità di imprese che, in regime di subappalto, avevano realizzato le opere difettose. La Zorzetto Mario s.r.l. e la Zorzetto Mario & C. s.n.c. hanno proposto appello avverso la sentenza del tribunale. La Klub s.r.I., costituendosi in giudizio, ha chiesto la conferma della sentenza appellata nella parte in cui ha Ric. 2018 n. 18949, Sez.

2 - PU del 4 marzo 2020 condannato la venditrice Gruppo Basso s.p.a. al pagamento, in suo favore, della somma di C. 29.000,00 evidenziando che, per ciò che riguarda il rapporto tra la Klub e la venditrice, aveva tempestivamente denunciato i vizi riscontrati sugli immobili acquistati ed accertati dalla consulenza tecnica d'ufficio esperita nel corso del giudizio. La Gruppo Basso s.p.a., a sua volta, ha proposto appello incidentale avverso la sentenza impugnata tanto nella parte in cui il tribunale l'ha condannata al pagamento, in favore dell'attrice, della somma corrispondente ai danni ad essa arrecati per i vizi predetti, quanto nella parte in cui il tribunale ha dichiarato l'inammissibilità dell'atto di chiamata in causa dell'ing. L e dell'arch. V. La Costruzioni Generali Basso s.p.a. ha resistito all'appello principale proposto dalla Zorzetto Mario s.r.l. e dalla Zorzetto Mario & C. s.n.c., ed, a sua volta, ha proposto appello incidentale avverso la sentenza censurandola sia nella parte in cui il tribunale ha ritenuto la tempestività della denuncia dei vizi da parte della Klub, sia nella parte in cui il tribunale ha escluso la responsabilità dei progettisti, facendo proprie, sul punto, le difese della venditrice Gruppo Basso. Si sono costituiti in giudizio anche Maurizio L e Giovanni V, chiedendo la conferma della sentenza impugnata. La corte d'appello, con la sentenza in epigrafe, ha accolto gli appelli incidentali proposti dalla Gruppo Basso s.p.a. e dalla Costruzioni Generali Basso s.p.a. e, dichiarato conseguentemente assorbito l'appello principale proposto dalla Zorzetto Mario s.r.l. e dalla Zorzetto Mario & C. s.n.c., ha, in parziale riforma della sentenza impugnata, rigettato la domanda proposta dalla Klub s.r.l. nei confronti della Gruppo Ric. 2018 n. 18949, Sez.

2 - PU del 4 marzo 2020 Basso s.p.a. ed ha, di conseguenza, dichiarato inammissibili, per difetto d'interesse, le domande di manleva proposte nei confronti della Zorzetto Mario s.r.l. e della Zorzetto Mario & C. s.n.c. nonché della Costruzioni Generali Basso s.p.a.;
la corte, poi, ha condannato la Klub s.r.l. a rifondere alla Gruppo Basso s.p.a., alla Costruzioni Generali Basso s.p.a., alla Zorzetto Mario s.r.l. ed alla Zorzetto Mario & C. s.n.c. le spese di lite sostenute in primo ed in secondo grado, compensando, invece, le spese tra la Gruppo Basso s.p.a. e Giovanni V e Maurizio L. La corte, infine, ha condannato i percettori delle somme pagate per compulsum alla restituzione delle stesse nelle mani dei rispettivi solventi, incrementate degli interessi al tasso legale via via vigente a decorrere dal giorno del pagamento. La corte, in particolare, ha ritenuto la fondatezza dell'appello incidentale proposto dalla venditrice Gruppo Basso s.p.a. e dalla Costruzioni Generali Basso s.p.a. in ordine alla prescrizione dell'azione di garanzia proposta dalla società acquirente, con il conseguente assorbimento tanto degli ulteriori motivi d'appello incidentale proposto dalla Gruppo Basso s.p.a., quanto dell'appello principale proposto dalle subappaltatrici Zorzetto Mario s.r.l. e M.Z. Zorzetto Mario & C. s.n.c.. Secondo la corte, infatti, il tribunale ha erroneamente applicato al rapporto contrattuale intercorso tra la Klub s.r.l. e la Gruppo Basso s.p.a. la disciplina prevista dall'art. 1667 c.c. in materia d'appalto, laddove, al contrario, "è del tutto evidente dalla lettura degli atti prodotti in giudizio che tra le parti non era intercorso un contratto di appalto, bensì un contrato di vendita di due unità immobiliari, concluso in data 23.1.2002, in adempimento di un contratto preliminare di Ric. 2018 n. 18949, Sez.

