Cass. civ., sez. III, sentenza 27/07/2022, n. 23508

Numero registro generale 29484/2019 N. 29484/19 R.G. Numero sezionale 1042/2022 Numero di raccolta generale 23508/2022 Data pubblicazione 27/07/2022 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE TERZA SEZIONE CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati Oggetto Opposizione FRANCO DE STEFANO Presidente all'esecuzione per rilascio di immobile CRISTIANO VALLE Consigliere – Locazione a canone “vile” ex art. AUGUSTO TATANGELO Consigliere 2923, c. 3, c.c. STEFANO GIAIME GUIZZI Consigliere Ud. 19/5/2022 PU SALVATORE SAIJA Consigliere - Rel. Cron. R.G.N. 29484/2019 ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso N. 29484/2019 R.G. proposto da: COLLISEUM s.r.l., in persona del legale rappresentante p.t., elettivamente domiciliata in Roma, Via Michele Mercati n. 51, presso lo studio degli avvocati Antonio Briguglio e Roberto Vaccarella, che la rappresentano e difendono come da procura in calce al ricorso

- ricorrente -

contro

RESIDENCE VIA VENETO s.r.l. in liquidazione, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, Via Luigi Lilio n. 95, presso lo studio dell'avvocato Teodoro Carsillo, che la rappresenta e difende, come da procura a margine del controricorso - controricorrente e ricorrente incidentale- 1 N. 29484/19 R.G. Numero registro generale 29484/2019 Numero sezionale 1042/2022 Numero di raccolta generale 23508/2022 e nei confronti di Data pubblicazione 27/07/2022 SWEET HOME s.r.l. - intimata - avverso la sentenza n. 5599/2019 della CORTE di APPELLO di ROMA, depositata il 12.9.2019;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza “cameralizzata” del 19.5.2022 dal Consigliere relatore dr. Salvatore Saija;
viste le conclusioni scritte rassegnate dal Sostituto Procuratore Generale dr. Giovanni Battista IA, che ha chiesto il rigetto di entrambi i ricorsi.

