Cass. civ., sez. II, sentenza 11/05/2023, n. 12919

ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 5165/2017 R.G. proposto da: L B, nella qualità di procuratrice generale di R P, S.I.S.A. S.r.l., elettivamente domiciliate in Roma, via Girolamo Savonarola 6, presso lo studio dell’avv. S T, che le rappresenta e difende unitamente all'avv. L P - ricorrente- BELTRAMO SUSANNA, MAURIZIO BLANCHI DI ROASCIO, VALERIA BLANCHI DI ROASCIO, VERCHIANI CRISTIANA, SOFIVI S.R.L., elettivamente domiciliati in Roma, viale Apulia 30, presso lo studio legale associato Berchicci, rappresentati e difesi dall’avv. G C -controricorrenti –ricorrenti incidentali- CUDIN ANNA, elettivamente domiciliato in Roma, via G.G. Beli, 27, presso lo studio dell’avv. G M G, che la rappresenta e difende -controricorrente- CONDOMINIO DI VIA VITTORIO VENETO, 84, elettivamente domiciliato in Roma, via di Val Tellina 87, presso lo studio dell’avv. F M, che lo rappresenta e difende -controricorrente- CONTI GABRIELLA, LA MARPE SRL, PERAGALLO ORIETTA, PERAGALLO STEFANO -intimati- avverso Sentenza della Corte d’appello di Roma n. 112/2016 depositata l’11/01/2016. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/01/2023 dal Consigliere G T;
viste le conclusioni motivate, ai sensi dell’art. 23, comma 8-bis, d.l. 28 ottobre 2020, n. 137, convertito con modificazioni dalla legge 18 dicembre 2020, n. 176, formulate dal P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Alberto Cardino, il quale ha chiesto il rigetto del ricorso principale, il rigetto del primo motivo del ricorso incidentale e l’accoglimento del secondo motivo del ricorso incidentale;
uditi gli avv.ti. Torri per i ricorrenti, Corleone per i ricorrenti incidentali, Massi per il Condominio di via Veneto 84 e Gentile per Cudin.