2 - PU del 4 marzo 2020 vendita di immobile da realizzare su pianta, e quindi di vendita di cosa futura, concluso a sua volta il 15.6.2000". La disciplina da applicare in punto di garanzia per il caso di vizi della cosa compravenduta, ha aggiunto la corte - anche nel caso in cui l'acquirente agisca solo per il risarcimento del danno, com'è accaduto nel caso in esame - è, pertanto, quella prevista dall'art. 1495 c.c., a norma del quale, nell'ipotesi in cui si riscontrino vizi o difetti, il compratore deve denunziare i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta e deve esercitare la relativa azione entro un anno dalla consegna, e non, come invece ha fatto il tribunale, la norma prevista dall'art. 1667 c.c., non essendo intercorso tra le parti un rapporto d'appalto. Del resto, ha osservato la corte, l'acquirente Klub s.r.I., sul presupposto che la Gruppo Basso s.p.a. avesse realizzato gli immobili compravenduti ed avesse quindi assunto la doppia veste di venditore-appaltatore, avrebbe dovuto esercitare la specifica azione di responsabilità extracontrattuale prevista in materia d'appalto dall'art. 1669 c.c., invocandone la disciplina sia quanto alla denunzia dei vizi che al termine per esercitare la relativa azione. Sennonché, ha aggiunto la corte, dalla lettura dell'atto di citazione nulla si evince in tal senso, emergendo, al contrario, che l'attrice aveva convenuto in giudizio la Gruppo Basso nella sua qualità di venditrice degli immobili affetti dai denunciati vizi all'impianto di climatizzazione e all'impianto idro-sanitario, e ne aveva chiesto la condanna al risarcimento del danno sulla base del rapporto contrattuale di vendita immobiliare intercorso tra loro. Stando così le cose, ha proseguito la corte, deve affermarsi che, sulla base dei documenti prodotti in giudizio, seppur i vizi sono stati tempestivamente denunciati alla Ric. 2018 n. 18949, Sez.

2 - PU del 4 marzo 2020 venditrice immediatamente dopo la scoperta, benché formalmente denunciati solo con le missive del 10/1/2003, del 18/2/2003 e del 7/3/2003, l'azione per far valere la relativa garanzia è stata esercitata con atto di citazione notificato alla Gruppo Basso s.p.a. solo in data 16/2/2004, a distanza, quindi, di circa due anni dalla consegna, avvenuta contestualmente al rogito d'acquisto, e cioè in data 23/1/2002, in un momento nel quale, in definitiva, l'azione si era già prescritta. La corte, poi, dopo aver espressamente escluso ogni effetto anticipatorio all'accertamento tecnico preventivo in quanto proposto in corso di causa con ricorso depositato il 26/11/2004, ha ritenuto che neppure poteva ritenersi che la società venditrice avesse riconosciuto espressamente i vizi denunciati in modo da determinare la novazione dell'obbligazione al ripristino dei difetti ovvero al risarcimento dei danni e la conseguente applicazione del diverso termine decennale per l'esercizio della relazione azione: non è, infatti, emerso dalle prove raccolte in giudizio che la Gruppo Basso abbia mai riconosciuto i vizi ed i difetti contestati da Klub. Né, ha aggiunto la corte, può valere come riconoscimento dei vizi lamentati l'invio, presso gli immobili venduti, di personale delle "imprese Zorzetto", che avevano realizzato sotto il profilo esecutivo gli impianti in questione, per verificare i difetti: al riguardo, l'istruttoria svolta in giudizio consente solo di affermare che vi erano state verifiche sull'impianto di riscaldamento ma senza esiti risolutivi del lamentato funzionamento: e tale circostanza, ha osservato la corte, può rilevare nei rapporti contrattuali tra la venditrice e l'appaltatrice e tra l'appaltatrice e la subappaltatrice ai fini della tempestività della denuncia dei vizi lamentati, ma non assume certo valenza di riconoscimento dei vizi da parte della Ric. 2018 n. 18949, Sez.

