Cass. civ., sez. III, ordinanza 13/02/2018, n. 03407

ato la seguente CC ORDINANZA sul ricorso 4013-2016 proposto da: G G, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA

PARAGUAY

5, presso lo studio dell'avvocato R S, rappresentata e difesa dall'avvocato N P giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

D'ALESSANDRO SERGIO, D'ALESSANDRO MARIO, D'

ALESSANDRO

2017 ANTONIO nato a il 03/08/1951, D'A A, D L M P, D'

ALESSANDRO

2007 ANTONIO, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA ILDEBRANDO GOIRAN, 23, presso lo studio dell'avvocato U S, che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato M G giusta procura speciale notarile;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1074/2015 della CORTE D'APPELLO di FIRENZE, depositata il 31/07/2015;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 19/10/2017 dal Consigliere Dott. L R;R.G. 4013\ 2016 I

FATTI DI CAUSA

1.G G propone ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi, nei confronti di D L M P, D'Alessandro Mario, A (nato nel 1958), S, A e A (nato nel 1951) per la cassazione della sentenza n. 1074\2015, depositata dalla Corte d'Appello di Firenze il 31 luglio 2015. Rappresenta che i controricorrenti nel 2013 la convenivano in giudizio dinanzi alla sezione specializzata agraria del Tribunale di Montepulciano, chiedendo che si dichiarasse la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 2009 con il quale essi le avevano promesso in vendita le rispettive quote di proprietà di un immobile in Torrita di Siena composto da terreno e fabbricati, per inadempimento della promittente acquirente, e la risoluzione, sempre per inadempimento della Ghisu, dei due contratti di affitto agrario sottoscritti contestualmente, grazie ai quali la Ghisu era stata immessa nell'immediato godimento degli immobili. La ricorrente preliminarmente eccepiva l'improcedibilità della domanda di risoluzione del contratto di affitto agrario per mancanza della tempestiva contestazione degli inadempimenti, e in via riconvenzionale chiedeva l'emissione di sentenza ex art. 2932 c.c., previa riduzione del prezzo in considerazione dell'esistenza di una servitù. In caso di accoglimento della domanda di rilascio, chiedeva le fosse riconosciuto il corrispettivo per i miglioramenti eseguiti negli immobili, con diritto di ritenzione fino all'avvenuto pagamento.

2.11 Tribunale di Siena, all'esito del giudizio di primo grado, accoglieva le domande principali, pronunciando la risoluzione sia del preliminare di compravendita sia dei contratti di affitto agrario e condannando la Ghisu al rilascio degli immobili.

3.La Corte d'Appello rigettava l'istanza di sospensione della provvisoria esecutività della sentenza formulata dalla ricorrente, affermando che la richiesta di un termine di grazia non potesse essere presa in considerazione in quanto formulata non incondizionatamente, quindi rigettava l'appello della Ghisu. In particolare, per quanto qui ancora interessa, la sentenza d'appello:- pur affermando che la domanda giudiziale di risoluzione proposta senza il preventivo adempimento di cui all'art. 5 della I. n. 203 del 1982 non si sottrae alla sanzione di improponibilità, rilevava che la funzione della preventiva contestazione è quella di permettere la sanatoria delle inadempienze da parte del conduttore e consentire in tal modo il recupero del rapporto contrattuale, e pertanto che essa non abbia ragion d'essere quando, come nella specie, l'inadempimento sia di tale gravità da concretarsi in "una situazione immmodificabile o in una violazione irreversibile o in un comportamento integrante reato, essendo in sé insanabili" (a causa degli illeciti edilizi realizzati sul fondo dalla Ghisu, fonte anche di responsabilità penale per il proprietario, e dell'inadempimento oltreannuale all'obbligo di pagare il canone);
- sulla domanda di concessione del termine di grazia, proposta dalla Ghisu, la ritiene inaccoglibile in quanto condizionata all'accoglimento della domanda avversaria;
- quanto alle domande della Ghisu, volte al riconoscimento della indennità per i miglioramenti fondiari apportati alla proprietà degli appellanti, riteneva valida la rinuncia ad ogni indennità, contenuta nel contratto di affitto stipulato con l'assistenza delle associazioni di categoria e riteneva inammissibile, in quanto domanda nuova, la domanda di corresponsione di una indennità relativa al contratto preliminare di compravendita (del quale escludeva ogni collegamento negoziale con quello di affitto);
- da ultimo, la sentenza evidenziava che l'esistenza di irregolarità edilizie, culminate nell'emissione di un ordine di demolizione, fosse di per sé incompatibile con la nozione di "miglioramenti".