Cass. civ., SS.UU., sentenza 19/03/2024, n. 7337

Numero registro generale 7704/2021 Numero sezionale 562/2023 Numero di raccolta generale 7337/2024 Data pubblicazione 19/03/2024 Oggetto R E P U B B L I C A I T A L I A N A FALLIMENTO – IN NOME DEL POPOLO ITALIANO preliminare di vendita L A C O R T E S U P R E M A D I C A S S A Z I O N E immobiliare – SEZIONI UNITE CIVILI prima casa – subentro del Composta dagli Ill.mi Sig.ri Magistrati: curatore – PASQUALE D'ASCOLA - Primo Presidente Aggiunto - cancellazione di gravami - GIACOMO TRAVAGLINO - Presidente di Sezione - art. 108 l.f. - MARIA ACIERNO - Presidente di Sezione - R.G.N. 7704/2021 ORONZO DE MASI - Consigliere - Cron. Rep. ALBERTO GIUSTI - Consigliere - Ud. 12/12/2023 LINA RUBINO - Consigliere - PU GIULIA IOFRIDA - Consigliere - FRANCESCO TERRUSI - Rel. Consigliere - CATERINA MAROTTA - Consigliere - ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso 7704-2021 proposto da: LEVITICUS SPV S.R.L., CF LIBERTY SERVICING S.P.A., in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore, elettivamente domiciliate in ROMA, LUNGOTEVERE DEI MELLINI 7, presso lo studio dell'avvocato MASSIMILIANO SILVETTI, rappresentate e difese dagli avvocati EDOARDO STAUNOVO POLACCO e GIORGIO TARZIA;

- ricorrenti -

contro 1 Numero registro generale 7704/2021 Numero sezionale 562/2023 Numero di raccolta generale 7337/2024 Data pubblicazione 19/03/2024 FALLIMENTO GLI ARTIGIANI SOC. COOP. EDILIZIA S.C. A R.L. IN LIQUIDAZIONE, in persona del liquidatore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA ANTONIO BERTOLONI 19, presso lo studio dell'avvocato LU IACOPINI, rappresentata e difesa dall'avvocato AR AT;
DE EL LU, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA G.G. BELLI 27, presso lo studio dell'avvocato PAOLA PETRILLI, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato ANDREA FOLCO;

- controricorrenti -

avverso il decreto del TRIBUNALE di MONZA emesso il 13/01/2021 (r.g. 136-2018). Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/12/2023 dal Consigliere FRANCESCO TERRUSI;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale STANISLAO DE MATTEIS, che ha concluso per il rigetto del ricorso;
uditi gli avvocati Edoardo Staunovo Polacco, Giorgio Tarzia, Paola Petrilli e Barbara Rovati.