2 - PU del 4 marzo 2020 venditrice nei confronti della compratrice Klub s.r.I., con la conseguenza che il termine per la relativa azione di garanzia restava, per quest'ultima, pur sempre quello di un anno previsto dall'art. 1495 c.c.. Del resto, ha concluso la corte, la stessa attrice ha escluso in citazione che la venditrice abbia mai operato il riconoscimento dei vizi lamentati. L'accoglimento dell'appello incidentale, ha proseguito la corte, comporta l'inammissibilità, ai sensi dell'art. 336 c.p.c., delle domande di manleva accolte dal tribunale, con il conseguente assorbimento dell'appello principale e dell'appello incidentale della Costruzioni Generali Basso s.p.a.. La corte ha provveduto, quindi, a regolare le spese di lite ed ha, sul punto, ritenuto che l'attrice, in quanto soccombente, doveva essere condannata a rifondere alla convenuta Gruppo Basso ed alle terze chiamate in causa Costruzioni Generali Basso s.p.a., Zorzetto Mario s.r.l. e Zorzetto Mario & C. s.n.c. le spese di lite per entrambi i gradi di giudizio. La corte, inoltre, ha ritenuto fosse "conforme a giustizia" l'integrale compensazione delle spese di lite tra Maurizio L e Giovanni V e la Gruppo Basso s.p.a., che li aveva evocati in giudizio. La corte, infine, ha accolto la domanda "proposta dalle parti soccombenti in primo grado, di condanna nei confronti dei percettori delle somme pagate per compulsum alla restituzione delle stesse nelle mani dei rispettivi solventi, incrementate degli interessi al tasso legale via via vigente a decorrere dal giorno del pagamento". La Klub s.a.s., con ricorso notificato il 20/6/2018, ha chiesto, per sei motivi, la cassazione della sentenza resa dalla corte d'appello, dichiaratamente non notificata. Ric. 2018 n. 18949, Sez.

2 - PU del 4 marzo 2020 Ha resistito Giovanni V, con controricorso notificato il 9/7/2018, proponendo ricorso incidentale per cinque motivi. Hanno resistito, con controricorso notificato in data 27/7/2018, la Zorzetto Mario s.r.l. e la Zorzetto Mario & C. s.n.c., le quali hanno proposto, per quattro motivi, ricorso incidentale condizionato. Ha resistito, con controricorso notificato in data 2/8/2018, la Gruppo Basso, la quale ha proposto, per un motivo, ricorso incidentale. Ha resistito, con controricorso notificato il 2/8/2018, la Costruzioni Generali Basso Cav. Angelo s.p.a.. Maurizio L è rimasto intimato. La Klub s.a.s., con controricorso notificato il 28/8/2018, ha resistito ai ricorsi incidentali proposti dalla Gruppo Basso s.p.a., dalla Zorzetto Mario s.r.I., dalla M.Z. Zorzetto Mario & C. s.n.c. nonché dalla Costruzioni Generali Basso Cav. Angelo s.p.a.. La Gruppo Basso s.p.a., infine, con controricorso notificato il 9/8/2018, ha resistito al ricorso incidentale del V. La Klub s.a.s., la Gruppo Basso s.p.a., la Zorzetto Mario s.r.l. e la M.Z. Zorzetto Mario & C. e Giovanni V hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. La Corte, in via preliminare, prende atto che la Klub s.a.s., incontestatamente titolare del n. di partita IVA 01833280975 (v. il ricorso), corrisponde, sia pur in una differente forma societaria, alla Klub s.r.l. (v. la citazione introduttiva e la sentenza del tribunale di Prato), e cioè alla società attrice ed appellata.

2.1. Con il primo motivo, la ricorrente principale, lamentando la violazione e/o la falsa applicazione di legge, la Ric. 2018 n. 18949, Sez.

2 - PU del 4 marzo 2020 violazione delle norme di cui agli artt. 1495, 1667 e 1669 c.c. nonché la violazione dell'art. 132 c.p.c., ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d'appello ha ritenuto che il venditore risponde ai sensi degli artt. 1667 e/o 1669 c.c. solo nel caso in cui lo stesso abbia direttamente realizzato l'opera o parti della stessa, ed ha, quindi, escluso, in forza di tale convinzione, che la società convenuta (che pure aveva riferito di aver affidato l'esecuzione delle opere alla Costruzioni Generali Basso s.p.a.) sia responsabile, benché costruttrice, dei vizi degli appartamenti ai sensi dell'art. 1669 c.c., sul rilievo che tra la stessa convenuta e la società acquirente non era intercorso alcun rapporto d'appalto, in tal modo, peraltro, violando la norma dell'art. 132 c.p.c. per aver corroborato la sua decisione con una motivazione contraddittoria e solo apparente.