FATTI DI CAUSA

OL s.r.l., creditrice assegnataria ex art. 590 c.p.c. di un immobile pignorato, in forza del conseguente decreto di trasferimento intimò precetto per rilascio dell'immobile stesso a SW Home s.r.l., che lo deteneva, a suo dire, senza titolo. La società Residence Via Veneto s.r.l. - anch'essa destinataria del precetto -, conduttrice dell'immobile stesso ad uso affittacamere, che lo aveva a sua volta sublocato a SW Home s.r.l., propose opposizione ex art. 615, comma 1, c.p.c., con atto notificato il 2.2.2012, dinanzi al Tribunale di Roma. Intervenuta la stessa SW Home s.r.l. e nel contraddittorio con la precettante – che aveva chiesto dichiararsi l'inopponibilità del contratto di locazione del 2.4.2002, nonché di quello di sublocazione del 29.2.2003, in quanto non trascritti prima della trascrizione del pignoramento e comunque perché stipulati a canone “vile” ex art. 2923, comma 3, c.c. – l'adito Tribunale, preso atto che l'immobile era stato rilasciato alla OL dalla sublocataria in data 11.3.2013, dichiarò cessata la materia del contendere, compensando integralmente le spese di lite ed escludendo la responsabilità aggravata dell'intimante. 2 Numero registro generale 29484/2019 N. 29484/19 R.G. Numero sezionale 1042/2022 Numero di raccolta generale 23508/2022 Data pubblicazione 27/07/2022 Nel prosieguo, la Corte d'appello di Roma respinse il gravame proposto dalla Residence Via Veneto con sentenza n. 5976/2015, che venne però cassata da questa Corte di cassazione con ordinanza n. 20924/2017, con rinvio dinanzi alla stessa Corte capitolina: ciò in quanto il rilascio dell'immobile era avvenuto non già spontaneamente o per accordo tra le parti, ma a seguito dell'esecuzione per rilascio frattanto avviata da OL s.r.l., sicché non era possibile dichiarare la cessazione della materia del contendere, occorrendo invece pronunciarsi sul merito dell'opposizione. Nel giudizio di rinvio, la Corte romana, con sentenza n. 5599/2019, accolse quindi l'appello di Residence Via Veneto s.r.l., dichiarando l'inesistenza del diritto di OL s.r.l. di procedere ad esecuzione forzata per rilascio dell'immobile in questione e condannando la stessa al risarcimento del danno patito dall'intimata, liquidato in € 553.316,36, comprensivi di interessi maturati, oltre gli ulteriori maturandi e le spese del procedimento. In particolare, il giudice del rinvio accertò che il contratto di locazione tra G. Costruzioni s.r.l. (società riconducibile ai debitori esecutati AL, già proprietari dell'immobile) e Residence Via Veneto s.r.l. era opponibile all'assegnataria OL s.r.l. ai sensi dell'art. 2923 c.c., giacché esso: 1) aveva data certa anteriore al pignoramento;
2) s'era automaticamente rinnovato ex lege, alla prima scadenza del 31.8.2011, per un ulteriore novennio, senza necessità di autorizzazione del giudice dell'esecuzione ex art. 560 c.p.c., né di trascrizione nei RR.II.;
ed infine 3) non poteva comunque dirsi regolato da prezzo inferiore di un terzo a quello giusto o a quello risultante da precedenti locazioni, di cui peraltro non v'era traccia nel processo;
di conseguenza, la Corte accertò e dichiarò anche l'insussistenza del diritto di OL di procedere ad esecuzione 3 Numero registro generale 29484/2019 N. 29484/19 R.G. Numero sezionale 1042/2022 Numero di raccolta generale 23508/2022 Data pubblicazione 27/07/2022 forzata per rilascio dell'immobile sito in Roma, Via Veneto n. 183, condannandola al risarcimento ex art. 96, comma 2, c.p.c., nei termini suddetti, per non aver usato la necessaria prudenza. Avverso detta sentenza ricorre ora per cassazione OL s.r.l., sulla base di sei motivi, illustrati da memoria, cui resiste con controricorso Residence Via Veneto s.r.l. in liquidazione, che propone anche ricorso incidentale, affidato ad un motivo, anch'esso resistito con controricorso dalla ricorrente principale;
SW Home s.r.l. non ha svolto difese. Il Procuratore Generale ha rassegnato conclusioni scritte, chiedendo il rigetto di entrambi i ricorsi. RAGIONI DELLA DECISIONE RICORSO PRINCIPALE 1.1 – Con il primo motivo si lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 615, 605 ss., 81 c.p.c., in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. Rileva la ricorrente principale che, nel giudizio di rinvio, avrebbe dovuto porsi in primo luogo la questione – rilevabile d'ufficio e comunque sollevata da essa ricorrente – della legittimazione attiva della Residence Via Veneto, giacché il precetto le era stato notificato solo ad abundantiam, l'esecuzione per rilascio essendo stata invece minacciata nei confronti (a parte gli esecutati AL, questione che qui non rileva) della sola SW Home s.r.l., che deteneva ed occupava, in via esclusiva, l'immobile. Solo quest'ultima, quindi, avrebbe potuto proporre l'opposizione all'esecuzione, contrariamente a quanto – erroneamente e contraddittoriamente - ritenuto dalla Corte territoriale, che ha valutato come la notifica del precetto anche alla conduttrice Residence l'abbia legittimata a tanto, così violando il disposto dell'art. 81 c.p.c. ed i principi in tema di legittimazione. 4 Numero registro generale 29484/2019 N. 29484/19 R.G. Numero sezionale 1042/2022 Numero di raccolta generale 23508/2022 Data pubblicazione 27/07/2022 1.2 – Con il secondo motivo si lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 2923, comma 2, c.c., nonché 28 e 29 della legge n. 392/1978, in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. Osserva la ricorrente che, posto che né la locazione, né la sublocazione erano state trascritte prima del pignoramento, le stesse non avrebbero comunque potuto eccedere, ai fini dell'opponibilità, il novennio dall'inizio della locazione, giacché la giurisprudenza di legittimità che esclude la necessità dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione ai sensi dell'art. 560 c.p.c., configurando l'automaticità del rinnovo ai sensi degli artt. 28 e 29 della legge n. 392/1978, presuppone che, in realtà, si sia al cospetto di una locazione originariamente ultranovennale, che solo eccezionalmente può ridursi sul piano temporale. Pertanto, una locazione del genere deve essere necessariamente trascritta, con ogni conseguenza, in termini di inopponibilità, ove ciò non sia avvenuto. 1.3 – Con il terzo motivo si lamenta la violazione e falsa applicazione dell'art. 2923, comma 3, c.c., in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. Osserva ancora la ricorrente che la prima locazione tra l'originaria locatrice (società riconducibile agli esecutati, proprietari dell'immobile) e la Residence Via Veneto prevedeva un canone annuo di € 46.481,16, mentre la sublocazione tra quest'ultima e la SW Home s.r.l. ne prevedeva uno di € 120.000,00 annui;
conseguentemente, il primo canone era inferiore di due terzi rispetto a quello della sublocazione, ma la Corte d'appello, pur avendo correttamente escluso che il canone locativo fosse inferiore di un terzo in relazione al secondo criterio dettato dalla disposizione in epigrafe (ossia, quello che richiama precedenti locazioni, non note), non altrettanto ha fatto rispetto al primo criterio (canone 5 Numero registro generale 29484/2019 N. 29484/19 R.G. Numero sezionale 1042/2022 Numero di raccolta generale 23508/2022 Data pubblicazione 27/07/2022 inferiore di un terzo rispetto a quello “giusto”): detto parametro di raffronto, infatti, emergeva in modo palese dal contratto di sublocazione, pressoché coevo a quello originario, giacché il relativo canone era pari a quasi tre volte quello del primo contratto;
né poteva diversamente opinarsi, come invece ha fatto la Corte d'appello, a cagione del fatto che la sublocazione aveva ad oggetto una estensione più ampia dell'appartamento (una camera in più), non essendosi proceduto ad alcuna valutazione parametrica o proporzionale, ed ancora non necessariamente occorrendo dimostrare aliunde la “viltà” del canone. 1.4 – Con il quarto motivo si lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 342 e 394 c.p.c., nonché degli artt. 324 c.p.c. e 2909 c.c. e dei principi del giudicato interno, e ancora dell'art. 92, comma 2, c.p.c., in relazione all'art. 360, comma 1, nn. 3 e 4, c.p.c. Secondo la