Fatti di causa

La LE SPV s.r.l. propose reclamo contro il decreto col quale il giudice delegato al fallimento de Gli Artigiani soc. coop. edilizia in liquidazione, dopo aver autorizzato il curatore a subentrare in un contratto preliminare di assegnazione in proprietà della porzione di un immobile a un socio, UC De AN, aveva disposto la cancellazione dei gravami insistenti sul bene. Tra i detti gravami era compresa un'ipoteca iscritta in data 30-10-2006 a favore della Banca popolare di Milano, la quale prima del fallimento aveva promosso l'azione esecutiva a mezzo di pignoramento trascritto il 17-7-2018. La LE si era resa cessionaria del credito garantito. 2 Numero registro generale 7704/2021 Numero sezionale 562/2023 Numero di raccolta generale 7337/2024 Data pubblicazione 19/03/2024 Nel proporre il reclamo la cessionaria evidenziò che il contratto preliminare era stato trascritto in data anteriore al fallimento e che il prezzo dovuto dal promissario acquirente era stato già interamente versato alla società cooperativa, sempre in epoca anteriore alla sentenza dichiarativa. Sostenne che alla fattispecie non fosse applicabile l'art. 108, secondo comma, legge fall., essendosi trattato di un mero subentro ex lege del curatore nel contratto preliminare (trascritto) di un immobile destinato a costituire abitazione principale dell'acquirente, e quindi non di una vendita forzata bensì di un atto consequenziale al preliminare, di natura totalmente privatistica. L'adito tribunale di Monza ha respinto il reclamo, e per motivare la decisione ha osservato che secondo l'orientamento evinto da una sentenza di questa Corte (Cass. Sez. 1 n. 3310-17) la vendita ex art. 72, ultimo comma, legge fall., sebbene attuata con forme privatistiche, rimane una vendita fallimentare. E questo perché la vendita avviene comunque coattivamente, ossia a prescindere dalla volontà del titolare del diritto sul bene (l'impresa fallita), e all'interno di un procedimento di liquidazione concorsuale mediante un atto del curatore, soggetto rappresentante la massa dei creditori e lo stesso fallito. Richiamando un conforme indirizzo di merito, il tribunale di Monza ha evidenziato che l'unica differenza rispetto agli altri atti di liquidazione fallimentare risiede, in tal caso, nel fatto che la scelta su come liquidare il bene è compiuta direttamente dal legislatore. Il quale ha inteso accordare al promissario acquirente della casa di abitazione una tutela privilegiata, facendo prevalere il suo diritto alla stipula del contratto definitivo sul diritto alla migliore soddisfazione economica delle ragioni del creditore ipotecario. Sicché invece l'accoglimento della diversa tesi della società reclamante avrebbe determinato un'abrogazione di fatto della tutela riconosciuta dall'art. 72 legge fall. Il tribunale ha infine ritenuto non ostativo il diverso principio espresso da altra più recente decisione di questa Corte (Cass. Sez. 1 n. 23139-20), in quanto relativo alla fattispecie del concordato, e ha 3 Numero registro generale 7704/2021 Numero sezionale 562/2023 Numero di raccolta generale 7337/2024 richiamato a ulteriore supporto della propria tesi la disciplina introdotta Data pubblicazione 19/03/2024 dall'art. 173, quarto comma, del Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza (breviter CCII), per la quale spetta al giudice delegato la potestà di cancellare, per l'appunto, le ipoteche gravanti sull'immobile venduto al promissario acquirente dal curatore subentrato nel contratto preliminare salva l'inopponibilità della metà degli acconti già versati. La LE SPV, tramite la mandataria CF Liberty Servicing s.p.a., ha proposto ricorso per cassazione contro il decreto del tribunale di Monza, deducendo un solo motivo. Il LI e il De AN hanno resistito con distinti controricorsi. Le parti hanno depositato memorie. La causa è stata chiamata in adunanza camerale dinanzi alla Prima sezione civile. La Prima sezione, con ordinanza interlocutoria n. 16166 del 2023, dopo aver ritenuto il ricorso ammissibile perché proposto contro un provvedimento di natura decisoria in tema di cancellazione delle ipoteche, ai sensi dell'art. 108, secondo comma, legge fall. (v. già Cass. Sez. 1 n. 30454-19, Cass. Sez. 1 n. 3310-17), ha disposto la rimessione degli atti al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite. Ha rilevato che si è dinanzi a una questione di massima di particolare importanza, molto dibattuta e oggetto di contrasto, integrata dall'interrogativo se l'art. 108, secondo comma, legge fall. sia o meno applicabile anche alla vendita attuata non all'esito di una procedura competitiva pubblicizzata e svoltasi sulla base di valori di stima, ma in forma contrattuale, in adempimento di un contratto preliminare in cui il curatore sia subentrato ex lege in applicazione del disposto dell'art. 72, ottavo comma, stessa legge. La Prima Presidente ha disposto in conformità. Ragioni della decisione 4 Numero registro generale 7704/2021 Numero sezionale 562/2023 Numero di raccolta generale 7337/2024 Data pubblicazione 19/03/2024 I. - Con l'unico motivo la ricorrente, denunziando la violazione o falsa applicazione degli artt. 72 e 108 legge fall., anche in relazione agli artt. 2645-bis, 2808, 2878 e 2882 cod. civ., assume errata la decisione del tribunale sotto entrambi i profili: (a) della qualificazione come vendita concorsuale del contratto definitivo concluso dal curatore in esecuzione del preliminare trascritto ex art. 72, ultimo comma, legge fall., ai fini dell'art. 108 stessa legge;
(b) della presunta esistenza di una ragione di prevalenza del fine di tutela dei diritti del promissario acquirente rispetto ai diritti del creditore ipotecario, da tutelare mediante l'esercizio del potere di purgazione. Dal primo punto di vista la ricorrente sottolinea che l'art. 108 legge fall. si inserisce nell'alveo della liquidazione dell'attivo, mentre la trascrizione del preliminare, per i conseguenti effetti prenotativi, esclude che in esito al definitivo il bene che ne forma oggetto entri a far parte della massa attiva concorsuale. Dal secondo punto di vista segnala che la tutela del promissario acquirente rispetto ai diritti del creditore ipotecario rimane, nell'ordinamento, affidata alla pubblicità immobiliare e alla possibilità di conoscere le iscrizioni pregiudizievoli gravanti sul bene che egli intenda acquistare, mentre l'interpretazione condivisa dal tribunale di Monza avrebbe come conseguenza la soppressione sostanziale del diritto di sequela riconosciuto dall'art. 2808 cod. civ. al creditore ipotecario, cosa inammissibile in difetto di un'espressa previsione normativa. Invero il creditore si troverebbe a concorrere solo sulla frazione di prezzo dell'immobile eventualmente suscettibile di esser pagato dal promissario acquirente al curatore (cosa che peraltro nella specie è esclusa dall'avere il promissario integralmente pagato il prezzo prima del fallimento), e subirebbe la cancellazione fuori dalla disciplina dell'estinzione delle ipoteche prevista dagli artt. 2878 e 2882 cod. civ., non essendo l'esecuzione del contratto pendente equiparabile a un esproprio. 5 Numero registro generale 7704/2021 Numero sezionale 562/2023 Numero di raccolta generale 7337/2024 Secondo la ricorrente, non sarebbe possibile trarre conferma della Data pubblicazione 19/03/2024 bontà del ragionamento del tribunale dalla disciplina offerta al riguardo dal CCII (art. 173, quarto comma), poiché codesta ha introdotto una regola completamente innovativa di bilanciamento tra la tutela del promissario acquirente e quella del creditore ipotecario, a condizioni del tutto diverse e come tali inestensibili alla legge fallimentare. II. - La questione controversa attiene al fatto se possa o meno considerarsi