2.2. La corte d'appello, infatti, ha osservato la ricorrente, così facendo, non ha considerato che, in forza della corretta interpretazione delle norme previste dagli artt. 1495, 1667 e 1669 c.c., il venditore che sia stato anche costruttore (ben poco importando che abbia direttamente eseguito le opere o le abbia appaltato ad altri) risponde verso l'acquirente sulla base non solo dell'art. 1495 c.c. ma anche degli artt. 1667 e 1669 c.c., vale a dire delle norme che l'attrice ha invocato sin dal ricorso proposto (peraltro ante causam) ai sensi dell'art. 696 c.p.c., convenendo in giudizio la società venditrice anche nella qualità di costruttrice.

2.3. In effetti, ha proseguito la ricorrente, la responsabilità di chi abbia non solo venduto l'immobile ma si sia anche occupato della sua costruzione e/o ristrutturazione, è regolata dalle norme previste dagli artt. 1496, 1667 e 1669 c.c., a prescindere da un espresso riferimento - che, nella Ric. 2018 n. 18949, Sez.

2 - PU del 4 marzo 2020 specie, non manca - alla sua qualifica di costruttore, a meno che non provi di non aver avuto la possibilità di sindacare le relative scelte tecniche: cosa che, nella specie, non è dato ravvisare se si considera che la Gruppo Basso s.p.a. aveva affidato l'esecuzione delle opere ad una società del suo gruppo ed aveva nominato propri direttori dei lavori.

3.1. Con il secondo motivo, la ricorrente principale, lamentando la violazione e/o la falsa applicazione di legge, la violazione degli artt. 112 c.p.c. e 1362 e ss. c.c. nonchè la violazione delle norme previste dagli artt. 1367 e 1369 c.c., ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d'appello ha ritenuto che la domanda proposta dall'attrice abbia fatto riferimento alla responsabilità della Gruppo Basso s.p.a. soltanto ai sensi dell'art. 1495 c.c. e non anche degli artt. 1667 e 1669 c.c.. 3.2. In realtà, ha osservato la ricorrente, la società attrice, tanto nel primo atto introduttivo del procedimento ex art. 696 c.p.c., quanto nell'atto di citazione, aveva espressamente dedotto di aver acquistato, con atto in data 23/1/2002, due immobili dalla società costruttrice Gruppo Basso s.p.a.. 3.3. La corte d'appello, quindi, ha proseguito la ricorrente, lì dove ha ritenuto che tra le parti non era stato stipulato alcun contratto d'appalto ma solo di compravendita, non si è pronunciata, in violazione dell'art. 112 c.p.c., su tutta la domanda che l'attrice aveva proposto, la quale, contenendo l'espresso riferimento alla qualifica di costruttrice della venditrice, involgeva la sua responsabilità tanto ai sensi dell'art. 1495 c.c., quanto ai sensi dell'art. 1669 c.c.. 3.4. La corte d'appello, inoltre, ha aggiunto la ricorrente, ha violato le norme ermeneutiche previste dagli artt. 1362 e ss Ric. 2018 n. 18949, Sez.

2 - PU del 4 marzo 2020 12 c.c., applicabili anche laddove si tratta di valutare la portata delle domande e delle eccezioni delle parti. Nel caso in esame, infatti, la Klub, tanto nel ricorso ex art. 696 c.c., quanto nell'atto di citazione, ha dichiarato di agire contro il venditore- costruttore, senza fare riferimento ad alcuna norma, ma nel prosieguo del giudizio ha trattato sia la norma prevista dall'art.1495 c.c., sia quelle previste dagli artt. 1667 e 1669 c.c.. 3.5. La corte d'appello, quindi, ha concluso la ricorrente, ha erroneamente escluso che la società attrice non avesse invocato, nei confronti della venditrice costruttrice, anche la garanzia prevista dall'art. 1669 c.c., laddove, al contrario, avrebbe dovuto ritenere che la domanda, per come era stata proposta e coltivata, includesse la responsabilità della Gruppo Basso s.p.a. non solo ai sensi dell'art. 1495 c.c., ma anche a norma degli artt. 1667 e 1669 c.c.. 4.1. Con il terzo motivo, la ricorrente principale, lamentando la violazione dell'art. 132 c.p.c. e la motivazione apparente e contraddittoria, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d'appello ha ritenuto che, nella fattispecie, il rapporto intercorso tra le parti non è configurabile come un contratto di vendita di due unità immobiliari da parte della costruttrice ma piuttosto come una vendita di cosa futura, risalente al 15/6/2000, ai sensi dell'art.1472 c.c.. 4.2. Così facendo, però, ha osservato la ricorrente, la corte d'appello, con una motivazione apparente e contraddittoria, non ha considerato che, pur a voler ipotizzare che tra le parti sarebbe stata stipulata una vendita di cosa futura, venuta poi ad esistenza grazie all'opera della stessa venditrice, il costruttore ancor di più risponderebbe verso Ric. 2018 n. 18949, Sez.