FATTI DI CAUSA

Con atto del 25 gennaio 1922, è stato venduto un casamento di nuova costruzione composto da tre distinti corpi di fabbrica in Roma, con ingressi da Via Ludovisi 15, via Emilia 41 e via Vittorio Veneto 84. La Banca Commerciale Italiana ha acquistato i locali terreni aventi accesso da via Veneto 70, 80 e 82 unitamente ai locali interrati. L’appartamento identificato con il numero di interno 5 nell’edificio di via Veneto 84 fu acquistato da Eva Calenda Tavani in Blanchi di Roascio;
l’appartamento interno 6 fu acquistato da Raffaella Curioni in Patamia. La SIPIF acquistò le ulteriori porzioni immobiliari oggetto della vendita. Fece seguito il disciplinare per l’uso e la conservazione degli spazi comuni dell’edificio di via Veneto 84, attribuiti ai soli proprietari di appartamenti;
gli spazi comuni furono così identificati: a) locali al piano terreno destinati al portiere;
b) il portico o andito di ingresso;
c) i corridoi delle cantine, i locali ad uso bucatoio e il terrazzo di copertura, per la parte riservata a uso comune (la residua parte del terrazzo era assegnata ai tre condomini dell’edificio, quale accessorio dei rispettivi appartamenti). Si può dare per acquisito che il posto della SIPIF fu poi preso dai componenti della famiglia P (d’ora in poi identificati come “i P”), ai quali può essere attribuito la proprietà originaria delle rimanenti unità immobiliari ubicate nell’edificio di via Vittorio Veneto 84, ad eccezione degli interni n. 5 e n. 6, e dell’intero edificio di via Ludovisi 15. In forza di vicende traslative intervenute nel corso del tempo, gli attuali proprietari delle unità immobiliari comprese nell’edificio di via Veneto 84 sono le parti dell’odierno giudizio. È adiacente al condominio di via Veneto 84 l’edificio con ingresso da via Ludovisi 15, di proprietà attualmente di A C, R P ed O P, al cui interno si svolge l’attività alberghiera sotto l’insegna Hotel Savoy, gestito dalla S.I.S.A. S.r.l. La causa, nella quale è intervenuto il condominio di via Veneto 84, è stata iniziata da alcuni dei condomini di tale edificio al fine di far riconoscere la natura condominiale di alcune porzioni del medesimo. Gli attori hanno denunciato che tali porzioni erano state oggetto di modifiche realizzate dai P, con il fine di collegarle e asservirle al confinante edificio di via Ludovisi, che ospita l’Hotel Savoy. Costituivano oggetto della pretesa, per quanto interessa in questa sede, il corridoio per l’accesso alle cantine, i locali ad uso bucatoio siti nel piano interrato, l’ex alloggio del portiere ubicato al piano terra, la porzione di terrazza. I P e la S.I.S.A. S.p.A. (nei cui confronti fu proposta la domanda) hanno invece sostenuto che la situazione, derivante dall’atto del 1922 e dal conseguente disciplinare, era stata modificata a seguito di atti di disposizioni successivi, culminati con l’adozione di un nuovo regolamento condominiale nel 1957. Il giudice di primo grado, disposta l’integrazione del contraddittorio, ha accolto la domanda, accertando la natura condominiale di tutte le porzioni oggetto della stessa e ordinando i consequenziali ripristini e rilasci. La Corte d’appello ha riformato in parte la sentenza, escludendo la natura condominiale del corridoio di accesso alle cantine site al piano interrato nel lato del fabbricato confinante con l’edificio di via Ludovisi. In quanto al resto ha condiviso la valutazione del tribunale, anche per quanto riguarda il rigetto della domanda riconvenzionale di usucapione, riproposta in appello dalla Cudin e dai P. In via preliminare, la Corte d’appello ha riconosciuto che l’edificio di via Ludovisi 31 e l’edificio di via Veneto 84 sono condominii distinti. Per la cassazione della decisione Lupo Barbara, nella qualità di procuratrice di R P, e la S.I.S.A. S.r.l. hanno proposto ricorso affidato a quattro motivi. Susanna Beltramo, Valeria Bianchi di Roascio, Maurizio Bianchi di Roascio, Cristiana Verchiani e la Sofivi S.r.l. hanno resistito con controricorso, contenente ricorso incidentale affidato a due motivi, a sua volta resistito con controricorso dai ricorrenti principali. Ha depositato controricorso anche il Condominio di via Veneto 84, il quale ha chiesto il rigetto del ricorso principale e l’accoglimento del ricorso incidentale. Cudin Barbara ha resistito con controricorso al ricorso incidentale. Conti Gabriella, La Marpe Srl, P Orietta, P Stefano restano intimati. La causa, originariamente fissata per l’udienza camerale del 16 febbraio 2022, in vista della quale hanno depositato memorie Cudin Barbara, il Condominio di via Veneto 84 e i ricorrenti incidentali, è stata poi chiamata all’udienza del 14 giugno 2022 e in relazione a tale udienza hanno depositato memoria i ricorrenti incidentali e la ricorrente principale Barbara Lupo. Con ordinanza di pari data la causa è stata rimessa per la discussione in pubblica udienza. In vista di tale udienza il Condominio e i ricorrenti incidentali hanno depositato ulteriori memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. I ricorrenti principali hanno fatto presente che è pendente dinanzi alla Corte d’appello di Roma giudizio di revocazione promosso contro la sentenza impugnata. Sulla base di tale circostanza è stata chiesta la sospensione del presente giudizio. L’istanza deve essere disattesa. La pendenza del ricorso per revocazione non costituisce motivo di improcedibilità del ricorso per cassazione, né, ove già iniziato, sospende il relativo giudizio, salvo che la sospensione venga disposta, su istanza del ricorrente, dal giudice a quo, ai sensi dell'art. 398, 4° comma, c.p.c. (Cass. n. 31920/2018;
n. 11413/2010).

2. Si può anticipare che, in questa sede di leg ittimità, si ripropone la medesima contrapposizione che ha caratterizzato il giudizio di merito. Da una parte, i proprietari attuali delle unità immobiliari distinte con i numeri 3, 4, 5, 7 e 8 nel condominio di via Veneto 84, che rivendicano la natura condominiale di alcune delle porzioni dell’edificio;
dall’altra, i proprietari delle altre unità immobiliari, C A, R P e la S.I.S.A., che gestisce l’Hotel Savoy nell’adiacente edificio di via Ludovisi, le quali hanno sostenuto che le porzioni oggetto di causa sono di proprietà esclusiva dei P. Tale posizione è stata assunta in appello anche da Marpe S.r.l., rimasta intimata nel presente giudizio. In questa sede, del complesso contenuto della sentenza d’appello, è in discussione la sola questione dell’appartenenza al condominio delle porzioni di cui sopra (il corridoio per l’accesso alle cantine, i locali ad uso bucatoio siti nel piano interrato, l’ex alloggio del portiere ubicato al piano terra, la porzione di terrazza). È stato anticipato che la sentenza d’appello ha riformato in parte la decisione di primo grado, che aveva riconosciuto la natura condominiale di tutte le porzioni in contestazione. Il giudice d’appello ha riformata la decisione solo relativamente a una delleporzioni già ritenute comuni dal Tribunale. La decisione d’appello, nella parte in cui ha riformato quella del Tribunale, è oggetto del ricorso incidentale, mentre nel suo contenuto di conferma della decisione di primo grado è oggetto del ricorso principale.