2 - PU del 4 marzo 2020 l'acquirente sulla base delle norme dettate in materia d'appalto dall'art. 1669 c.c.

5.1. Con il quarto motivo, la ricorrente principale, lamentando la violazione e/o la falsa applicazione di legge, la violazione dell'art. 132 c.p.c. e la motivazione apparente, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d'appello ha ritenuto che l'accertamento tecnico preventivo era stato proposto in corso di causa laddove, al contrario, com'è agevole rilevare dalla lettura degli atti, il mezzo istruttorio previsto dall'art. 696 c.p.c. è stato proposto, con ricorso depositato in data 27/5/2003, prima del giudizio di merito, introdotto con citazione notificata tra il 6/2/2004 ed il 15/2/2004. 5.2. La corte d'appello, peraltro, ha proseguito la ricorrente, sulla base di tale erroneo convincimento e, quindi, con una motivazione apparente e contraddittoria che viola l'art.132 c.p.c., ha ritenuto che l'accertamento tecnico preventivo non potesse avere effetti anticipatori, laddove, in realtà, solo con il deposito della relazione ad opera del tecnico designato in data 31/12/2003, la società istante ha acquisito la piena consapevolezza dei vizi.

5.3. La corte d'appello, infine, ha aggiunto la ricorrente, ha ritenuto che l'invio, presso gli immobili venduti, di personale delle imprese subappaltatrici non potesse valere come riconoscimento dei vizi e dei difetti denunciati dalla società attrice, ingiustamente negando anche sulla base di tale rilievo ogni protezione alla Klub.

6.1. Con il quinto motivo, la ricorrente principale, lamentando la violazione e/o la falsa applicazione di legge e la violazione delle norme previste dagli artt. 2934, 2935 e 2943 c.c., ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la Ric. 2018 n. 18949, Sez.

2 - PI) del 4 marzo 2020 corte d'appello ha ritenuto che l'azione proposta dalla società attrice si era prescritta, laddove, al contrario, una volta che la convenuta deve rispondere quale venditrice ed anche costruttrice, i termini di decadenza e di prescrizione previsti dall'art. 1669 c.c. non sono quelli di cui all'art. 1495 c.c.. 6.2. Peraltro, ha aggiunto la ricorrente, l'attrice, sia nel ricorso per l'accertamento tecnico preventivo, sia nella citazione introduttiva del giudizio di merito, aveva dedotto che solo al momento dell'occupazione dei locali si era accorta che qualcosa non andava nei vari impianti, senza, tuttavia, maturare alcuna piena consapevolezza circa la sussistenza, l'entità, la riferibilità e la responsabilità per i vizi, se non dopo il deposito dell'accertamento tecnico preventivo e, per certi aspetti, solo dopo il deposito della perizia svoltasi nel giudizio di merito. Ed è noto, ha osservato la ricorrente, che i termini per far valere la garanzia nei confronti del venditore costruttore decorrono dalla piena consapevolezza della sussistenza di veri e propri vizi, delle relative cause e del responsabile degli stessi.

6.3. La Klub, peraltro, ha proseguito la ricorrente, in data 18/2/2003, ha trasmesso una lettera di contestazione alla Gruppo Basso s.p.a. la quale, del resto, nei mesi di ottobre e novembre del 2002, aveva inviato in loco personale, a dimostrazione delle lamentele, peraltro generiche, che l'attrice, non sufficientemente edotta delle problematiche, aveva fatto presenti alla venditrice costruttrice.

7.1. Con il sesto motivo, la ricorrente principale, lamentando la violazione e/o la falsa applicazione di legge e la violazione dell'art. 91 e ss. c.p.c., ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d'appello ha condannato i percettori delle somme pagate per compulsum alla restituzione Ric. 2018 n. 18949, Sez.

2 - PU del 4 marzo 2020 delle stesse nelle mani dei rispettivi solventi, incrementate degli interessi al tasso legale via via vigente a decorrere dal giorno del pagamento.

7.2. Così facendo, però, ha osservato la ricorrente, la corte ha dato luogo ad un comando totalmente generico sia nel quantum che nei soggetti e, come tale, radicalmente nullo.

7.3. La sentenza impugnata, infine, ha concluso la ricorrente, dev'essere cassata anche per tutti gli aspetti che regolano le spese e, segnatamente, per la parte in cui ha obbligato la Klub a pagare le spese di lite a ciascuna parte, tanto per il primo grado, quanto per il secondo grado.

8.1. Il primo ed il secondo motivo, sono fondati, al pari del quinto, nei limiti che seguono, con assorbimento degli altri.

8.2. In effetti, la circostanza che il venditore sia anche il costruttore del bene compravenduto non vale ad attribuirgli le veste di appaltatore nei confronti dell'acquirente con la conseguenza che quest'ultimo non acquista la qualità di committente nei confronti del primo. L'acquirente, pertanto, non può esercitare l'azione per ottenere l'adempimento del contratto d'appalto e l'eliminazione dei difetti dell'opera a norma degli artt. 1667 e 1668 c.c., spettando tale azione, di natura contrattuale, esclusivamente al committente nel contratto d'appalto (Cass. n. 26574 del 2017;
conf. Cass. n. 11540 del 1992).

8.3. Tale conclusione, tuttavia, non vale per l'azione prevista dall'art. 1669 c.c., di natura extracontrattuale, che opera non solo a carico dell'appaltatore ed a favore del committente, ma anche a carico del costruttore ed a favore dell'acquirente (Cass. n. 26574 del 2017;
Cass. n. 2238 del 2012;
Cass. n. 7634 del 2006;
Cass. n. 11450 del 1992). La norma di cui all'art. 1669 c.c., invero, prevedendo un'ipotesi di Ric. 2018 n. 18949, Sez.

2 - PU del 4 marzo 2020 responsabilità extracontrattuale sancita per ragioni e finalità di interesse generale, deve ritenersi applicabile, nonostante la sedes materiae, non soltanto ai rapporti tra committente e appaltatore ma anche a quelli tra l'acquirente ed il costruttore- venditore, pur in mancanza, tra essi, di un formale contratto d'appalto, con la conseguenza che il predetto costruttore non può ritenersi sollevato dalla responsabilità verso l'acquirente qualora l'opera sia stata eseguita (in tutto o in parte), su suo incarico, da un terzo (Cass. n. 8109 del 1997). Il venditore di unità immobiliari che ne curi direttamente la costruzione, ancorché i lavori siano stati appaltati ad un terzo, risponde, quindi, nei confronti degli acquirenti, dei gravi difetti, a norma dell'art. 1669 c.c., e cioè a titolo di responsabilità extracontrattuale, indipendentemente dall'identificazione del contratto con essi intercorso (Cass. n. 3146 del 1998;
Cass. n. 1374 del 1999;
Cass. n. 4622 del 2002;
Cass. n. 2238 del 2012).

8.4. Deve, peraltro, trattarsi di gravi difetti, ravvisabili in qualsiasi alterazione dell'opera, conseguente alla sua inadeguata realizzazione, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa e non determinandone pertanto la rovina od il pericolo di rovina, si traducano, tuttavia, in vizi funzionali di quegli elementi accessori o secondari che dell'opera stessa consentono l'impiego duraturo cui è destinata e tali, quindi, da incidere negativamente ed in considerevole misura sul godimento della stessa (Cass. n. 10893 del 2013). I gravi difetti dell'edificio idonei a configurare una responsabilità del costruttore nei confronti del committente o dell'acquirente, ai sensi dell'art. 1669 c.c., sono, in effetti, configurabili, al di fuori dell'ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, anche nei vizi che, senza influire sulla stabilità dell'opera, Ric. 2018 n. 18949, Sez.

2 - PU del 4 marzo 2020 pregiudichino e menomino in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità della medesima: tra i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'articolo 1669 c.c. sono, quindi, compresi non solo le deficienze costruttive vere e proprie, quelle cioè che si risolvono nella realizzazione dell'opera con materiali inidonei e/o non a regola d'arte, ma anche i vizi che riguardano elementi secondari ed accessori che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata (come l'impermeabilizzazione, i rivestimenti, gli infissi, la pavimentazione, gli impianti, le condutture di adduzione idrica, ecc.) purché tali da compromettere la funzionalità dell'opera stessa e che, senza richiedere lavori di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con gli interventi di manutenzione ordinaria e cioè con opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici oppure con opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati (Cass. n. 8140 del 2004;, Cass. n. 456 del 1999;
Cass. n. 8811 del 2003;
Cass. n. 1748 del 2005;
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